打房政策第七波!央行19日召開第三季理監事會議,有鑑於國內房市火熱、房價過高,加上新青安助攻,導致全體銀行不動產信用貸款水位接近歷史高點,央行延續第二季的基調,祭出第七波信用管制,包括調整貸款成數、限制第二戶現貸5成擴及全國,除此之外,升準不升息,利率連兩凍,調升存款準備率1碼。本文整理最新及歷年打房政策內容,帶您一次看懂房市利率影響。
2024最新打房政策
央行在19日召開第三季理監事會議,會後宣布利率連兩凍,並祭出第七波信用管制,調升存款準備率1碼。以下整理央行第三季理監事會議結果重點,一次看懂最新打房政策。
最新打房政策1:利率不變
考量國內通膨緩步回降,明年可望降至2%以下,此外,預計下半年及明年國內經濟溫和成長,產出缺口皆為微幅負值,因此,理監會決議利率不變。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別維持年息2%、2.375%及4.25%。
更多新聞:升準不升息是什麼意思?央行打房升準不升息影響族群一次看
最新打房政策2:第七波信用管制
央行表示,為進一步強化管理銀行信用資源,為抑制房市投機與囤房行為,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自9月20日起實施,主要修正如下:
- 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
最新打房政策3:調升存款準備率1碼
更多新聞:存款準備率是什麼?計算公式與調升存款準備率影響一次看
央行為何要再打房?
去年下半年以來,房市交易量增漲,使得全體銀行不動產貸款成長加速、不動產貸款集中度居高,根據統計,8月底為37.5%,已經是接近2009年10月的37.9%歷史高點,且當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜情勢,比2009年10月更加嚴峻。
央行表示,根據國內外相關研究顯示,信用資源如果過度集中不動產市場,將會排擠生產事業實質投資所需之資金,不利經濟永續發展,也不利經濟金融穩定。
央行舉例:1990年代日本資產泡沫破滅事件、2007~2008年間美國次級房貸危機,引以為戒。
央行打防原因1:借鏡1990年代日本資產泡沫破滅事件
1985年的廣場協議後,日圓長期升值,企業資金從實體經濟轉向不動產市場,加以日本央行連續降息及政府持續對不動產提供稅賦優惠,造成資產價格高漲;政府推動金融自由化,卻未強化金融監督;民眾深信土地價格只漲不跌,盲目跟風投資形成羊群效應。
後續造成資產價格崩跌,銀行不良債權急遽攀升,金融中介功能嚴重受損;此外,民間需求轉弱, 日本陷入通貨緊縮困境,導致經濟成長長期停滯。
央行打防原因2:借鏡2007~2008年間美國次級房貸危機
後續造成房市泡沫破滅,美國銀行業資產品質受創,導致信用緊縮, 經濟衰退,並迅速蔓延成全球金融危機,重創全球經濟。
央行打防原因3:預防性措施實施第七波信用管制
近年主要國家積極以多元政策工具(包括多種信用管制工具),採行房市降溫措施, 以抑制不動產相關授信快速成長,俾減緩房市風險,促進經濟金融穩定。
央行表示,為防患未然,實有必要進一步就當前國內不動產貸款集中度居高情形進行改善。因此,央行8月中旬邀請34家本國銀行座談,呼籲各銀行自主管理不動產貸款總量,以抑制房市投機與囤房行為,並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款。
盤點近年7波央行打房政策解析
2020/12 第一波打房政策
◆利率
◆第一波信用管制
公司法人:購置住宅第一戶貸款最高6成,第二戶以上貸款上限5成,無寬限期。
自然人:第3戶以上購屋貸款上限6成,且無寬限期。
建商、餘屋:逾屋貸款最高5成。
目的:防範銀行信用資源過度流向不動產貸款,近期本行以座談及通函方式,籲請銀行善盡社會責任,引導資金配置於生產事業實質投資,以提高就業及國人所得。
2021/3 第二波打房政策
◆利率
當前國內物價及通膨展望均屬溫和,國內經濟可望穩健成長,本行理事會認為維持政策利率不變,賡續寬鬆貨幣政策,有助物價穩定與金融穩定,並支持經濟成長。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。
◆第二波信用管制
目前受限貸款之成數下降、利率上升;惟銀行不動產貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,並進一步控管金融機構不動產授信風險,因此祭出第二波信用管制。
- 公司法人購置住宅貸款最高成數:一律為4成。
- 調整自然人購置住宅貸款規範:
- 第3戶購屋貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。
- 購置高價住宅貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶(係指名下已有3戶房貸者)以上之高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。
- 新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數5.5成。
2021/9 第三波打房政策
◆利率
全球景氣持續復甦,惟前景仍面臨諸多不確定性,加以國內疫情受控,內需服務業可望逐漸復甦,民間消費回穩帶動下,預期本年下半年及明年經濟續溫和成長,本行理事會認為維持政策利率不變,賡續當前寬鬆貨幣政策,有助物價穩定與金融穩定,並支持經濟成長。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。
◆第三波信用管制
目前受限貸款之成數下降;惟銀行不動產貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,有必要採取預防性措施,進一步控管相關授信風險。
- 新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期:特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
- 調降購地貸款最高成數為6成。
- 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。
2021/12 第四波打房政策
◆利率
國內經濟穩健成長,惟各產業復甦力道不均;在全球景氣持續復甦,惟仍潛藏下行風險,預期明年台灣經濟溫和成長,本行理事會認為維持政策利率不變,有助整體經濟金融穩健發展。
