► 住不起世代5
換屋族注意！房貸新規衝擊市場，房仲揭示買賣關鍵
◎ 報導／藍于洺
◎ 攝影／陳儒桓
◎ 發佈時間／2025.03.27
◎ 報導／藍于洺
◎ 攝影／陳儒桓
◎ 發佈時間／2025.03.27
台灣房市變動不斷，尤其對於有換屋需求的民眾而言，政策的改變可能影響買賣時機與貸款條件。近年來，許多家庭因應生活需求，例如孩子就學等因素，選擇換屋，但限貸令與換屋切結條款的上路，使市場出現新變數。
五年前，邱小姐與家人購入目前的住宅，擁有良好的採光與現代裝潢。然而，隨著孩子即將進入學齡階段，她開始考慮換屋。「雖然不急著賣，資金還在掌控範圍內，但我還是希望舊屋能有合理的價格。」邱小姐表示。
不過，隨著去年底限貸令上路，貸款水位下降，購屋族的負擔加重，而近期的換屋切結條款雖然提供利率與貸款額度上的優惠，卻也讓換屋族感受到壓力。根據該條款，申請第二戶購屋貸款的民眾，只要與銀行簽訂切結書，承諾在一年內售出原有房產，即可享受與首購族相同的貸款條件。
「這項條款雖然提供了一些便利，但也讓屋主在短時間內面臨賣屋壓力，對市場價量的影響不容忽視。」房仲業者吉米分析。
▲ 近期的換屋切結條款提供利率與貸款額度上的優惠，也讓換屋族感受到壓力。
內湖地區房仲業者黃登暘觀察到，去年房市火熱時，優質物件成交速度快，但限貸令實施後，買方觀望心態加重，使市場交易更加冷卻。「過去這類方正、地段佳的套房，很快就能找到買家，現在卻需要更長時間才能成交。」黃登暘說。
根據最新房市數據，2020年疫情前，全台房貸申貸件數為174,171件，其中35歲以下申貸數為52,135件。2024年因新青安貸款的推動，申貸數激增至226,594件，35歲以下族群更增至76,986件，成長幅度達47.7%。然而，去年底限貸令開始實施後，台北市的房貸申請數量明顯下降，第三季尚有4,372件，第四季則大幅下滑至2,784件，市場觀望情緒濃厚。
對於未來房市走向，房仲副總裁周鶴鳴分析，第一季受農曆年節影響，房市交易較為冷淡，買氣仍屬觀望階段。隨著Q1年終獎金發放，Q2購屋需求可能稍微回溫，尤其科技業與貿易業訂單回穩，對市場將有一定的支撐力。
▲ 市場價格變動下，房仲業者提醒購屋時不要過度依賴過去的成交價格。
「但Q3、Q4的房市走勢，仍需觀察央行是否進一步調整信用管制政策，特別是限貸令是否鬆綁，將決定房市能否進一步回暖。」周鶴鳴補充。
針對房市政策的調整，換屋族該如何因應市場變動？三大房仲提出四大要點，在買賣之間需要更加謹慎。
1. 評估貸款條件：瞭解換屋切結條款帶來的貸款優勢與時限壓力，做好資金規畫。
2. 市場價格變動：掌握當地房價趨勢，不要過度依賴過去成交價格，應靈活調整開價策略。
3. 增加房屋吸引力：適當裝修與維護房屋，提高成交機會，縮短出售時間。
4. 在買賣之間更加謹慎：房市變動快速，第一線房仲與換屋族都需靈活應對，以在市場中找到最佳交易時機。
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