白忙一場！他在2年內換屋 卻忽略「關鍵期限」20萬退稅款飛了
- 編輯：邱子嘉
- 發佈時間：2026.09.30 17:08
- 最後更新時間：2026.09.30 17:08
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換屋族若要申請重購自用住宅用地退還土地增值稅，除了符合要件，也要留意期限。（圖／Shutterstock達志影像）
申請重購自用住宅用地退還土地增值稅，務必留意買賣2年期限。桃園稅務局提醒，民眾有換屋需求，無論先賣後買或先買後賣，只要買賣在2年期限內並符合條件，就能申請退還已納土地增值稅。而關鍵的2年期限不是單純看買賣契約日期，若後買或後賣的土地移轉超過30日才申報，就會改以「申報日」作為末日，如此一來，即使簽約時間看似在2年內，卻可能已失去退稅資格。
買賣2年期限內、符合5要件可申請
稅務局指出，民眾有換屋需求，無論先賣後買或先買後賣，只要買賣在2年期限內，且符合以下5要件，就可以申請退還已納土地增值稅。
5要件包含：出售及新購土地所有權人屬同1人；新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅；出售及新購土地地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有並在該地辦竣戶籍登記。且出售地出售前1年內及重購地重購後無出租或營業；新購都市土地未超過300平方公尺或非都市土地未超過700平方公尺，仍作自用住宅用地使用；如為先買後賣案件，應於購買土地時，已持有自用住宅使用之土地。
2年期限如何計算？
其中，關乎是否能退稅的關鍵之一，在於買賣是否於2年期限內。稅務局說明該如何計算認定，「始日」是以先賣或先買土地完成移轉登記日為準；「末日」則視後買或後賣土地移轉是否如期申報，即訂約日起30日內，如期申報者以訂約日為準，逾期申報者則以申報日為準。
稅務局舉例，小李先出售A地，於113年3月1日完成移轉登記，後於115年1月31日立約購買B地，並於同年2月20日，也就是在訂約日起30日內，如期申報B地土地移轉現值。因此先賣後買期間未超過2年（113年3月1日至115年1月31日），其他要件若也符合，就可以在出售A地所納土地增值稅額度內申請退還。
反之，如果小李於115年3月15日才申報新購B地移轉現值，因逾期申報已超過買賣2年期限（113年3月1日至115年3月15日），就無法申請退還土地增值稅，痛失20萬元退稅款。