◆第四波信用管制
自2020年12月以來,三度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,已有助銀行降低授信風險,惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高,為強化管理銀行信用資源,避免流供囤房、囤地,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。
- 自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。
- 購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
- 餘屋貸款最高成數降為4成。
- 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
2023/6 第五波打房政策
◆利率
綜合國內外經濟金融情勢,考量本年下半年國內通膨緩步回降,第4季通膨率可望降至約2%;在連續5次調升政策利率及2度調升存款準備率下,理事會認為本次維持政策利率不變,以檢視緊縮貨幣政策之累積效果及其影響,將有助於整體經濟金融穩健發展。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別維持年息1.875%、2.25%及4.125%。
◆第五波信用管制
央行四度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,有助銀行降低不動產授信風險,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩,不動產貸款之逾放比率維持低檔;惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。
2024/6 第六波打房政策
◆利率
綜合國內外經濟金融情勢,考量本年以來國內通膨率緩步回降趨勢,本年下半年可望續降至近2%;此外,預期本年經濟溫和成長,國內產出缺口呈微幅負值,本行理事會認為本次維持政策利率不變,將有助整體經濟金融穩健發展。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別維持年息2%、2.375%及4.25%。
◆第六波信用管制
調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成:上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,祭出第六波信用管制。
調升存款準備率1碼:央行認為搭配調升存款準備率,透過加強貨幣信用之數量管理,以強化本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。
2024/9 第七波打房政策
◆利率
考量國內通膨緩步回降,明年可望降至2%以下,此外,預計下半年及明年國內經濟溫和成長,產出缺口皆為微幅負值,因此,理監會決議利率不變。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別維持年息2%、2.375%及4.25%。
◆第七波信用管制
為進一步強化管理銀行信用資源,為抑制房市投機與囤房行為,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。
- 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
打房政策對房價的影響
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,現在確實有些投資客想趕快下車,不過都以平轉為前提,因此價格可望止漲,至於是否能下修,還攸關個案本身的基本面,包括區域機能和建設利多等,推案量大的蛋白區甚至蛋殼區,最受考驗。
中央大學經濟學系教授徐之強接受《TVBS新聞網》採訪表示,支持央行這一次祭出的選擇性信用管制,對房價的影響其實從營建股的股價就可以看出,今年這幾波的信用管制應該可以讓房價冷卻。徐之強認為,這幾年房價因為通膨、疫情後貨幣寬鬆期間有大幅的漲勢,很多人開始投資,開起高槓桿,但這是在景氣熱絡的時候,當景氣反轉時,就會讓經濟遭受影響。
徐之強分析,目前台灣民間信用占GDP比重,已經接近170%,而中國、韓國、香港都接近200%,現在就可觀察到中國房地產正在去槓桿中,不少房地產公司紛紛倒閉,也讓中國經濟重創,經濟成長率下滑。反觀台灣,現在房地產的放貸過度集中,現在央行適時的降溫,不讓槓桿增加的措施是正確的,當然也就會影響房價。
長期來說,徐之強認為央行的政策對房地產市場是好事,避免太多投資人槓桿開太大,透過這些預防性的措施管制,避免未來台灣可能要面臨去槓桿的歷程。
打房政策對房貸的影響
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,利率雖然沒有調整,不過銀行為了達到風險控管,並符合存準率的限制,將從嚴放貸,利率部分除了新青安貸款還有優惠補貼,一般首購的房貸利率,恐將無法看見到地板價2.1%,寬限期條件也將會趨嚴,因此購屋的貸款成本和每月貸款金額,也都會提高。
舉例來說,每千萬貸款,在有寬限期的情況下,繳息不繳本期間,每月付1.7萬利息,不過若無寬限期,或是從三年縮短成一年,正式本息攤還要付3.7萬,等於要提早做好付全額房貸的規劃,對於墊腳買房的年輕族群,影響較大。
此外,銀行估價也將會相對保守,因此購屋族更要擔心的是鑑估價格不足,首購族就算一樣有機會貸到八成,自備款要補足的金額也會增加,因此財務也要重新規劃計算。
中央大學經濟學系教授徐之強表示,貸款成數上的限制,也是避免房地產需求供給部分開太高槓桿,將對未來房地產風險過大。而央行祭出的管制措施,是假設一般民眾購買第二戶就是要投資,本質上不希望你借太多錢,而是把資金留給真正住宅需求的人,因此,這波信用管制類似風險控管,避免土建融貸款侵犯到一般工業、製造業、投資者的貸款需求,讓資金可以引導到真正的投資面向。
不過,目前央行祭出的第七波信用管制,只對首購族友善,徐之強則認為,真正影響到的是換屋族,現在沒有寬限期,本金加利息得一起繳,倘若假設是一般年輕夫婦,因為家中有新成員需要換屋,那就可以用無房產的其中一人去貸款,不僅有寬限期,也不會受到這波信用管制的影響。
◤生肖/星座運勢◢