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  • 19
  • May
  • 2015

【竹科工程師傳奇】解讀政府公告,買地賺進億萬是可能的!

作者 書是活的

2015/05/19 12:02

(作者 / 書是活的 ) 

把政府公告當「藏寶圖」,兩位平凡工程師五年財富翻20倍,變身田僑仔! 

前陣子出刊的1433期商業周刊,有一則讓眾多讀者驚訝不已的報導……田僑仔坐擁大片農地,因為都更,身價一夕之間暴漲,這種傳奇故事竟然發生在兩位上班族身上? 

這不是都市傳說,是兩位零背景的竹科工程師,大量研究、理性分析所有投資工具,一路研究到土地買賣的相關細節,歸結出薪水族想要翻身的最佳途徑,就是來自土地...... 

 
▲圖/商業周刊1433期專題報導,上方的小圖就是兩位作者在他們買的一塊地上。) 

許恆Mark、馬良Makoto: 

沒有家世背景,不是含著金湯匙出生,上班族到底有什麼機會翻身? 

我們是竹科一家頗富知名度上市公司的工程師,畢業自台灣大學和國立科大。不過,我們也都是出身寒門的貧窮小孩。國、高中時,我們當中的一人因九二一地震,家全毀;另一人則因長輩經商失敗,全家人窩居在豬寮生活。 

我們是沒有經濟條件參加課後輔導的貧寒學生,也都立志要考上國立學校,減輕家中負擔、突破困境。更希望有朝一日可以變有錢,讓家人脫離貧窮,過著不再擔心缺錢的生活。因此,我們靠著自己的力量讀到心目中的理想學校,畢業後進入高科技產業工作,也在竹科著名的IC設計公司擔任首席研發設計工作。工作之餘,想成為億萬富翁的雄心壯志從未停止。我們一直在研究各種投資方式,希望早日實現夢想。 

我們總是以實際量化分析的邏輯方式評估每一家公司,確定財報周全才投資。股票、期貨、債券等投資雖然都小有獲利,但我們也發現,這些投資都會因某些非關基本面的影響而暴起暴落,如選舉、天災人禍、內線交易等。種種令人無法掌握的大變數,往往是短線投資者承受不了的部分。於是,我們開始思考:如何能長期且穩定地投資獲利? 

就在大量研究、比對各式投資方法,以及全球名人的致富之道後,我們驚覺:最佳的避險港灣,竟然是每天踩在腳底下的土地。不但各國的主要金控、銀行、保險公司投資在土地的資金量大得驚人,各國首富也多是投資房地產起家,甚至股神巴菲特也大量投資土地致富。 

發現這件事之後,我們開始利用下班後及假日的時間,以科技人獨有的科學方法,耐煩地、一步一步理性分析所有土地買賣相關細節,開始研究政府的公文出處,看了數千份公文,甚至跑到相關單位查證。於是,我們發現政府的公告或公文中藏有土地投資密碼,而這些密碼,指向了令人意想不到的致富之路。 
 


從2006年到2008年,我們花了三年時間,不斷地分析、追蹤、比對政府公告或公文,終於在2009年買下第一筆捷運區土地。至今,我們不但協助他人分析過數百筆都更土地,個人也持有約1000坪土地,其市值持續增加中。 

這一條《解讀政府公告,薪水族也能買地創富》的土地投資明路,絕對可執行、可預期、可複製、低風險、高報酬。更重要的是,這個方法等於跟緊政府重大公共建設,出手幾乎十拿十穩。 

土地投資並非投機,也不是純粹以謀利為出發點的個人理財思維。實際上,比起其他投資,土地具備更多公益性質。因為投資土地時,其實也在參與國家建設,在政府的建設尚未導入前,地方就可以因為土地投資的關係,而更早、更快發展。 

土地價值的上漲不是因為炒作,也不是因為任何財務操作,地價上漲的主因,是地方的經濟發展。相對來說,股票的上漲或下跌,和實質面沒有明確的對應關係。在公司營運良好的情況下,一檔股票還是可能因人為因素下跌。 

一直以來,常有輿論將「土地投資」和「炒作土地」畫上等號,甚至認為房價高漲的元凶,是所有土地買賣者。其實,以真正土地投資的概念來看,一間房屋的價格絕對遠低於如今一般民眾買屋所花的錢。在本書中,我們會以自身經驗、真實數據和簡單的數學公式,算給你看。 

而在學習土地投資的過程中,我們也經常呼籲要讓房屋價格回歸真實價值。日本的土地比台灣貴五倍,但房價大約是台灣的一半,是不是非常不合理? 

