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觀點/真相淪為口水 東岸商場事件調查報導

作者 范立達 責任編輯 蕭沁梅 報導
發佈時間:2024/03/01 13:10
最後更新時間:2024/03/01 13:10
自2月以來,基隆東岸商場爭議不斷。(圖/TVBS資料畫面)
自2月以來,基隆東岸商場爭議不斷。(圖/TVBS資料畫面)
作者:范立達

今(113)年2月1日凌晨,一群身著制服的員警與幾位神祕的「黑衣人」突然出現在基隆市東岸立體停車場門口,隨即上樓,打開門鎖,進入二樓的商場。這件事隨後被商場內的店家NET揭露,並痛批基隆市長謝國樑無法無天,強硬違法點交商場。
 

2月1日凌晨,一群員警與幾位「黑衣人」突然出現在基隆市東岸立體停車場門口。(圖/TVBS資料畫面)

整個二月,媒體上都充斥著基隆東岸商場事件的新聞,前任基隆市長林右昌與現任市長謝國樑隔空交火,雙方相互指責對方違法,一場民事私權爭議似乎演變成藍綠政治惡鬥,基隆地區更傳出打算發動罷免謝國樑的行動。而這場鬧劇到底是怎麼發生的?民眾似乎都在霧裡看花,真相淪為口水。

整起事件,其實要回到105年,從林右昌還是基隆市長的時代說起。

 
在基隆市仁二路、愛三路口有一座地下四層、地上一層的立體停車場。由於這座東岸停車場距離著名的基隆廟口夜市不遠,因此利用率極高。但停車場興建多年後,因未有完整的維護,逐漸年久失修,停車場頂樓的廣場也不時有不良份子出入、鬥毆滋事,而被當地人譏稱是「天空競技場」。

105年元月,林右昌主政的基隆市政府與大日開發公司簽定了「基隆市東岸立體停車場營運移轉案」契約書,約定自105年1月1日起至109年12月31日止,把這座停車場(包括地下一至四層、地上一層的汽車、機車停車位、商場以及頂樓和平廣場)都交給大日開發經營,合約約定「營運資產的所有權以及物權仍屬基隆市政府,大日開發僅享有營運權利。」、「營運期間屆滿後,大日開發應將本停車場營運資產及營運權無條件移轉基隆市政府。」

內政部長林右昌曾為基隆市市長。(圖/TVBS資料畫面)

合約也約定,大日開發每年應給付基隆市政府新台幣5050萬元,其中包含定額權利金3418.2萬元(每年隨物價指數上漲率調整)、土地租金1631.8萬元。除此之外,合約書還有「經營權利金」的約定,亦即大日開發經營停車場每年所得如超過預估數時,超額部分由基隆市政府與大日開發平分。

合約亦約定,委託營運期滿後,大日開發如果未依約返還營運資產或撤離人員,基隆市政府得逕行收回土地、建築物及各項設施,大日開發未遷離的財物視為廢棄物,任由基隆市政府處理,大日開發不得異議。另外,合約也明定,如果大日開發未依規定返還營運資產或撤離人員,市府有權按日開罰,每日可罰1萬元,直至資產移轉完成為止。

從這份合約來看,它很明顯是一份停車場的營運管理合約。但是,大日開發甫取得停車場的營運權不到1個月,就再與NET(主富服裝公司)簽署租賃契約,將東岸停車場一樓、二樓及建物外觀全部轉租給NET經營管理。租賃期間自105年3月1日起至114年12月31日止。其中,105年至109年的租金每月250萬元(年租金3000萬元),110年至114年每月270萬元(年租金3240萬元)。

大日開發甫取得停車場的營運權,就再與NET簽署租賃契約。(圖/TVBS資料畫面)

令人好奇的是,大日開發和基隆市政府的合約期限只有5年(105年至109年),但大日開發把停車場一、二樓的商場轉租給NET時,租約期限卻長達10年。雖說,大日開發與NET的租賃合約中亦約定,如果大日開發與基隆市政府的營運移轉合約到期後無法取得續約資格,大日開發和NET的租賃契約亦視同終止。但,為何大日開發這麼有把握,堅信他們和市府5年的營運移轉合約屆滿時,一定能夠順利取得續約的權利?所以他們才會和NET一口氣簽了長達10年的租約。是誰,給了大日開發這麼強烈的信心?

