2026房東報稅全攻略》標準扣除vs列舉費用，三種出租型態租賃所得試算

2026房東報稅必讀！囤房稅2.0開徵後，誠實申報更有利。本文整理114年度租賃所得計算公式、43%標準費用與列舉扣除差異。清楚比較一般出租、公益出租人與社宅包租代管稅負，教你利用1.5萬免稅額與優惠稅率合法節稅，掌握報稅季省稅關鍵。
 

 

2026房東報稅最重要的事：囤房稅2.0讓誠實申報更划算

房屋稅2.0（囤房稅2.0）自2025年正式開徵，採全國歸戶計算，多屋房東持有稅暴增；但取得「公益出租人」資格的房東，房屋稅可維持1.2%自住優惠稅率、地價稅比照自用住宅2‰，與一般非自住稅率相比可省下數倍稅金，使誠實申報租賃所得並申請公益出租人，成為多屋房東今年最重要的節稅策略。


囤房稅2.0的核心目的是讓「多屋者提高持有成本、空屋回到市場」，設計邏輯包含以下四點：

• 全國歸戶：不再能靠跨縣市分散房屋來避稅
• 全數累進課稅：非自住房屋越多，所有非自住房屋都適用更高稅率
• 提高多屋者持有成本：非自住稅率2.6%至4.8%
• 鼓勵釋出空屋：若出租且申報租賃所得達一般租金標準，可適用較低稅率1.5%至2.4%

囤房稅2.0不是只有房屋稅的問題，它會直接影響所得稅申報時的選擇：

• 誠實申報租金，反而降低房屋稅：只要房東申報租賃所得達標，房屋就能從「非自住高稅率」降到「出租優惠稅率」，非自住可能落在2%至4.8%，出租達標可降到1.5%至2.4%
• 成為公益出租人或加入社宅包租代管，稅率比照自住1.2%：符合公益出租人資格，或將房屋投入社會住宅包租代管機制，稅率可進一步降至1.2%，對多屋者來說，當公益出租人不是吃虧，而是把房屋稅降到自住等級的捷徑
• 不申報＝自動落入高稅率：若房東不申報租金，系統會把房屋視為「非自住」，稅率直接跳到2%至4.8%，多屋者甚至所有房屋都會被拉到同一高級距；不申報不是省稅，而是變相加稅

先搞清楚：租金收入不等於租賃所得，這樣計算才對

租賃所得並非全部租金收入，而是租金收入扣除必要費用後的餘額。2026年綜合所得稅申報時，房東可選擇「43%標準費用扣除（租賃所得＝租金×57%）」或「逐項列舉必要費用」兩種方式，兩者均需併入個人綜合所得稅，以所得淨額對照累進稅率計算應納稅額。「租金收入＝應稅所得」是錯誤觀念，依財政部規定，課稅的是租賃所得（淨額），公式如下：租賃所得稅公式：租賃所得＝年租金收入－必要損耗及費用

必要損耗及費用有兩種申報方式：

• 43%標準費用率：無需單據，直接扣43%（租賃所得＝年租金收入×57%）
• 列舉扣除：逐項提出修繕、房貸利息、房屋稅等單據

 

實際試算：月租2萬元，租賃所得是多少？

以月租2萬元（年租24萬元）套用43%標準費用率為例：

• 年租金收入：240,000元
• 必要費用（43%）：240,000×43%＝103,200元
• 租賃所得（57%）：240,000×57%＝136,800元

真正要併入綜所稅課稅的不是24萬元，而是136,800元，差距相當明顯。

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43%標準扣除vs逐項列舉：有房貸的房東，列舉通常更省

43%標準費用扣除無需任何憑證，適合無房貸、少修繕的房東；逐項列舉必要費用（含房貸利息、修繕費、折舊、房屋稅、地價稅、保險費等）適合有房貸或大額支出的房東，當列舉費用超過租金的43%時更為划算；兩者可先行試算，擇高適用。以下整理列舉扣除的所有可申報項目：
  

試算：月租3萬元有房貸的房東，兩種方式差多少？

假設條件：月租30,000元（年租360,000元）、年房貸利息180,000元、房屋稅＋地價稅12,000元、火險3,000元、折舊（建物價值300萬）每年60,000元。
 
若適用20%稅率，列舉vs標準扣除差距為（205,200－105,000）×20%＝20,040元，差距相當顯著。有房貸的房東，光是房貸利息通常就會超過標準扣除的43%必要費用，列舉扣除幾乎一定更省。

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三種出租型態稅負比較：一般出租、公益出租人、社宅包租代管哪種最省？

三種出租型態的稅負差距非常大，公益出租人與社宅包租代管的節稅效果遠勝一般出租。以下以月租2萬元為基準，整合綜所稅＋房屋稅＋地價稅做完整比較。試算前提：月租20,000元（年租240,000元）、房屋現值180萬、申報地價50萬、房東綜所稅級距12%、囤房稅2.0稅率非自住2%與公益/社宅1.2%。
 

三種出租型態綜所稅試算

 
※住宅法第15條所稱每屋每月15,000元租金免稅，其「每屋」規定是以「門牌」為規範。
 

三種出租型態房屋稅與地價稅比較

 
※臺北市等部分地區，符合條件的社宅包租代管或公益出租人，房屋稅稅率甚至可再調降至0.6%。
 

年度總稅負比較：同樣月租2萬元，差距多達3萬元

 
同樣是月租20,000元，一般出租與公益出租人、社宅包租代管的年度稅負差距分別為30,712元與31,936元，節稅效果相當顯著。
 

各型態適合哪種房東？

  