就讓我們一同搭乘這班土地投資列車,學習新觀念、新方法,以解讀政府公告為起點,到達投資土地、人人都可輕鬆買房的終點! 

 

(看過書即明瞭,這一則毫不起眼,根本不會有人看的政府公告。因為內文裡一句「照……結論辦理」,就知道這是篤定會開發的案子,投資的風險大幅降低,先下手,便是穩賺不賠的投資。) 

(會解讀政府公告,就不會聽到一丁點風聲(媒體、地方掮客)就搶進買地被套,當你會學會追蹤縣市政府的開發公文,就能分析出預訂都更地的位置。施工進度、徵收區域的資訊都有,兩位作者就從這些地圖裡面下手!) 

一般人都以為「都更開發/土地買賣」是財團、黑道、地方民代的囊中物,薪水族不可能玩得起。但事實上完全不是這麼回事。這或許是你想都沒想過的投資工具,但是買地致富的機率絕對比其他投資工具更高,門檻也沒你想像的高。 

許恆和馬良分析: 

首先破解大家對土地投資的錯誤想法,你會發現,原來投資土地這件事跟你想的完全不同。 

■迷思1:投資房子比投資土地好? 

請問下面兩種投資方式,你認為哪一種是比較好的投資獲利標的? 
選擇一:位於某捷運區,40坪的土地,每坪30萬 
選擇二:位於相同捷運區,40坪的公寓,每坪30萬 
你是選擇買土地,或是買公寓? 

若是選擇一,非常恭喜,你已經具備非常高的致富潛力。 
若選擇的是二(買公寓),那要很小心你的財產。而看完本書後,相信你會立刻擁有致富金頭腦。 

選擇有潛力的土地,而不是被高估的房子 

為什麼選擇一會比二好? 
以總價來說,同樣是40坪×每坪30萬=1200萬 
以地段來說,同樣是位在捷運區的菁華地段。 
在總價和地段都相同的情況下,選擇的關鍵就在於: 
你持有的,是有潛力的價值,或是已經被高估的價值? 

購買40坪的公寓,擁有的是一棟會隨著時間逐年折舊的建物,以及真正值錢卻不多的土地。 
以五層樓公寓來說,每戶擁有的土地坪數只有8坪(若是十層樓華廈,每戶擁有的地坪更是只有4坪)。 
你知道,一戶40坪、每坪30萬元的公寓,換算回土地的買價是多少嗎? 
以每坪建築成本7萬來計算:40坪×每坪7萬=280萬(整戶公寓的建築成本) 
(1200萬-280萬)÷8坪土地=115萬(每坪土地價格) 
答案是,這戶1200萬的公寓,是以每坪115萬的價格買到所擁有的土地。 
比起每坪30萬的土地,這戶公寓持有土地的價格是人家的將近四倍,是不是貴得離譜? 

大家都認為買房子投資報酬率高,卻不曉得更好的投資標的,其實是土地。 

■迷思2:土地是有錢人的玩意兒 

俗話說:「大富買地,小富買房。」其實,無論大富小富都可以買地。以下分兩點來破除這個迷思。 

一、投資徵收區農地,比市區建地有潛力 

上一節拿建地與房子來對比,而建地的前身,大多是徵收農地。如果以「追本溯源」的角度來看,投資農地又比建地有潛力。 

我們問過很多人:「一坪農地賣12萬,你覺不覺得貴?」大部分人都會說太貴了。 
但如果問:「一坪建地30萬,你覺得貴不貴?」大部分人會說很便宜。 
這實在是一件很矛盾的事。 

在此要告訴各位一個很重要的、由都更概念換算的「農地vs.建地」魔術公式: 
(農地坪數÷10)×4=可換到的建地坪數 
也就是說,100坪的農地,可以換到約40坪的建地! 
(農地價格÷4)×10=等值的建地價格 
意思是,一坪12萬的農地,可以換到等值約一坪30萬的建地! 
兩個數字其實是等號,為何大家覺得農地很貴,建地很便宜? 
請各位再仔細想一想,就會發現:投資土地比投資房子好,投資農地又比投資建地有潛力! 

