► 住不起世代2
打房有成效？移轉棟數有降，但房價要跌恐怕路還長⋯得看政府決心
◎ 報導／劉俐均
◎ 攝影／余信翰
◎ 發佈時間／2025.03.27
◎ 報導／劉俐均
◎ 攝影／余信翰
◎ 發佈時間／2025.03.27
2020年7月政府推出實價登錄2.0以來，台灣房市經歷長達四年的調控政策，從房地合一稅2.0、選擇性信用管制、升息循環，到近期的第七波信用管制，政府透過一連串的打房措施，希望能抑制投機炒房行為，讓房價回歸市場供需基本面。
根據實價登錄資料，中和地區的預售屋價格從2020年每坪49.79萬元，上漲至2024年72.57萬元，漲幅達46%；新莊副都心的房價也從2020年的每坪44萬元，上升至2024年的58萬元，漲幅32%。然而，隨著政府打房力道加強，房價漲勢開始趨緩，尤其是2024年下半年，房市降溫現象更為明顯。
▲ 央行去年9月祭出第7波信用管制，是史上最嚴限貸令。
根據央行數據，2024年12月全國買賣移轉棟數降至2萬7527棟，較2020年同期的3萬5366棟減少了逾20%。銀行購置住宅貸款年增率也從2024年8月的11%，下降至12月的10.4%。而八大公股行庫今年新承作的房貸額度，則從2024年的7,500億元縮減至6,000億元，顯示資金流向房市的趨勢正在受控。
在最新的第七波信用管制中，央行進一步限制第二戶貸款成數，目的在打擊無房貸投資客的投機炒作行為。然而，這項措施也引發部分市場人士擔憂，認為換屋族可能會受到波及。房仲業趨勢中心資深經理陳定中表示：「政府這次打房的主要目標是短期投機客，但如果貸款條件過於嚴苛，可能會影響到有換屋需求的自住族群，導致市場買氣進一步下降。」
▲ 房市交易變冷，全台買賣移轉棟數4年間縮減20%。
政大地政系退休教授張金鶚認為，雖然政府的調控政策對房市降溫發揮了一定作用，但台灣房價的結構性問題仍未解決：「目前房價的問題不只是短期投資炒作，還涉及土地供應、建築成本、人口變遷等因素，因此即便短期內買賣減少，房價並不會大幅下跌，未來仍需觀察市場變化，評估是否需要進一步的政策調整。」
隨著一連串打房政策上路，投資客逐漸退出市場，買盤開始轉向剛性需求族群，如首購族與換屋族。房仲業者指出，目前市場上的買方大多是自住需求者，尤其是小宅市場，因其總價較低，仍然維持穩定的成交量。房仲業者高嘉遠表示：「現在的購屋者大多是有強烈需求的族群，過去靠資金炒作的短線客已經明顯減少。」顯示投機交易的需求正在萎縮。
▲ 房仲業者分析，購屋需求族群轉變，首購族、換屋族逐漸取代投資客。
雖然房市已顯降溫跡象，但政府是否會再推動第八波打房措施，仍是市場關注的焦點。張金鶚指出：「是否會有下一波打房，還需要觀察2025年第一季的市場表現，尤其要關注房價是否繼續回落，以及投機資金是否仍在市場運作。」目前政府強調打擊炒房的決心，但如何在打房與保障剛性需求之間取得平衡，仍是未來政策制定的一大挑戰。
專家分析，政府的七波打房政策已經在市場上產生效果，投資客逐漸退場，房市氛圍轉變為自用當道。然而，打炒房是一場長期戰，房價受多種因素影響，政策成效仍需持續觀察。未來房價是否會進一步鬆動，或是市場將進入盤整期，都將取決於政府是否推出進一步的調控措施，以及市場對於房價的預期變化。
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