► 新房奴人生4
預售案仍推！央行打炒房買盤冬眠，卻不見房價下修
◎ 報導／謝佩穎
◎ 攝影／華子琛
◎ 發佈時間／2025.03.27
◎ 報導／謝佩穎
◎ 攝影／華子琛
◎ 發佈時間／2025.03.27
去年（2024）5月，房地產市場出現不少弔詭現象，部分預售案件還未開案，聲勢就先夯爆，甚至有預售案在開賣前兩天，就有民眾前往「排隊」，還自備帳篷、椅子，比搶限量球鞋還要誇張；也有民眾向房仲預約看屋，卻沒想到房仲一次「帶隊」十幾組人一起帶看，賞屋完畢直接當場「喊價競標」，宛如拍賣大會。
很難想像動輒千萬元的房子，可以像買菜般，說買就買，不過這通通都是在央行祭出最嚴厲打房政策「之前」的房市熱絡現象。
▲ 房市交易量年減2成，但台北市高房價仍處高檔，降幅有限。（圖／中信房屋提供）
央行2024年9月19日祭出第七波選擇信用管制政策，重挫市場上投資客，不少持有多戶的投資客，恰好碰上預售交屋，自備款成數一差就是好幾百萬元，財務槓桿開太大，最終只能賠售出場。
從第七波信用管制實施以來，將近快半年時間，房市明顯冷卻。根據台灣房屋集團統計內部的成交行情，今年1月、2月交易量年減2成，其中又以高雄、台南降幅最多。
◎ 資料來源／台灣房屋集團趨勢中心
房市交易量下滑，買盤進入冬眠，住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年12月追蹤指標建案每週平均來客組數為16組，平均成交組數每周是0.8組，比起2021年6月COVID-19三級警戒的0.9組還少，分數4.22分也是該指標的最底線。
沒人買房也讓新案去化不良、越來越困難，待售建案數愈來愈多。陳炳辰指出，去年12月共有1,073預售案，比前月新增56案，是2024年5月以來新高，不過也因為建商早早規劃布局，卻沒算到央行的這步棋，只好硬著頭皮上場，觀察去年12月仍有不少破百億元的指標案，像是新北市中和區資產活化案「大同新紀元」；而板橋區的「民生新埔」，與淡水區的「和光富邑」、「麗寶鐸藝」都是新成屋建案，戶數均破百戶。
在央行政策尚未鬆綁前題下，預售市場後況不明朗。即便如此，議價空間仍然很低。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在這種時期，建商第一波絕對不是降價，而是先做「促銷」，最常見的就是送裝潢、送家電，對消費者來說比較務實，看起來就像是讓價，但實際上房價卻沒有真正讓利，對建商來說這樣的方式就是「護盤」；另一部分，建商在整體家電採買、發包，也可以用低成本方式取得，操作空間較大也能維持一定利潤。
不過，張旭嵐坦言，目前市場上也有中小型的建商逐漸讓利，以利後續的推案，至於中古屋市場，張旭嵐分析，若個別屋主有換屋、資金需求可能會讓利，但這絕不是現在的行情，絕大部分人仍然對後市有期待，雖然目前市房地產小幅波動，但長線來看仍然是向上趨勢。
▲ 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，信用管制讓投資客退場。（圖／華子琛攝）
不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析，台灣房市原本面臨修正的時期，突然政府提供新青安政策，房市就像被點火般反轉，即便央行去年直接針對非首購族的貸款成數降低、新青安資格嚴審，但房價還是沒辦法馬上修正，主因在於市場上的資金還是太多。
彭建文解釋，市場上的資金熱絡，就像洪水般，而央行的手段只是架高堤防，讓資金不要流入不動產，不過，實際操作面來說，即便不能用房貸方式向金融機構借到錢，仍然有其他方式可以貸到資金。
「對民眾而言，房地產也是一種期待。」彭建文表示，如果大家都覺得未來房價不會漲，甚至會長期下跌，就選擇不賣，但假設市場上有急迫性的資金需求，必須要斷頭出場的話，房價價格失去支撐，就會有感下跌，「只是目前還未到達這樣的水準」，這也是目前房價還沒有明顯修正的原因。
數位事業部
TVBS新聞網・內容策展組・多元發展組
TVBS新聞部
© TVBS Media Inc. All Rights Reserved｜聯利媒體股份有限公司 製作權所有
