（作者／因寫作而樂著）

曾經有這麼段故事，而在故事結束後，房產達人徐佳馨會告訴你，該如何保障自己！

老黃店長深耕新竹，蹲點多年，總算讓他在盛年之際，等到如雨後春筍的重劃區話題，更令人興奮的是市場還在起升段，對交易來說簡直如虎添翼。

那時候，很多建商搶地搶得凶，只要有條件不錯的土地，往往能賣高價，有時建商怕地主反悔，就算談到午夜，也會想辦法連夜送來現金讓地主收下，就怕一個不留神，殺出程咬金讓地主反悔， 給人整碗捧走。

▲示意圖／非當事畫面／ShutterStock／版權所有，嚴禁轉載

某一天下午，老黃剛好人在店裡，那時來了一個50多歲中年人，是個生面孔，進來劈頭就要找店長簽委託。

這個中年人想要賣掉家中土地，開價4‧5億元，希望店長幫忙找一個好買家。老黃店長沒答腔，先請這個人留下電話、地址，說「店長」回來再跟他聯繫。

「你自己不就是店長，幹嘛假裝？」我問。

「我看到那個人神神怪怪的樣子，直覺就不想要承認我自己是店長咩。」老黃說得理所當然。

老黃在那人走後，先去調了謄本──姓名無誤，資料上看不出任何問題，可是說不上的第六感告訴他「這個案子不要做」，加上後來幾次陰錯陽差沒有聯繫到，這客人也就沒再上門了。

也不過就幾個月之後，老黃從同業口中聽說驚人的結果，他的直覺果真是對的──當初那個上門委託的中年人，根本不是真正地主！ 他偽造了權狀、和地主同名的身分證，四處詐騙。他找了個入行沒多久就自己開店的年輕房仲簽委託約，見獵心喜的年輕店長不到兩個月就幫他找到買主，相約見面談價格。

據那個受騙的房仲店長事後跟同業描述，假地主和他以及打算買地的建商約在家裡談，才到門口就看到假地主蹲在門前抽菸，假地主一看到他倆，站起身來，有點不開心地說：「家裡知道要賣地，沒當家的意見一大堆，走，我們去你們店裡談。」

一般人聽到人家家裡已為了賣地吵起來，總不好進門去再去節外生枝，多一事不如少一事，能成交最要緊，於是一行人就轉往店裡。

買賣雙方相談甚歡，議價後以4億元成交，騙子為了取信買方與房仲，還要求第一期款4千萬用台支本票不用現金，為了怕房仲這幾天過於積極聯絡，更早早把服務費開了支票讓房仲安心，然後叮嚀：「雖然簽好約，我家裡應該還是要吵很久，這幾天我要跟他們喬這事情，你們不要打電話給我，要是壞了事，我就找你們算帳。」

沒過幾天，等到代書送件時，才發現問題大了──權狀、身分證都是假的， 手機怎麼打卻不通，假賣方早已經捲款潛逃人間蒸發了。

「做點手工就能淨賺3千多萬，比搶銀行還厲害！」老黃把吃完的便當綁好，替此事做了一個發自內心的註腳。

房產如此，人生亦然，稍一不慎，這學分往往所費不貲，也必然刻骨銘心。

房產達人徐佳馨：
《馨講堂》買房的保險桿：履約保證

簡單來說，履約保證制度就是由建築經理公司擔任「付款中間人」的角色，並結合地政士與金融機構，在過戶前的空窗期內，將買賣價金保管在由建築經理公司開設的戶頭裡，等到過戶順利完成之後，再把價金轉到賣方手上。

目前在履約保證上有「成屋履約保證」與「預售屋履約保證」兩種。

●成屋履約保證

成屋履約保證是指在買賣過程中，由不涉及交易利益的公正第三人（建築經理公司或是其他金融機構）介入交易過程，依照買賣雙方的買賣契約書，暫時託管買方價款和賣方文件，待雙方契約條件達成後，再按照買賣契約書之約定交付予個別當事人；若交易過程中發生違約情事，就會依照買賣契約書所載辦法辦理返還價金或停止產權移轉等措施。

●預售屋履約保證

除了成屋履約保證外，預售屋履約保證也很重要。

過去市場轉壞的時候，常常聽到建商倒閉導致買預售屋已繳交部分自備款的消費者求助無門，政府在2011年5月1日起規定預售屋必須在合約中載明「履約保證」機制，強制履約保證機制實施，可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性。

保證機制分為2大類選項，由買賣雙方擇一採行，一為內政部同意之履約保證方式，另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項，包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」和「公會連帶保證」，目前較多的是前兩者，建議購買預售屋的消費者在簽約前應該詢問銷售人員該案是否有履約保證，並且出示證明，萬一真的不幸遇到建商倒閉，好歹能夠把血汗錢拿回來。

本文摘錄至徐佳馨《30堂千萬房產課》精彩全文請詳見此書

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