▲圖／TVBS資料畫面：悶經濟找藥方／外銀再下修台灣GDP 從2.7%降至1.8% 慘！

（作者／賴馬克）

現在走在路上看到電線杆與地板上都貼著很划算的華廈精華地段1坪現在才賣XX多萬，在台北市的街頭已經很多年沒看到這景象了，愛看房子的民眾似乎一下子也都不見了，手機的簡訊每幾天就收到某某精華地段，現在每坪只要XX萬，不買可惜之類的廣告文，在過去房地產每個月調漲1萬的時期，似乎有買必賺，民眾瘋狂看房買房似乎現在瘋狂的人已經變成房仲業，建商與想賣的屋主了，台灣的房地產到底可不可以買了? 這應該是所有人想問的問題。以下討論幾個議題來探討台灣房地產趨勢：

房地產崩盤將重創台灣經濟

1.難堪的經濟成長率衝擊房地產

最近被震撼到的有兩個新聞，一個是今年台灣的經濟成長率連2%都沒有，除了難堪之外，背後更應該憂心的是當企業無法獲利時，未來失業率提高已經是無法避免的結果，當許多人還對數字無感時，宏達電已經打開裁員這條路，或許不在宏達電上班的人會覺得跟我們沒關係，可是誰知道下一個不是你服務的公司因為虧損進行這個企業生存的必要之惡。第二個新聞是央行總裁彭淮南先生原本對於打房不於餘力也鬆動了，對於貸款成數上做出了退讓，這也讓喊了10多年房地產要泡沫卻屢屢失靈的張金鶚教授緊張了，因為好不容易終於要對了一次，眼看又要失靈了。

這個問題不是彭淮南總裁不願意打房，而是一打房下去將會讓原本難堪的GDP更加難堪，打房早已淪落成政府拿來選舉前吸引選票的工具，群眾的心態永遠是在尋找最便宜的房子或是等待最便宜的價格，老實說當房地產走下絕對空頭時，有勇氣買房的人將會更少，永遠無法等到最便宜的房價出現。所以當央行祭出這些政策時，房地產市場似乎已經嗅到止跌的氣氛，應該說即使未來不會在大漲，跌價似乎也得到舒緩的空間，因為經濟成長率是國家目標，誰來執政都需要面對，因此也別期望因為換了政黨有所改變，因為換了誰都不敢讓經濟走入蕭條的惡性循環。

2.美國、日本房地產硬著地後之演變 & 台灣有能力承受?

各個國家敢讓房地產直接下跌崩盤的，近期只有美國在2008年金融海嘯讓房地產回歸市場機制，不過美國祭出印鈔票的量化寬鬆政策大量提供市場美金，過了7年美國房地產也恢復生氣甚至價格已經超越金融海嘯前，美國是一個內需市場大的國家，許多出口型導向的國家需要與美國做生意，看著美國印鈔票，他們也只能默然接受與配合，這是一個特例，但是美國的房地產硬著陸也讓美國房市渡過了幾年的寒冬。

日本在20年前也曾經房地產泡沫化，日本就沒有這麼幸運，日本經濟整整失落了20年，失業率攀升，直到這幾年安倍經濟學、美國的量化寬鬆大量印製鈔票，讓日圓狂貶，讓觀光業、汽車業、與許多原本就有競爭力的精密自動化與材料零件出口獲得成長，外資不斷湧入日本購屋，才讓日本房地產價格開始走揚（美國是購買東京商用不動產最多的國家），或許不能斷定房地產可以復甦到過去的水準，不過看起來似乎有那個味道。

反觀台灣，並不是一個內需市場龐大的國家，要來量化寬鬆也只會讓新台幣一文不值，台灣出口比較有競爭力的就屬於電子業，然而遭遇到需求改變與對岸的競爭，觀光業在長久政府做半套的規劃下並沒有好好發展，醫療產業或許為明日之星但是目前仍稱不上兆元產值的產業，因此要靠寬鬆貨幣來救台灣經濟是不可行的，如果要讓房地產直接崩盤，會直接走向經濟大蕭條之路，除非全球經濟大蕭條，否則台灣的執政黨無法承受這個風險，因此期望房地產打對折的朋友，這個機會是相對不高的。

▲圖／TVBS資料畫面：救景氣！央行宣示不打房 鬆綁信用管制

何時才是台灣房地產的進場時機？

1.房地合一新制上路前購屋

新舊制的差異在於稅賦，這類似股票費用化，原本課徵的基礎是以公告地價作為課徵，所以要繳交的稅賦比實際購買價格低許多，新制將以實際成交價格課稅，因為公告地價遠比實際地價低廉太多，新制一上路將對於買賣房屋的成本大幅度提高，因為此制度存在日出條款，105/1/1取得之房產適用新制，不溯及既往，意思是在2015年底完成過戶的物件仍然以舊制計算稅率，若是要買房自住的人，又考慮到未來稅率將大幅度提高會增加轉手的難度，趕在今年底以前完成購屋確實是一個不錯的時機點。

2.斷頭賣壓出籠時購屋

台灣過去這10年，房地產大多頭已經將原本的房價急漲過高，然而回歸到收入的基本面卻是毫無成長，這主要是當所有人都看多頭時，大家願意縮衣節食的買房，因為有機會可以賺錢，當房地產價格停滯時，這個買房的理由被除去，剩下來的就是要不要犧牲生活品質來養房這個問題。 

可以想像，台北市一戶3000萬的房子自備款需要約900萬（貸款2100萬），以20年攤還（很多人選擇30年或是只還利息一直轉貸不在此限），一個月利息要還款約3萬5千元，本金要還款約7萬1千元，每個月需要負擔約10萬元的房貸。也不可能用盡一切來養房，總是要養家以及其他生活費用，因此一個家庭至少需要一個月能夠有15-20萬的收入才能負擔這個房價，以台灣的經濟現狀，這個薪資水準的中產階級正在大量減少中，因此未來最有可能被斷頭的是2500-6000萬這個價格族群的房子。這只是一個概念，在這區間的房子也可因為特殊性，例如有景觀，透天房子等與附近產品有特殊性者不在這個討論內。

至於原本最好賣的1500萬以下房地產將不受到太大的衝擊，因為負擔相對上輕鬆，因此跌價空間將非常有限。

結論

在台灣目前經濟狀況下，除非遇到世界性的泡沫大空頭，否則要出現房地產全面性的崩盤機會是相當低，俗語說當最壞的時候就應該是最好機會的浮現，因為房地產價格牽動著國民生產毛額(GDP)，因此未來政策寬鬆的機會還是比緊縮高一些，如何勤作功課掌握到好的時機點進場，或許可以利用在這波不確定的氣氛下找到適合的房子。

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