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  • 01
  • Sep
  • 2015

如果房市崩盤、經濟衰退,我們準備好了嗎?

作者 賴馬克

2015/09/01 17:19

吃不消!北市購屋先備百萬 年輕人買房難 房市 買房1

(作者/賴馬克

最近打開電視機,四大慘業中除了DRAM、面板、太陽能、LED之外,還要加上一個房地慘,台灣的房市即將要成為第五大慘業,選戰的逼近讓所有人口徑一致的認為房地產是社會上最大的不公平,不論政論節目,許多房地產空頭大師,房地產正義使者,許多想要明年選舉的候選人,大家都在為台灣的不合理房價抱屈,台灣的房地產價格確實也是過高了,其實價格過高這件事情根本的原因取決於這10年來台灣員工的薪水根本沒漲,今天中國大陸的新聞是中國終於要放寬外國人可以來中國購屋的限制外,還有貸款買第二套房的頭期款再降20%的自備金,有在中國待過的朋友應該明白,中國一級城市的房價早已比台北更高,為什麼中國政府不敢讓房地產崩盤?以下分析一下房市崩盤後對於經濟面的影響,大家做好準備了嗎?

誰是房地產崩盤受傷最重的?

台灣過去10年的房地產大多頭,早讓許多建商荷包滿滿,如果聽到許多建商會慘賠應該都是半路出家或是許多建案趕不及在今年房地合一前取得執照,在年底前須要完成過戶,因為預估台灣經濟環境與房市不會太好,在最後一波的銷售盡量出清產品,或許最後一波並沒有賺錢或是虧損,但是10年來的多頭早已實力堅強,往後房地產不好,最多不推新建案而已,並沒有太大的問題。

然而受傷最重的是”銀行團”、“買貴的屋主”、“從事房地產銷售的從業人員”、”房屋建造的工作者”、”代銷”、”上游原物料廠商”、”裝潢公司” “搬家公司”等,影響到上千人到幾萬人的生活,許多人在房地產多頭時從事這個產業,工作了幾年要轉型不是那麼的容易,在房市寒冬時,只會讓更多人勒緊荷包,尤其是接下來的景氣不確定性,會讓許多相關產業的人離開產業與轉型,房地產名嘴要的是他個人的名聲與預測精準,獲利的是名聲帶來的附加財富,他們是不會去思考房地產價格對於經濟的衝擊面,當房地產落入電視名嘴的7折半價時,可以想像的到會衝擊到許多民間消費與失業率攀升,或許房價崩跌讓許多想要擁有房子的族群太快人心,當房價走在下跌趨勢時,有勇氣買的人也會變少,建商更不可能蓋新房子,其實冷靜思考當房價崩跌時,緊接而來的嚴重的消費緊縮問題,大家做好準備了嗎?

台灣的房地產該何去何從?

隨著政府稅制的改變與經濟衰退的衝擊,等於宣判了台灣房市進入一個高原冰河期,想買房子的民眾在等降價,手上有房子的人不想賣低撐住等時機,在進入明年的房地合一新制後,買方市場的氛圍會更加顯著,應該說未來短時間內看不到投資客與投機客的身影,購屋者主要是自住需求族群,市場會慢慢恢復到低檔成交量,在產業並未獲得升級時,緊接而來的是GDP將會呈現負成長,台灣的經濟將會進入衰退期,觀察日本在20年前的房地產泡沫化之後,直到2012年安倍實施量化寬鬆政策來刺激經濟與出口後,這兩年東京房地產價格才逐步走揚,這條路走的蹣跚顛簸。因此,世界上許多國家政府面對房地產時,都以戒慎謹慎的態度去處理,深怕房地產的崩跌影響到實體經濟面與消費。

未來台灣房地產因政策上的因素下,只有緩步向下與持平的方向,往上的房子除非是產品特殊(有好的景觀,地段很好,交通建設等因素刺激),否則難以繼續向上,在景氣空頭時,更應該好好的檢視一下自己的資產是不是有特殊性。

至於如同電視名嘴提到的30%或是對折的開價,除非台灣有毀滅性的金融海嘯否則這機會並不高,因為債權方銀行團將會因此承受極大的虧損,若是銀行團與貸款方協商展期與其他的方式讓房地產價格撐住了,就不至於會發生崩跌式的系統風險,除了部分中高價位房子與急需用錢的屋主斷頭賣壓。因此,風險最高的是這波的稅制造成的成交量萎縮,所以在稅制沒有修改的前提下,未來購屋者只有自住需求,低流動性的房地產將會面臨交易低迷的買氣,低迷經濟,低迷的民生消費力。

借鏡新加坡的住宅政策,有土斯有財觀念是否該修正?

新加坡政府為了解決住房問題,以政府主導公有住宅,以承租的方式讓預算有限的民眾可以承租政府提供的房子居住,部分私有化的房子也可以一樣進行交易買賣價差的商業模式,在兩條路並行的情況下,讓房地產市場趨於安定,或許傳統中國人的有土斯有財,非得要擁有房子來保障生活的傳統觀念可以適度的調整,當未來具有承購房屋的實力時再去擁有一套屬於自己的房子。

結論

房地產價格牽一髮動全身, 房地產與股票不同,無法短時間的讓價格上下震動來反映經濟面,尤其是當房地產價格崩跌時,造成的實體經濟衝擊將嚴重打擊到民眾消費,或許我們應該更進一步去思考,當房地產崩盤後經濟衰退,我們的生活可以過得比以前好嗎?

●本文為作者評論意見並授權刊登,不代表TVBS立場
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更新時間:2016/06/21 17:01
本文為作者評論意見並授權刊登,不代表TVBS立場。
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作者

賴馬克

高科技業從事業務多年,後創辦富群海外地產顧問從事東京房地產諮詢顧問,並長年觀察國際國內股票金融市場與國內外房地產趨勢,畢業於英國Kent 大學MBA學歷

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