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公設比不合理 學者籲速推實坪計價

記者 李彥穎 / 攝影 蕭應強 報導
發佈時間:2017/07/31 21:00
最後更新時間:2017/07/31 21:00

去年政府修法通過,從明年元旦開始針對沒有實坪功能的雨遮,全面取消登記計價;不過學者認為,目前國內的公設比達到30%到50%,而且要計價仍然很不合理,政府應該趕緊推動實坪計價,才能根本解決問題。


 

房產顧問蕭昆霖:「它這個雨遮的部分有2坪多,你可以抬頭看上面柱子一直延伸過去。」

從窗外看出去,長長的雨遮就蓋在落地窗旁邊,除了遮擋一點雨水幾乎沒有任何功用,要價卻很嚇人。

房產顧問蕭昆霖:「像這個2坪多,這邊的房價如果50幾萬,等於花了100萬買這個雨遮。」

像這種沒有實坪功能的雨遮,要價上百萬非常不合理,內政部去年通過地籍測量實施規則的修正案,要全面取消登記雨遮,避免虛坪灌水計入實坪炒作房價,預計2018年後申請建照的新建案全面適用,但這又衍伸出新的問題。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴:「譬如說是今年買房子的話,假設房價是50萬的部分,那我在購買的時候不計價,然後我在成屋之後卻可以去轉售去做銷售,所以就造成整個投資客在購買預售屋的有套利的空間。」
 

目前國內預售屋雨遮計價方式,2011年5月以前取得建照,預售時可以登記也可以計價,從2011年5月開始到2018年1月1日之前取得建照,預售時可以登記但不能計價,但是房子蓋好之後要轉賣,卻可以登記也可以計價,只有2018年1月1日之後取的建照的新案,預售時和成屋之後都不能登記也不能計價。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴:「所以消費者在購買房子的時候,最好是去請相關的那種從業人員,去提供一下建照的申請日期。」

禁止雨遮登記,對於解決國內房市虛坪過高的現象,只能算是跨出第一步,真正考驗政府能力的是真正落實實坪計價制。

淡大產經系副教授莊孟翰:「以日本來講的話他是什麼都不算,就只有實實在在的面積,所以看那個標示幾平方公尺,你把它乘0.3025就是實際買賣的面積。」

依據房產業者提供數據,目前世界各國對於公設比的計價狀況,需要計價的只有兩岸三地,其中台灣的公設比大約30%到50%最誇張,大陸的公設比在10%到30%之間,香港則在25%到35%之間,至於日本、德國、美國的公設都是不計價的。公設比太高造成的結果就是房價失真,以一間30坪的房子每坪50萬來計算,公設比30%就代表公設面積有9坪,花錢購買公設的花費高達450萬,實際使用的面積只有21坪。
 

換句話說實際的房價大約是一坪71.4萬,如果公設比提高到40%,相當於實際住的空間只有18坪,實際房價高達83.3萬,如果公設比50%實際就只有15坪可以住,換句話說實際房價等於每坪100萬。

建築師張俊哲:「你只要政府要求說不同的東西,陽台是在外面嘛!那你用裡面的價錢買陽台,那我要不要違建出去用?那我用3分之1的價格買,它本來就在外面空間我就不需要這樣做嘛!」

張俊哲建築師長年關注虛坪過高問題,他解釋國內的虛坪過高現象,是因為建商將室內實際面積,和公設都以一樣的費率計價,這麼一來公設就形同灌水抬價的工具,如果政府能夠規定公設只能以較低的價格計價,只有室內坪數依照市價計價就能夠避免灌水。

建築師張俊哲:「如果這市場不能接受這個數字,你想拉高你也拉不高,譬如說你現在說現在一坪是60萬,你認為其他部分減少以後它變成80萬,市場上沒有這種價錢,想拉到80萬是做不到的事情,那你說把它變成62萬,本來市場就會浮動啊!」

淡大產經系副教授莊孟翰:「你合理的陽台面積是可以接受的,露台本來就不希望你計價,甚至於雨遮你一、兩個也許還好,公設比就會回到差不多20%到25%之間了。」
 

專家強調,國內房市長久以來採用虛坪計價,過度抬高房價就是目前房市低迷,最主要的原因想要根本解決問題,政府有必要大刀闊斧著手改革。

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