 
再從基隆市政府、大日開發與NET的三方關係來看。大日開發每年要給付基隆市政府5050萬元,但他當二房東,把停車場一、二樓的商場轉租給NET後,每年可從NET收回3000萬的租金,也就是說,大日開發實際上每年繳給市政府的經營費用只有2050萬元(5050-3000=2050),換算下來,大日開發經營停車場每個月的收益只要超過170萬元(2050/12=170.8),就保證不虧本。而這是個擁有667個汽車停車位、623個機車停車位的大型停車場,大日開發要達到這樣的營收根本不是難事。 

但對於NET而言,每個月要付出250萬元的租金可不是個小數目,如果想要獲利,勢必得擴大營運樓地板面積才行。

也因此,大日開發就在105年3月至6月間,四度向基隆市政府提出「商場改善計畫」,請基隆市政府同意讓大日開發將停車場增建二至四樓,並同意讓增建的部分都可作為商場運用。

四次商場規劃營運報告會議中,NET的負責人黃文貞至少就出席了3月24日、5月6日兩場最關鍵的會議。會中,市府也同意大日開發提出的計畫,決定讓廠商自行增建停車場二至四樓,商場的使用面積也因此從原本的819坪一口氣暴增至2537坪。

當然,增建的費用不可能由大日開發自掏腰包,這筆據稱高達2億餘元的興建費用,完全由NET負擔。

 
比較特別的是,停車場增建後,商場面積擴大,但市政府卻未要求大日開發應該給付市政府更多的權利金。

NET增建了東岸停車場二至四樓的商場,相關的設計也獲得了107年的「金擘獎」及108年的台灣建築獎首獎,這對林右昌的政績上當然也增色不少。

109年底,基隆市政府與大日開發的合約屆滿,依照原合約約定,大日開發享有優先續約權,雙方乃重新議約,合約期限為110年元月1日至112年12月31日。契約同樣約定,「營運期間屆滿後,大日開發應將本停車場營運資產及營運權無條件移轉基隆市政府」。

這一回,市府委託大日開發營運的標的與前一份契約略有不同。在商場部分,由於大日開發已經找了NET增建了二至四樓,所以營運範圍也明確定義為「地上1樓至4樓之商場」,另外,停車位部分,也包含666個汽車停車位(較前約少1位)及300個機車停車位(減少323個車位)。權利金部分,大日開發應每年給付定額權利金4070萬9200元,以及土地租金979萬800元,兩者合計仍是5050萬元。換言之,新約與舊約相較,大日開發繳給市府的費用完全不變。

舊約 新約
定額權利金 3418.2萬元 4070萬9200元
土地租金 1631.8萬元 979萬800元
合計 5050萬元 5050萬元

但從新、舊兩份合約分析,仍有疑點尚待釐清。

例如說,東岸停車場增建了二至四樓的商場後,由於營業利益大增,市府在換約後要求大日開發給付更高的定額權利金,絕對是合情合理的要求。但從土地租金來看,大日開發承租的土地面積並無變化,為何新約的地租卻減少了652萬7200元?表面看來,新舊兩份合約上繳給基隆市政府的金額不變,但實際檢視,市府的權益明顯縮水,可是林右昌時代的基隆市政府並未對外說明。

基隆東岸停車場。(圖/TVBS資料畫面)

與舊約相同,新約也同樣約定,於委託營運期間屆滿或終止時,大日開發應將營運資產無條件移轉基隆市政府,如果逾期未返還,基隆市府得逕行收回土地、建築物及各項設施,大日開發未遷離的財物視為廢棄物,任由基隆市政府處理。如果大日未依規定返還營運資產或撤離人員,市府有權按日開罰,每日可罰1萬元,直至資產移轉完成為止。

111年間,基隆市政府辦理信二停車場營運招標案,結果爆發投標廠商的標書外洩給大日開發的弊案。基隆地檢署搜索後,向法院聲請羈押大日開發公司負責人蘇幸福、副總經理陳信宏獲准。由於大日公司發生弊案,不再具有參與基隆市府投標廠商資格,這年年底,縣市長選舉由謝國樑擊敗綠營的蔡適應後當選,他毅然決定,在112年底與大日開發的東岸立體停車場營運移轉合約屆滿後,市府不再與大日開發續約,轉而對外公開招標。

