打房政策懶人包2025｜央行打房對第二戶影響、房貸利率一次看

打房政策奏效了嗎？2025年3月，央行總裁楊金龍表示，目前暫無第八波信用管制的規劃，市場解讀為前波打房政策已產生初步效果。隨著打炒房政策接連實施、房價走勢成為全民關注焦點，本文彙整自2020年起歷次重大打防政策，涵蓋中央銀行、財政部及內政部等部會的重要措施，掌握2025打房政策、第七波信用管制、房貸利率、囤房稅2.0等，協助你快速掌握政策重點與實際影響。

目錄快速導覽

• 囤房稅2.0上線！最新房屋稅制修正
• 2025最新打房政策
• 央行為何要再打房？
• 盤點近年7波央行打房政策解析
• 打房政策對房價的影響
• 打房政策對房貸的影響

 

囤房稅2.0上線！最新房屋稅制修正

2025年起，財政部針對舊制房屋稅制進行修正，各縣市政府陸續啟動房屋現值重估作業，將課稅基準與實際市價拉近，並提高高價住宅、長期閒置空屋的稅負。新制目的是讓囤房與非自用住宅負擔更高稅率，降低投資誘因，搭配平均地權條例、房地合一稅制與選擇性信用管制政策，共同抑制不動產市場炒作，強化房屋「居住使用」屬性。

此舉雖非中央政府打房政策之一，卻也能達到降低投資誘因，抑制炒房的作用。促使房地產市場降溫，減少投資者興趣，並讓自住房購買者受益，但也可能對開發商和投資者帶來挑戰。
 

2025最新打房政策

中央銀行於2024年9月召開理監事會後，宣布維持政策利率不變，並啟動第七波選擇性信用管制措施，自2024年9月20日起實施，同時自10月1日起調升存款準備率1碼，以強化對不動產市場的調控力道。此外，財政部與金管會亦啟動對「新青安貸款」的查核機制，加強篩檢非自住或人頭申貸行為。

進入2025年後，雖然央行尚未釋出第八波信用管制計畫，但總裁楊金龍於2025年3月表示，觀察過去幾波打房政策後，市場已有「初步降溫」跡象，房貸成數與交易熱度皆出現趨緩，因此現階段將維持既有措施不變，密切觀察後續市場反應。

以下為最新打房政策三大重點整理：

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最新打房政策1：利率不變

由於國內通膨率持續趨緩，預估今年有望穩定在2%以下，加上經濟溫和成長，產出缺口維持微幅負值，央行決議維持政策利率不變。重貼現率維持在2%，擔保放款融通利率為2.375%，短期融通利率則為4.25%。此舉配合整體貨幣政策方向，避免對景氣造成過大干擾。

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最新打房政策2：第七波信用管制

第七波措施已於2024年9月上路，至2025年初仍持續施行，核心規範如下：

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期。
2. 自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

2025年初不動產市場受到前述限制影響，投資型買盤明顯降溫，部分建案出現讓利銷售現象。
 

最新打房政策3：調升存款準備率1碼

自2024年10月起，央行調升新台幣活期性與定期性存款準備率各0.25個百分點。該措施延續至2025年，對銀行資金調度造成一定壓力，促使金融機構更謹慎控管放款結構，有效抑制資金過度流向房地產部門。

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央行為何要再打房？

雖然2025年第一季央行暫未推出第八波打房措施，但持續維持第七波信用管制與存準率調升政策，顯示央行對不動產市場仍高度警戒。

根據央行最新公布的數據，截至2025年2月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率達38.1%，已超越2009年10月金融海嘯後的37.9%高點，顯示資金仍過度集中於不動產部門。央行指出，這樣的結構不僅會排擠企業投資貸款空間，也可能對經濟永續發展造成長期隱憂。

央行總裁楊金龍於2025年3月表示，現階段市場已有部分反應，包括投資型買盤減少、建商讓利加快去化庫存，短期內政策觀察期尚未結束，但不排除未來若市場再度過熱，仍有加碼管制的可能。

央行也持續引用歷史警示，強調控制資金流向與信用擴張是避免泡沫破裂的關鍵。1990年代日本資產泡沫破滅與2008年美國次貸危機的教訓，都是今日台灣打房政策制定的重要參考。

2025年，除了房市政策，央行也與金管會、內政部協調強化建商授信監管與預售屋契約審查，藉此建立跨部會聯防機制，減緩系統性風險。
 

央行打房原因1：借鏡1990年代日本資產泡沫破滅事件

1985年廣場協議後，日圓長期升值，日本企業資金大量轉向不動產市場，加上日本央行當時持續降息、政府提供稅賦優惠，導致資產價格迅速上揚。民眾普遍認為土地價格只會上漲，進一步推升投資熱潮。政府推動金融自由化卻未強化監管，形成極高風險累積。

