我想你我身邊都有這種人──在職場上能幹，人際關係靈活，偏偏就是對自己日常生活無能為力。

老曹就是這樣。偏偏他還多了一個毛病，就是凡事全靠人。就拿房產投資來說，老曹就莫名挨了一記悶棍，知情的人也沒敢跟老曹說出口，或許哪一天，老曹才會從自己真是天縱英明的良好自我感覺中清醒過來。

▲示意圖／非當事畫面／ShutterStock／版權所有，嚴禁轉載

（作者／因寫作而樂著）

事情是這樣的，幾年前，老曹在朋友的慫恿下買了一間新北市的預售屋。和同區段林立的建案相比，那房子格局方正，建商口碑也不差，雖然社區戶數多了點，但因為揪團找了三個朋友去買，銷售小姐給了還不錯的折扣，即使是低樓層，卻也買到了同社區的相對低價。

當時買的價錢，無論自用或轉手，都頗有利潤，加上那地方房價本來低，老曹一期一期繳，倒也輕鬆愉快。

只是，好景不常，整個房地產景氣跟著大環境快速轉壞，價錢還僵在那兒的時候，當時和他一起買的朋友，眼見苗頭不對，趁著市場還沒壞到底，約一約一起下車先跑再說。

可是那時老曹正在國外參展，也懶得找人代為處理，這一拖個把月，回到台灣之後發現朋友們早就獲利了結，雖然有點不開心，但畢竟朋友也曾提醒過了，自己不積極也怪不了別人。

「沒關係，這次我雖然沒賣，可是快交屋的時候可以看到房子，應該更好賣，我也可以賺更多吧。」老曹樂觀地想。

可事情並沒有朝老曹想的那樣發展，朋友脫手之後，就再也沒聽過那個社區有成交，想到萬一建商房子蓋好，房貸可要兩頭繳，老曹開始有點壓力。

那個社區戶數超級多，他自己又有點私心，覺得一定不能賺得比朋友少，「好給他們一點顏色瞧瞧」，拖了很久不肯降價，最糟糕的是，那陣子老曹人都在日本，他人沒授權，就算有人想出價， 他也無法即時處理，所以拖到交屋之前，還是沒能順利賣出去。

「曹先生，我們盡量安排了那麼多組買方，大家也都有開口出價，這市場那麼壞， 您就讓點價，早點賣掉也許不會差太多。等到這案子真要交屋了，萬一有人認賠斷頭賣，您就真的沒機會了。」負責老曹案子的房仲跟他實話實說。

老曹聽了有點煩，但人就是這樣，有個結過不去，接下來就打不開，最後就整個糾纏在一起。

直到另一個房仲──阿郎的出現。

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第一次看到阿郎，老曹的印象其實不差，那時阿郎正在路邊發DM，看起來老老實實，感覺人很勤快，雖然聊兩句之後覺得腦子不大靈光，講話也不甚流暢，可是因為發現兩人竟是同鄉，老曹便對阿郎多了一份親切感。

「反正房子賣那麼久也沒賣掉，不然就多找個人試吧。」老曹就把這房子委託給阿郎。

剛開始，阿郎沒什麼動靜，老曹也依舊世界各國飛來飛去，但阿郎會把新的房地產政策與訊息傳給老曹做參考。其實老曹根本也沒看，阿郎無論傳多少訊息，對他來說， 大概跟「嗨，曹先生你好」的意思相去不遠。

有一天晚上，老曹人在大陸，阿郎傳訊息給他，告訴他有一個誠意買方出現，對方是準備年底結婚、買來自住的小夫妻，很有誠意付了斡旋，就等老曹回來談價錢。

老曹本來又想拖，但阿郎告訴老曹，這個社區已經很久沒人看，是他想盡辦法把其他人的客戶帶來的；另外，這時候賣最有利，第一還沒交屋，老曹不必面對房貸還有茫茫前途；第二，要考慮房地合一的稅金。偏偏老曹剛回台灣，在此之前連聽都沒聽過這玩意。

「曹大哥，我跟您報告，現在政府有一個新的房地合一制度，您要是等交屋之後再賣，您又要課最重45%的房地合一稅，然後還有10~15%的奢侈稅喔，這樣你等於還要再綁兩年，趁現在有賺快點跑啊！」阿郎在話筒那一端憂心忡忡地告訴老曹。

老曹聽阿郎這樣講，心中覺得慌，想著想著就訂了周末的機票，趕緊回來台灣處理房子。

當天晚上，老曹依約到了店頭，也看到了那對小夫妻，阿郎把老曹帶到另一個房間幫他算了一下，萬一不賣，他未來可能要賠多少錢，而阿郎他們家的店長也跟著一旁敲邊鼓，兩人舌粲蓮花不斷洗腦，於是老曹在那晚懷著「好險！ 有遇到貴人提點」的感恩心情，輕易地把讓自己有如芒刺在背的房子賣掉了。