《解讀政府公告,薪水族也能買地創富》就是要告訴大家如何找到「有潛力的都更地」。同樣是買不動產,買土地絕對比買房子划算。而且,都更前的土地價格在未飆升前其實是低的,只要有足夠資金購買台北市的小套房,同樣一筆錢肯定可以買到土地。這樣一來,就能協助各位讓資產上升,即使是上班族,也有很大機會可以買到有潛力的都更地! 

二、用投資房子的錢,就足以買土地了 

看到這裡,相信讀者朋友會問:「如果只有一、兩百萬存款,甚至只有幾十萬積蓄,這樣也可以跟土地沾上邊嗎?」 

土地買賣,不是用這樣的角度看的。習慣買房的人,會以「完整物件」的概念看待土地買賣,認為買房子一定要買一整戶,不可能只買廚房或客廳,那買土地應該也是要「一整塊」購買。 

這裡要打破這個迷思: 
土地,是可以用「個人持分」的形式買賣的。 
別看一筆土地好像動輒都要幾千萬、上億元,其實它就像糕餅一樣,是可以切成一塊一塊出來賣的。最特別的是這個「切」的概念不是制式的,只能切東邊這一塊,或是切南邊那一塊。土地,是以「持分」的概念在買賣的。 

╳錯誤觀念1:土地只能完整持有,就好像買屋、買車一樣。 
○正確觀念1:房子、車子要整體購買,土地卻可以持分取得。 
╳錯誤觀念2:土地買賣是以「面積加總」的概念進行,就好像糕餅一樣,切成好幾塊,你只能指定要買哪一塊。 
○正確觀念2:土地買賣以「持分加總」進行,是一種算數的概念,你可以買其中任一部分,但不一定是某一塊特定的土地。將來要以非都更地換建地時,也是以持分的加總坪數來計算,非常清楚。 

在此以買股票的方式來比喻,讓大家可以進一步理解。 
你買了一張台積電的股票,是否代表擁有台積電這家公司?當然不是。然而,你也的的確確擁有台積電的「股權」,是台積電的股東。買土地也是同樣的概念。面對一塊1億元的土地,如果你只有100萬,可以買100萬元的「土地持分」,同時還可拿到一張獨立的權狀,證明你擁有這個土地資產。 

另一個買土地的重要觀念是: 
土地的持分,是可以許多人共有、但個別獨立的。 
這和買房子、買汽車是完全不一樣的概念。 
若是買房子,房子只能登記在一個人名下,法律規定只有夫妻才能以共同名義持有房子。但假如哪天兩人不和要離婚,分產時,也只能指定把房子給丈夫或給妻子,不能「一人一半」。 

但假如繼承的是土地,就沒有這個問題。 
就好像以下這個數學公式:1÷2=1/2 

每個兒子都擁有這塊土地二分之一的「持分」,也都取得個別的「土地權狀」。如果要買賣,每個兒子都可以個別把自己的權狀賣出去,不會影響另一個兒子的權益。 

所以,人人都可以很容易地擁有土地,不要被傳統「大地主」的觀念綁住。你也可以是個小小地主,一個擁有「持分」的地主。一狀在手,你的財富絕對有保障。 

■迷思3:投資土地要有「關係」才賺得到 

「土地?早就被某某政治人物買走了!」「土地?要有關係才賺得到吧?」提起買土地,最常聽到的,就是「關係」。 

其實,土地的買賣同樣可以透過公開、合法的形式取得資訊,而且人人都可以買賣,不需要靠特殊關係,不需要憑什麼特別證件,甚至也沒有規定財產門檻。若你手頭上有錢買房子,就絕對有能力購買土地。 

