地上權住宅恐貸不到青安3.0？利率3.4%逼近信貸　「這款」直接出局

青安3.0正式上線，持續為首購族端出活水，額度與條件吸引不少年輕人目光，但市面上主打6-7折低總價的「地上權住宅」，卻可能陷入「看得到、吃不到」的窘境。專家直言，這類產品不僅多數面臨公股銀行拒貸風險，就算成功申貸，利率也可能高達3.4%起跳，條件「差不多跟個人信貸一樣」。

產權階層不同　「這款」公股行庫完全不借

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，想用新青安買低價住宅，要先搞懂標的物的「產權階層」。

• 一般所有權（產權最完整）：擁有土地與建物所有權，銀行承貸意願最高，適用最優惠的新青安利率與條件。
• 地上權（有建物所有權）：僅擁有建物產權、無土地所有權。雖然部分民間可自由移轉的案子（如仁濟院地上權案）有機會送件，但貸款年限會受限於剩餘年期，越接近到期日，價值與轉手性越差，銀行承貸意願大幅降低。
• 使用權（無建物亦無土地產權）：買方僅有房屋使用權。此類產品公股行庫原則上完全不承作新青安，通常只能向建商配合的特定民間銀行申貸。（如台北車站京站住宅屬房屋使用權，非永久產權）

地上權融資條件比較　青安成數仍具優勢

至於地上權產品申貸新青安，利率可能跟信貸差不多，徐佳馨分析，這真實反映了銀行對非所有權資產的「風險定價」，但比較的基準應該要放回「地上權產品」的融資市場來看。

若以同樣針對地上權產品的融資條件觀察，新青安方案利率約3.4%起跳，仍優於一般民間銀行普遍開出的4%以上利率；在貸款成數方面，民間銀行承作地上權通常僅給5至6成，新青安若符合條件，最高有機會爭取至8成，在同類產品中仍具備相當誘因與優勢。

不過要特別留意的是，購屋族若要購買地上權房屋，須先確認合約買的是「地上權」還是完全無法貸新青安的「使用權」；此外，先向公股行庫確認該建案是否受理貸款，才不會簽約後才發現貸不下來，面臨自備款不足或違約的風險。