新房奴人生5／北市不吃不喝16年才買得起房，靠薪水買房幾乎不可能

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文說：「台灣房地產市場價格真的是非常、非常高」。但他解釋，這個價高是相對的，主要用兩個指標衡量，分別是「住宅負擔能力」、「房價所得比」。房價所得比指的是，一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。

根據內政部統計，以台北市113年第3季的房價所得比16.60來說，等於一個家庭需要「不吃不喝不吃不穿不用」16年，才可買下該地區中位數水準的房屋。六都之中，又以雙北房價最高，桃園市最低，不過全國平均仍有10.82，顯示房價仍維持一定漲幅。

從房價看世代的不公平，合理貸款負擔程度為可支配所得30%

彭建文以他自己為例，他民國79年大學畢業，當時大學畢業生工作起薪約3萬多，但30年後的今天，大學生畢業薪水平均仍然是3萬多元，但房價卻是漲了好幾倍。根據歷史資料，台灣1998～2002年間台北市房價所得比約5.75倍，現在已經高達16倍。彭建文說，現在的所得成長完全跟不上房價的速度，造成現在嚴重的「買不起」。一般來說，合理的貸款負擔程度為可支配所得的30%，但目前全台唯獨基隆市落在28.19%，其餘縣市都超過30%，負擔程度全台幾乎「一樣慘」，所以以台北市來說，單純用薪水買房幾乎是不太可能。

房市被澆冰水，房價卻不見下跌

央行去年第三季出重拳打房，堪稱史詩級般的嚴厲，不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，當時總裁楊金龍更說：「要給投資客一個LESSON（教訓）。」

回過頭來看，央行為何要打房？主因去年八月底，全體不動產貸款占總放款比率達37.5%，已經接近2009年10月的歷史高點37.9%，而銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況比2009年更為嚴重。在過往經驗裡，就曾經發生過房地產市場過熱，而引發金融危機及經濟衰退的案例，例如1990年代日本資產泡沫破滅、2008年的美國次貸風暴。也因為有了警訊，才讓央行在2024年不斷加重力道要澆熄房市的火熱。

不過，現在房市真的被澆了一桶冰水之後，卻也不見房價下跌。台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，現在房市看起來有「冷一點」，但這個「冷」是指去看房子的人變少了，因為貸款金額緊縮，導致很多人自有資金不夠多，沒辦法購屋，的確市場上買氣有降，但房價卻沒有有感下跌。

既然總裁楊金龍都說了，打房效果需要「時間發酵」，不少年輕人更希望的是「等未來房價有機會下修」。彭建文認為，以央行角度來說，當然不希望房價持續飆漲，但即便要下修調整，政府也會希望是「漸進式調整」，不希望是突然大崩盤，否則對社會衝擊太大。

彭建文以美國為例，美國通貨膨脹時，聯準會升息，借錢成本變高，房地產成為「保值性」商品，很多人紛紛進場房地產，反觀近兩年中國大陸、香港，因為疫情後供應鏈斷鏈，加上美中貿易戰，導致房價部分下修，但除了中國、香港之外，其他國家在疫後都沒有出現房市修正狀況，所以政策面來說，不管是金融政策、囤房政策、稅制政策，都沒辦法在短期內有效出現效果，實際在資金浪潮下，要祭出有效的政策工具的確不容易。

無殼蝸牛如何懷抱成家夢？學者：不妨採用「出租社區」做法

彭建文從他的角度出發，他認為有沒有買房子，不代表不能擁有一個好的居住環境，在現在的高物價水準下，反倒政府、企業有責任協助年輕人，提供適當的居住權益，至於買不買房，「倒是沒這麼贊成」。

以美國出租社區（rental community）為例，開發商建出獨立的新社區，全社區只租不賣，不只租金穩定、租期穩定，甚至房屋需要修繕，只需通知房東，就會有工人來修理，甚至部分房屋有自己的後院和車庫。以往擁有一棟這樣的房屋被視為中產階級的榮耀，被稱為「美國夢」，但現在卻不需要花大把錢，就可以透過租屋住進這樣的夢想小屋，滿足手頭不寬裕，但又有居住空間需求的年輕世代。

彭建文表示，雖然台灣物價水平比起其他國家不算太高，但台灣房價高，就一定得讓所得增加；其次，政府一定要讓租屋市場透明化並真正的管理，讓年輕人租的起、住的好。

彭建文認為，台灣如果也參考國外的方式，由開發商興建出租住宅，長期與租屋者形成穩定的長期配合，在現在年輕人沒有非買房不可的壓力之下，房價應會下修調整，讓出租市場、購買市場兩者不產生懸殊，說不定年輕人可先以租代買，等經濟能力有所提升才考慮買房，而不是因為「買不起被迫租屋」。不過彭建文坦言，這部分政府必須下很大的決心及努力，因為政權的改變往往讓政策不一致，就容易功敗垂成。