作者：趙慶翔 TVBS「財經鈔能力」主持人兼財經記者
在房價高漲的台灣，消費者花大錢買房，卻發現三成總價竟是用在「虛無飄渺」的公設上？《財經鈔能力》最新一集直擊內政部推動的「虛坪改革」，節目邀請房地產專家朱哥與顏博志(阿北)，深入剖析建商長年以來的「灌水」手法，揭露公設比黑箱操作，警告改革雖意在居住正義，卻可能帶來房價單價暴漲與市場陣痛期。
朱哥提到買房就像買五花肉，「瘦肉」是實際住的室內坪數，「肥肉」與「骨頭」則是公設與柱子、管道間等無法使用的空間。這些公設包括大公，如地下車道、電梯機房與小公，如長廊、梯廳，平均佔總價30%以上，甚至小套房高達40-50%。並舉例，一戶30坪含公設的房子，每坪100萬元，總價3000萬元；若加買車位，建商常將實際4.5坪車位賣成6坪，多出的1.5坪直接灌入公設，消費者多付百萬元以上。更狠的是，將車位面積攤提給住戶，每戶多加3坪，導致兩戶總銷金額從6600萬元暴增至6900萬元，一來一回多出600萬元。
阿北補充，車位分法定、獎勵與自行增設三類，獎勵車位本該開放給大眾使用，卻常遭管委會以「已滿」或每小時500元收費阻擋。坪數上，坡道平面車位約8-12坪，機械式僅3-6坪，倉儲式更小至2-3坪。民眾常誤將法定空地（如中庭花園、噴水池）當成公設，實際上那是法規保留的植栽或採光空間，並非住戶獨享。戶外泳池或接待會館若無頂蓋，也不算公設。阿北強調，建商不願明列大公小公分攤比例，因為一算就露餡。
虛坪改革首階段計畫從10月起砍5%公設，參照日韓美實坪制，但專家直指配套不足。朱哥分析，若僅計主建物，總價不變但單價將暴漲30%以上，預售屋可調整，新成屋與中古屋則成苦主，建商絕不吐錢。阿北更憂心，改革恐擾民：公設比從公寓10%、華廈18%到大樓30%，中古屋過去較低，現在算法不同將亂套。加上建築技術規則與大廈管理條例未修，執行難度高。改革還衝擊危老都更，小基地案砍公設後經濟規模崩潰，四成案子恐陣亡。都更分回條件（如實坪換實坪或四六分）更難談，住戶若少一間房，意願直線下滑。
專家呼籲，購屋前須要求建商提供公設明細、車位型式與坪數，避免買到「無用公設」如泳池、KTV或宴會廳。阿北建議，回歸簡單、直接賣車位與主建物，不計公設，雖短期陣痛，但一勞永逸。
所有資訊內容僅供參考用途，不構成任何投資建議
在房價高漲的台灣，消費者花大錢買房，卻發現三成總價竟是用在「虛無飄渺」的公設上？《財經鈔能力》最新一集直擊內政部推動的「虛坪改革」，節目邀請房地產專家朱哥與顏博志(阿北)，深入剖析建商長年以來的「灌水」手法，揭露公設比黑箱操作，警告改革雖意在居住正義，卻可能帶來房價單價暴漲與市場陣痛期。
朱哥提到買房就像買五花肉，「瘦肉」是實際住的室內坪數，「肥肉」與「骨頭」則是公設與柱子、管道間等無法使用的空間。這些公設包括大公，如地下車道、電梯機房與小公，如長廊、梯廳，平均佔總價30%以上，甚至小套房高達40-50%。並舉例，一戶30坪含公設的房子，每坪100萬元，總價3000萬元；若加買車位，建商常將實際4.5坪車位賣成6坪，多出的1.5坪直接灌入公設，消費者多付百萬元以上。更狠的是，將車位面積攤提給住戶，每戶多加3坪，導致兩戶總銷金額從6600萬元暴增至6900萬元，一來一回多出600萬元。
阿北補充，車位分法定、獎勵與自行增設三類，獎勵車位本該開放給大眾使用，卻常遭管委會以「已滿」或每小時500元收費阻擋。坪數上，坡道平面車位約8-12坪，機械式僅3-6坪，倉儲式更小至2-3坪。民眾常誤將法定空地（如中庭花園、噴水池）當成公設，實際上那是法規保留的植栽或採光空間，並非住戶獨享。戶外泳池或接待會館若無頂蓋，也不算公設。阿北強調，建商不願明列大公小公分攤比例，因為一算就露餡。
專家呼籲，購屋前須要求建商提供公設明細、車位型式與坪數，避免買到「無用公設」如泳池、KTV或宴會廳。阿北建議，回歸簡單、直接賣車位與主建物，不計公設，雖短期陣痛，但一勞永逸。
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