資產泡沫最終破裂，銀行不良債權激增，金融系統功能癱瘓，並引發長達十年以上的經濟停滯與通縮。央行強調，2025年台灣民間資金依舊偏好不動產市場，若未適時管控信用擴張，將可能步上日本泡沫化後的後塵。
 

央行打房原因2：借鏡2007～2008年間美國次級房貸危機

2000年代初期，美國聯準會實施低利率政策，加上銀行放寬審核標準，次級房貸市場快速擴張，金融機構推動複雜的證券化商品及過度槓桿操作，最終在升息循環中引爆連鎖崩盤。

美國房價反轉下跌，大量貸款人違約，造成銀行信貸緊縮，進一步蔓延為全球金融海嘯。央行指出，2025年台灣房價仍高、民眾購屋負擔沉重，若貸款持續集中於高槓桿、非自住買盤，恐重演類似的金融風險。
 

央行打房原因3：預防性措施實施第七波信用管制

央行2024年推出第七波信用管制，2025年延續實施至今，屬於典型「預防性調控」。央行表示，這是借鏡主要經濟體如韓國、紐西蘭、加拿大等國的經驗——提早祭出選擇性信用管制，能有效減緩房市投機與信貸膨脹，達到金融穩定目的。

2025年第一季，央行已與34家國銀召開聯繫會議，要求加強不動產放款總量控管，並要求針對第二戶與法人購屋貸款落實差別對待。同時，也強調信用資源應優先保障首購族及剛性需求，導引資金流入實體經濟。
 

盤點近年7波央行打房政策解析

 

2024年9月 第七波打房政策

◆利率

考量國內通膨緩步回降，明年可望降至2%以下，此外，預計下半年及明年國內經濟溫和成長，產出缺口皆為微幅負值，因此，理監會決議利率不變。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。

◆第七波信用管制

為進一步強化管理銀行信用資源，為抑制房市投機與囤房行為，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國
3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

◆第七波排除條款

一、自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。

二、自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機機構切結約定下列事項後，新申辦之第1户或第2户購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：

(一)借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。
(二)借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限月、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、立息及加收違約金等。

三、自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：

(一)符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。
(二)自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1户購屋貸款及第2户購屋貸款限制。

另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
 

2024年6月 第六波打房政策

◆利率

綜合國內外經濟金融情勢，考量本年以來國內通膨率緩步回降趨勢，本年下半年可望續降至近2%；此外，預期本年經濟溫和成長，國內產出缺口呈微幅負值，本行理事會認為本次維持政策利率不變，將有助整體經濟金融穩健發展。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。

◆第六波信用管制

調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成：上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，祭出第六波信用管制。

調升存款準備率1碼：央行認為搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。
 

2023年6月 第五波打房政策

◆利率

綜合國內外經濟金融情勢，考量本年下半年國內通膨緩步回降，第4季通膨率可望降至約2%；在連續5次調升政策利率及2度調升存款準備率下，理事會認為本次維持政策利率不變，以檢視緊縮貨幣政策之累積效果及其影響，將有助於整體經濟金融穩健發展。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息1.875%、2.25%及4.125%。

◆第五波信用管制

央行四度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，有助銀行降低不動產授信風險，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩，不動產貸款之逾放比率維持低檔；惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加，以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。
 

2021年12月 第四波打房政策

◆利率

國內經濟穩健成長，惟各產業復甦力道不均；在全球景氣持續復甦，惟仍潛藏下行風險，預期明年台灣經濟溫和成長，本行理事會認為維持政策利率不變，有助整體經濟金融穩健發展。

◆第四波信用管制

自2020年12月以來，三度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，已有助銀行降低授信風險，惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。

1. 自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。
2. 購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
3. 餘屋貸款最高成數降為4成。
4. 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。

 

2021年9月 第三波打房政策

◆利率

全球景氣持續復甦，惟前景仍面臨諸多不確定性，加以國內疫情受控，內需服務業可望逐漸復甦，民間消費回穩帶動下，預期本年下半年及明年經濟續溫和成長，本行理事會認為維持政策利率不變，賡續當前寬鬆貨幣政策，有助物價穩定與金融穩定，並支持經濟成長。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。

◆第三波信用管制

目前受限貸款之成數下降；惟銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，有必要採取預防性措施，進一步控管相關授信風險。