買賣土地的關鍵,在於「資訊」和「工具」 
資訊包含兩個部分,一個是土地觀念,一個是土地情資。 

首先要建立的是土地觀念。土地是一種公開的、合法的,人人都可以參與買賣的標的。有了正確觀念後,再來就是要看土地情資。 

其實,房屋買賣的真實行情價常常不夠精確、透明,反而土地的資訊比較精準、明確。原因無他,因為土地行情有政府公告的地價作基準,買賣的真實資訊就依照政府不動產實價登錄。 

我們不會一味鼓吹投資土地只要有買就對。事實上,土地的買賣跟房屋買賣一樣,房子有好屋、壞屋,土地也有適合買和不適合買的。 

關鍵在於掌握兩大點: 
1.要買將來會都更的土地: 
我們經常被問到:「農地不是要買756坪嗎?」其實不然,因為你是要投資都更區土地,不是要「真正去蓋農舍」,而包括農地、住宅地、商用地等,只要是都更內的農地,都可以依比例轉換成建地。 

2.要買已經確認在都更範圍內的建地: 
或許你會問,大家都知道要買好東西,例如股票要買一定會漲的,房子也要買價格會再往上升的,問題是,怎麼知道買的土地一定會漲? 

因為,和其他投資工具相比,土地最大的特色就是:只要買到對的土地,漲的機率幾乎是百分之百。 

■迷思4:土地要放非常久才有辦法脫手 

投資,基本上有短期和長期兩種方式。那麼,買了土地之後,是不是要放很久很久才有辦法賣出去?答案是:只要買對土地,永遠不必擔心脫手的問題。事實上,對的土地一定非常搶手,會碰到的狀況是經常有人來電或寄掛號信請你賣地。 

在此想先介紹一個土地買賣的基本概念: 

土地買賣,可以零存整付。 

今年,A先生買了某塊土地5坪的持分;一年後,又買了另一塊土地10坪的持分。就這樣今年買一塊、明年買一塊,買的土地都位在同一個都更區,但分屬不同的畸零地。那麼一旦都更,A先生要怎麼換地?他必須一塊一塊換成建地嗎? 

不是的,A先生可以採用加總的方式,在都更時將手上同一都更區的土地加起來,換取都更後一塊「完整」的建地。只要以「零存整付」的觀念來思考,就知道可以不用擔心土地賣不出去。 

土地不像房子,如果你買了一棟千萬豪宅,要賣出去時一定要整棟賣,不能今天賣一個房間、明天賣另一個房間。土地,是可以零散地切割賣出去的。買家可能今天買下你的四十分之一持分,明天買下另一個人三十分之一的持分,其最終目的是希望購買的土地加總之後,湊成一個完整坪數。 

以「存土地」的概念買賣土地,就好像銀行存錢一樣可以零存整付。而由於土地買賣具有這樣的特性,所以只要買到的是都更範圍內的土地,就不必擔心買來後要放很久才賣得出去。 

每個土地擁有者都可以根據自己的需求彈性選擇長期持有或短期獲利。 

這些觀念你都有了?那要怎麼開始買地致富呢?工程師最強的就是理性與科學方法,許恆和馬良不怕耐煩地、一步一步理性分析所有土地買賣相關細節,開始研究政府的公文出處,看了數千份公文,甚至跑到相關單位查證。最後看懂政府公告,開始買進: 

教戰當然有非常嚴謹的過程(投資五階段,隨時可進場)(素人最安全的教戰守則)(跟著政府建設走)(掌握正確情資)(查詢政府公文,公開透明)(看懂公告,線索不遺漏)(買地必勝的要訣)。他們已經開創一條可行的路,就看您有沒有意願,為自己打開新局面! 

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●本文為作者評論意見並授權刊登,不代表TVBS立場 
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更新時間:2016/06/21 17:01
本文為作者評論意見並授權刊登,不代表TVBS立場。
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作者

書是活的

書是活的,他走出來貼近你。 而他不在乎你在背後談論他東長西短, 他也不在乎你劈腿好幾本。 這是一種愛吧。 我這個人啊,一講到閱讀,人都醒了。

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