公益出租人怎麼取得？三種方式申請流程說明

取得公益出租人資格有三種方式：房客成功申請政府租金補貼後由縣市政府主動認定；房東主動向縣市政府申請，出租予符合租金補貼資格的房客；加入社會住宅包租代管計畫。取得後可享綜所稅、房屋稅、地價稅三項優惠。
 

方式一：房客申請租金補貼，政府自動認定（零流程）

當房客成功申請租金補貼，地方稅稽徵機關會將資料送至國稅局，由國稅局審核認定房東資格，符合條件即享稅務優惠，房東無需自行申請，是「零流程」取得資格的最快方式。注意事項：房客補貼需每年重新申請，若房客隔年未申請，房東當年度資格就會失效。
 

方式二：房東主動向縣市政府申請

若房客「符合補貼資格但尚未申請」，房東可主動向房屋所在地的縣市政府住宅主管機關提出申請，經審核後取得「公益出租人認定函」，適合希望立即享有稅負優惠的房東。申請時通常需備妥：公益出租人申請書、建物權狀或合法房屋證明、房東身分證明文件、租賃契約影本（需載明所有共有人）、房客符合補貼資格證明（或申請中資料）、承租人授權查調同意書。
 

方式三：加入社宅包租代管

若房東加入縣市政府的「社會住宅包租代管」，由政府或委託業者媒合房客並管理，房東會自動取得公益出租人資格，同時享有修繕補助與專業管理服務，最適合多屋房東或不想自主管理的房東。

財政部與內政部已明確說明，公益出租人的租賃資料不會被用來做為稅務查核的依據，房東儘管安心申請，不必擔心因為加入制度而被追稅。相關規定、認定流程及各縣市政府聯絡窗口可至內政部不動產資訊平台住宅補貼公益出租人專區查詢。
 

押金與代收費用：哪些也要計入租賃收入？

押金收取時無需申報，但依財政部規定須按中華郵政一年期定期儲金固定利率計算「設算利息」計入租賃收入；若押金因違約被沒收，被沒收金額須於發生年度申報為租賃收入；房東代收水電費若有差價，差價亦屬租賃收入須申報。以下三種最容易被忽略的情形，都可能被國稅局視為「租賃所得」：
 

情形一：押金設算利息

依《所得稅法》第14條規定，只要收取押金，就必須按當年1月1日郵政一年期定存利率計算為租賃收入，即使沒有實際利息流入也要計算。2025年適用利率為1.725%。若押金收受期間不足1年，則按月比例計算。
 

情形二：沒收押金

若因房客違約、未清潔、未繳租金而沒收押金，這筆金額會被視為「租金收入」，需併入租賃所得課稅。
 

情形三：代收費用差額

若房東向房客收取的水電費高於實際成本，差額部分會被視為租賃收入，必須申報。

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出租給公司的房東：10%預扣稅與二代健保怎麼處理？

房東出租予公司（營業用），公司需從每月租金預先扣繳10%稅金，以及超過2萬元部分另扣2.11%二代健保補充保費；這筆預扣稅在5月申報綜所稅時可抵繳應納稅額，若實際應納稅低於預扣金額，差額可申請退稅。

根據稅務規定，只要房客是公司、行號、機關團體，就會成為扣繳義務人，必須在付租金時代扣代繳這兩筆費用，並於隔年寄給房東扣繳憑單，房東報稅時可抵減。以月租50,000元為例：

• 公司代扣10%所得稅：5,000元/月×12＝年扣60,000元
• 公司代扣2.11%健保補充保費：1,055元/月×12＝年扣12,660元
• 房東實際收到：50,000－5,000－1,055＝43,945元/月

假設房東全年應繳綜所稅只有20,000元，已被預扣60,000元，最後可退稅40,000元。預扣不是多繳，是先繳，年度報稅時可全額抵稅，多扣會退。建議務必事先約定「租金含稅或未稅」，避免公司從租金中直接扣掉造成爭議。
 

租賃所得稅常見問題FAQ

以下整理讀者最常詢問的問題。
 

Q1：沒有簽書面租約，只有口頭約定，租金收入需要申報嗎？

需要。申報義務基於「有租金收入的事實」，與是否簽訂書面合約無關；國稅局可透過房客的租金支出申報、金流紀錄或民眾檢舉查核，沒有書面合約不等於可免除申報義務。
 

Q2：只出租一間房間自己也住在裡面，費用怎麼計算？

房東僅出租部分空間時，無論採43%標準扣除或逐項列舉，費用均須按出租面積占全屋面積比例分攤；逐項列舉時，地價稅、房屋稅、房貸利息等通常以出租面積比例認列，不得全額扣除。
 

Q3：房東漏報租賃所得，最嚴重會面臨什麼後果？

房東遭查獲漏報租賃所得，除須補繳最多5年應稅金額外，依所得稅法第110條，短漏報者處所漏稅額2倍以下罰鍰，刻意逃漏者最高3倍；隨著租金補貼普及、AI查核系統上路，漏報查核機率大幅提升，主動申報是最安全的選擇。
 

Q4：房客申請了租金補貼，房東一定要成為公益出租人嗎？

房客成功申請租金補貼後，縣市政府通常會主動認定房東為公益出租人；房東若不希望被認定，可向主管機關提出，但此舉同時也放棄了房屋稅、地價稅及綜所稅的優惠，通常得不償失。
 

Q5：租賃所得會讓我跳到更高的所得稅率嗎？

租賃所得會併入個人綜合所得稅計算，確實可能使所得淨額跨入更高級距；但累進稅率只對超過門檻的部分課較高稅率，而非全部所得。透過增加可列舉費用、申請公益出租人或社宅包租代管身分，均可有效降低應稅租賃所得。
 

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