1. 新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期：特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
2. 調降購地貸款最高成數為6成。
3. 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。

 

2021年3月 第二波打房政策

◆利率

當前國內物價及通膨展望均屬溫和，國內經濟可望穩健成長，本行理事會認為維持政策利率不變，賡續寬鬆貨幣政策，有助物價穩定與金融穩定，並支持經濟成長。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。

◆第二波信用管制

目前受限貸款之成數下降、利率上升；惟銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險，因此祭出第二波信用管制。

1. 公司法人購置住宅貸款最高成數：一律為4成。
2. 調整自然人購置住宅貸款規範：

• 第3戶購屋貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。
• 購置高價住宅貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶（係指名下已有3戶房貸者）以上之高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。

3. 新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數5.5成。

 

2020年12月 第一波打房政策

◆利率

當前物價回升，明年通膨展望溫和，理事會認為維持政策利率不變，賡續寬鬆貨幣政策，有助物價穩定與金融穩定，並支持經濟成長。利率維持不變，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。

◆第一波信用管制

公司法人：購置住宅第一戶貸款最高6成，第二戶以上貸款上限5成，無寬限期。
自然人：第3戶以上購屋貸款上限6成，且無寬限期。
建商、餘屋：逾屋貸款最高5成。
目的：防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，近期本行以座談及通函方式，籲請銀行善盡社會責任，引導資金配置於生產事業實質投資，以提高就業及國人所得。

打房政策對房價的影響

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，現在確實有些投資客想趕快下車，不過都以平轉為前提，因此價格可望止漲，至於是否能下修，還攸關個案本身的基本面，包括區域機能和建設利多等，推案量大的蛋白區甚至蛋殼區，最受考驗。

中央大學經濟學系教授徐之強接受《TVBS新聞網》採訪表示，支持央行這一次祭出的選擇性信用管制，對房價的影響其實從營建股的股價就可以看出，今年這幾波的信用管制應該可以讓房價冷卻。徐之強認為，這幾年房價因為通膨、疫情後貨幣寬鬆期間有大幅的漲勢，很多人開始投資，開起高槓桿，但這是在景氣熱絡的時候，當景氣反轉時，就會讓經濟遭受影響。

徐之強分析，目前台灣民間信用占GDP比重，已經接近170%，而中國、韓國、香港都接近200%，現在就可觀察到中國房地產正在去槓桿中，不少房地產公司紛紛倒閉，也讓中國經濟重創，經濟成長率下滑。反觀台灣，現在房地產的放貸過度集中，現在央行適時的降溫，不讓槓桿增加的措施是正確的，當然也就會影響房價。

長期來說，徐之強認為央行的政策對房地產市場是好事，避免太多投資人槓桿開太大，透過這些預防性的措施管制，避免未來台灣可能要面臨去槓桿的歷程。
 

打房政策對房貸的影響

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，利率雖然沒有調整，不過銀行為了達到風險控管，並符合存準率的限制，將從嚴放貸，利率部分除了新青安貸款還有優惠補貼，一般首購的房貸利率，恐將無法看見到地板價2.1%，寬限期條件也將會趨嚴，因此購屋的貸款成本和每月貸款金額，也都會提高。

舉例來說，每千萬貸款，在有寬限期的情況下，繳息不繳本期間，每月付1.7萬利息，不過若無寬限期，或是從三年縮短成一年，正式本息攤還要付3.7萬，等於要提早做好付全額房貸的規劃，對於墊腳買房的年輕族群，影響較大。

此外，銀行估價也將會相對保守，因此購屋族更要擔心的是鑑估價格不足，首購族就算一樣有機會貸到八成，自備款要補足的金額也會增加，因此財務也要重新規劃計算。

中央大學經濟學系教授徐之強表示，貸款成數上的限制，也是避免房地產需求供給部分開太高槓桿，將對未來房地產風險過大。而央行祭出的管制措施，是假設一般民眾購買第二戶就是要投資，本質上不希望你借太多錢，而是把資金留給真正住宅需求的人，因此，這波信用管制類似風險控管，避免土建融貸款侵犯到一般工業、製造業、投資者的貸款需求，讓資金可以引導到真正的投資面向。

不過，目前央行祭出的第七波信用管制，只對首購族友善，徐之強則認為，真正影響到的是換屋族，現在沒有寬限期，本金加利息得一起繳，倘若假設是一般年輕夫婦，因為家中有新成員需要換屋，那就可以用無房產的其中一人去貸款，不僅有寬限期，也不會受到這波信用管制的影響。
 

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