當然，我們這些好事的人，總會想要知道老曹最後賺了多少錢，老曹原本抵死不說，可幾杯黃湯下肚，最後還是透露了。

「啥，一間房子抱了兩年，扣掉機票錢和其他費用，你最後只賺一萬五！」大家聽了之後無不嘖嘖稱奇，也虧他這要是去打臨時工，兩年也不只拿到這個錢，還不用牽腸掛肚。

老曹當然也把房仲天花亂墜的說詞搬出來向大家解釋，並不斷誇獎了那位他覺得很認真的阿郎先生，是他這次能順利脫身的「貴人」。

不講還好，一講大家就替他不值，因為常常不在國內，不清楚台灣新聞那陣子房地合一上路的立法攻防他也沒有聽聞，所以壓根不知道「房地合一上路後，奢侈稅就落日」 這件事，那個看起來老老實實的阿郎，居然就這樣順利騙倒他。

為了怕老曹傷心，當天在場的也沒人敢告訴他真相，畢竟房子賣都賣了，這時候才講，老曹也不能做些什麼，不如就讓老曹開開心心地相信自己真的那麼幸運吧！

人們總期待有貴人相助，殊不知天助自助，自己才是最大的貴人。

馨講堂:

你家要不要繳房地合一稅？

不管有沒有買賣房產的需求，只要稍微關心新聞，大約都聽過「房地合一」， 但這新稅制到底規定些什麼事情呢？

簡單來說，房地合一就是一種「出售房地產所產生的稅」，這包括了你賣地上權的房子、一般有土地所有權的房子、還有依法核發建照的土地，出售就需要在三十天內申報，扣除成本後有獲利就要繳15∼45%不等的房地合一稅， 就算賠錢賣也要申報，可以分3年攤提。

很多人以為房地合一的規定是只要持有房子就要繳，其實只要沒有賣出， 是不需要繳房地合一稅。不過，政府為了避免擾民，讓房地合一和所得稅舊制並行，新的房地合一稅只適用在105年1月1日之後出售房子的兩種人身上：

⑴105年1月1日之後取得的。

⑵103年1月1日之後取得，且持有不滿兩年。

例如：

小明103年10月1日買，105年6月1日賣↓持有不滿兩年，適用房地合一；
小華103年10月1日買，108年10月5日賣↓持有滿兩年以上，適用舊制；
小花105年1月1日買，108年5月1日賣↓因105年之後買，適用房地合一。
在稅率上，如果你是境內居住者：持有一年↓45%；
持有兩年超過一年→35%；
持有十年以內超過兩年→20%；
持有十年以上→15%。

比較例外的稅率有兩種，如果是非境內居住的人或公司，那只有「持有一年以內45%」，和「超過一年以上35%」兩種稅率。如果是開國內公司的， 只要是持有兩年以上，就是用17%，而除了國內公司必須要併入年度所得申報外，非境內居住的人或是公司，都要在出售後30天內申報。

當然，如果你符合自用條件（夫或妻、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿六年，且無供營業使用或出租），持有6年就有一次機會可使用400萬的扣除額、剩下的獲利稅率也只要10%的優惠，所以如果不是賺很大，新制對於自用其實是比較輕鬆的。

甚至於在新的房地合一制度中，如果是自用兩年內「先買後賣」或是「先賣後買」，都可以享受「重購退稅」的優惠。在過去，只有小屋換大屋可以享有這個優惠，但如果你是適用房地合一的自用族群，就可以享受「小換大全額退稅，大換小按照重購價格佔出售價格比例退稅」的優惠。可是要注意的是，申請退稅後5年內不可以變更用途或是賣掉，不然國稅局很厲害，之前補多少，絕對會追你追到天涯海角。

或許有些人會說，那這樣以持有時間來看，不是很不公平嗎？ 其實有些例外狀況只要能舉證，還是有網開一面的機會，例如非自願性的離職或調職，以致兩年內出售房屋；個人以自有土地和建商合建分屋，並在兩年內出售；房子被強制執行、土地被越界、變現籌醫藥費、遭到家暴需要躲避等等，舉證後，都可以適用20%的稅率。

所以，稅沒有那麼可怕，只要在交易之前搞清楚，就不容易像老曹這樣，被騙了還開開心心地幫人數鈔票。

本文摘錄至徐佳馨《30堂千萬房產課》精彩全文請詳見此書

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