與先前的標案不同,新的標案不再是「營運移轉」(即 OT,Operate-Transfer)合約,而是「增建營運移轉」(即ROT,Rehabilitate-Operate-Transfer)性質的契約。由於是ROT標案,得標的廠商必須投入更多增建、改建或修建的成本,獲利期限勢必延長,所以標案的合約期限也從原本的「5+3」年延長為「20+10」年。市府組成了評選委員會,由5名市府官員及6名外部委員組成,在包括微風、誠品、太平洋建設和NET等數家廠商參與競標後,審議決定由微風獲得最高分評選,誠品次之,據悉,NET只獲得第四名的成績,這對於已在東岸停車場經營8年的NET而言,應該難以承受。

決標後,NET顯然無法接受這樣的結果。於是,NET大動作於報章刊登廣告,表示針對基隆市政府東岸廣場標案,將向監察院、財政部促參司、行政法院等3個單位陳情或起訴基隆市政府招商作業涉及違法,並向行政法院、基隆地院提出行政、民事定暫時狀態假處分與權利歸屬訴訟,以及向大日開發提出侵權行為訴訟等7項措施。NET也主張,東岸停車場二至四樓的增建物,是由NET獨資完成,產權應該歸屬NET所有,基隆市政府未經法院判決不得任意佔有。

NET大動作報章刊登廣告。(圖/TVBS資料畫面)

但基隆市政府認為,無論是按照105年或110年的合約,基隆市政府簽約的對象都是大日開發,NET充其量只是大日開發轉租的房客。當市府與大日開發的合約屆滿後,市府本來就有權收回東岸停車場。況且,合約中本來就已約定,合約屆滿後,大日開發應將營運資產無條件移轉基隆市政府。如果NET認為權利受損,它應該跟大日開發協商,這與基隆市政府毫無關係。但顯然,大日開發如今弊案纏身,自身難保,NET只能找上基隆市政府抗爭。

但從另一個角度來看,如果NET認為東岸停車場二至四樓的產權屬於他們的,NET大可以繼續營運,何必在市府重新招標時,再參與競標?倘若此次投標,是由NET得標,NET是不是就不會再對外主張相關產權的問題?

說到底,整件東岸停車場營運移轉案從一開始就透出不尋常的氣味。

首先,從105年的合約書來看,這件標案原本是個單純的停車場委外營運案,為何後來變成以經營商場為主?

再者,林右昌時代的基隆市政府雖然同意廠商增建停車場二至四樓,並作為商場使用,但從頭至尾都沒有承諾新建的建物產權屬於大日開發或NET所有。NET在耗費鉅資增建前,是否經過審慎評估並確認有把握得以長期在此營運,以求回本獲利?

NET或許沒有預料大日開發無法再與基隆市政府續約,更沒想到在謝國樑時代的新的標案中無法獲選,但再怎麼說,林右昌時代與大日開發之間的合約簽定、變更,以及在合約屆滿後對NET造成的不利益,無論如何都不該由續任的市長謝國樑承受。依法依理,市府與大日開發的合約屆滿後,市府本來就有權收回市府的財產,並移交給新的得標廠商經營。今年2月1日凌晨,市府率員警進入東岸廣場,會同微風廣場的樓管人員(即所謂的「黑衣人」)點交相關資產,也未違背合約約定。進一步說,與市府有合約關係的大日開發都對市府點交行為沒有意見,非屬合約一方的NET又有什麼身分或角色出現質疑基隆市政府的行為呢?

現任基隆市長謝國樑。(圖/TVBS資料畫面)

就算NET覺得,市府把新的標案發給微風集團並不公允,但NET也得明確舉出評選過程的不公之處,才有可能服眾,否則,一味抱屈似乎也非解決問題之道。

但對於現任基隆市長謝國樑而言,他所感受到的,似乎不是一件單純的私權爭議,而是蘊涵了太多的政治計算,對手陣營似乎有心將這起事件導成政治惡鬥,以大量的口水取代理性思辯,飽受攻擊的謝國樑回應時難免左支右絀,但他深信,司法最後會還他公道。

只是,司法審理曠日費時,等到真相釐清時,或許傷害已經造成。屆時,他要向誰喊冤?或者,他只能喃喃的說:「政治真是太可怕了!」

本文為作者評論意見並獨家授權刊登,不代表TVBS立場,版權所有,未經許可請勿引用,以免侵權。
 


 

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