2025限貸令懶人包》第七波信用管制重點、首購與投資客影響解析

限貸令是央行為抑制房價過熱所祭出的信用管制措施，影響購屋貸款成數與寬限期。2025年限貸政策仍持續發酵，無論首購、換屋或投資客都需面對不同條件限制。本文帶你快速掌握最新規定與市場影響。

目錄快速導覽

• 限貸令是什麼？為什麼會有限貸政策？
• 2025限貸令有哪些新規定？實施時間一次看
• 限貸令到底規定了什麼？貸款成數變多少？
• 限貸令對買房的人到底有什麼影響？
• 限貸令會讓房價跌嗎？現況影響一次看
• 限貸令怎麼解套？不同情況該怎麼處理？
• 限貸令常見問題（FAQ）

 

限貸令是什麼？為什麼會有限貸政策？

「限貸令」是央行針對房市過熱所啟動的選擇性信用管制，透過限制房貸成數、取消寬限期等手段，打擊投資炒作、抑制資金過度湧入不動產市場。當房價上漲過快、貸款集中度過高、銀行授信風險增加時，央行就會考慮出手祭出限貸令，以維持金融穩定與資源合理配置。

限貸令的法律基礎來自《中央銀行法》第28條與《銀行法》第72-2條：

• 中央銀行法第28條：賦予央行權限，可在必要時限制金融機構對特定資產的貸款成數、放款對象或還款條件，以實施選擇性信用管制。
• 銀行法第72-2條：規定商業銀行對於住宅建築與企業建築等不動產放款，其總額不得超過存款與金融債券發行總和的30%，從總量面進行控管。

 

2025限貸令有哪些新規定？實施時間一次看

自2024年9月20日起，央行實施第七波限貸令，被稱為「全球最嚴」的信用管制措施，針對購屋貸款條件全面收緊。這波政策至2025年仍持續執行，並未解除，但央行表明將依實施成效與民意反應滾動檢討，有機會針對特定族群進行鬆綁或排除。
 

第七波限貸令什麼時候開始？

中央銀行自2024年9月20日起實施第七波選擇性信用管制措施，被業界稱為「史上最嚴限貸令」，核心重點包括：

• 名下有房者購屋貸款不得有寬限期。
• 自然人第二戶貸款成數從6成下修至5成，且擴大為全國適用。
• 公司法人、第三戶以上購屋、購置高價住宅與建商餘屋，最高貸款成數一律降為3成。

   

第七波選擇性信用管制豁免對象如下：

1. 繼承取得的房屋和房貸，新申辦購屋條款免於管制
2. 自然人有實質換屋需求者，與金融機構切結約定
3. 自然人已簽訂購屋合約，即將申辦貸款時

 

2025年限貸令還有效嗎？會解除或放寬嗎？

截至2025年中，限貸令仍維持實施中，尚未有官方鬆綁或解除公告。根據聯徵中心數據，2025年第一季全國房貸核准件數創下7年新低，貸款成數與金額亦持續下滑，顯示政策仍在發酵。

目前雖有建商與金融界呼籲調整，尤其針對具換屋需求或非投機性購屋者，但央行未釋出具體鬆綁方向。多數分析認為，除非房市進一步明顯修正，否則短期內政策將維持不變。

限貸政策背後，是央行與中央政府對房市泡沫風險的共同防控立場。目前央行與行政院採一致性的態度，就是為了打房。

• 央行立場：總裁楊金龍明言「給投資客一個教訓」，認為過去房市過熱、貸款集中，可能引發金融泡沫，因此限貸令屬必要之舉，但強調會針對「無辜者」推出排除機制。
• 行政院支持態度：行政院長卓榮泰於立法院中表態支持央行審慎施策，並要求「蒐集各界意見，提出完整配套」；展現政府整體態度傾向漸進式修正而非全面撤除。
• 未來調整可能性：隨著房市交易量明顯萎縮、首購與換屋族壓力上升，專家與民意皆呼籲鬆綁措施應聚焦於需求型購屋族群，2025年上半年被視為政策滾動調整的重要觀察期。

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限貸令到底規定了什麼？貸款成數變多少？

第七波限貸令實施後，央行針對不同購屋類型與身份，設下明確的貸款成數上限與寬限期限制。無論是自住、換屋還是投資用途，均須面對更嚴格的審查條件。以下針對常見類型逐一整理貸款規定與注意事項。
  

第二戶限貸令怎麼規定？貸款能貸幾成？

針對「自然人第二戶」購屋者，第七波限貸令全面收緊貸款條件：

• 最高貸款成數降至5成
• 不得享有寬限期
• 適用範圍擴大至全國，不再限特定地區

舉例來說，若名下已有一戶自住房產，即便是購買中低總價的住宅，也僅能申請最高5成貸款，且從首月起就必須開始還本付息。這對於打算以舊換新的購屋族構成資金壓力。
 

首購族貸款比較寬鬆嗎？新青安政策有差？

限貸令針對「名下無房」的首購族影響相對較小：

• 貸款成數仍可維持7~8成
• 可享有正常寬限期（通常為1至3年）
• 可搭配財政部「新青安房貸」方案

不過，若購屋人雖無房貸紀錄但名下已有不動產（例如：繼承部分持分），則會被排除於首購優惠名單外，也無法適用新青安與限貸豁免條款。需特別注意房屋登記狀況是否會影響自身資格。
 

豪宅貸款也有限制？高總價住宅怎麼受限？

針對高總價住宅，限貸令訂出更嚴格標準：

• 自然人購置高價住宅最高貸款成數降至3成
• 不得享有寬限期
• 是否為高價住宅依區域行情由銀行判定（如雙北地區常以總價7,000萬以上為基準）

此舉明顯針對高資產族與投資客設限，避免過度槓桿炒高蛋黃區行情，同時拉高自備款門檻，進一步抑制炒作需求。
 

房屋增貸會受限嗎？違約會怎麼樣？

限貸令不僅針對新購案，也波及現有房貸戶欲進行的「房屋增貸」行為：

• 名下房數將影響增貸審查條件
• 增貸不得規避貸款成數限制或轉作購屋資金
• 若提供不實用途或違反切結條款，銀行有權收回貸款與加收罰息

此外，部分購屋族因限貸而動用「信貸補差額」，導致成為所謂「雙貸族」。此類狀況雖能短期過關，但若房市下行、收入不穩，將面臨違約風險大增的問題，須謹慎評估財務承受度。
 

限貸令對買房的人到底有什麼影響？

第七波限貸令實施後，雖主打打擊投資炒房，但實際波及範圍廣泛，對於首購、換屋、預售與多屋族群均產生連鎖效應。專家指出，當前房市進入「買賣雙方僵持期」，價格下修前的拉鋸，正是市場結構與信心劇烈重組的時刻。
 

首購族真的比較輕鬆？還是壓力更大？

首購族雖在限貸令中被排除寬限期與成數限制，表面上看似受惠，但專家觀察卻指出現實不盡如此。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，2025年Q1雖然平均房貸金額下滑至976萬元、為近一年來新低，但房價仍處高點，購屋壓力依舊存在。

同時，由於限貸令對第二戶與多屋者實施更嚴格條件，市場出現雙重效應：

• 市場物件釋出增加，議價空間變大。
• 但首購族須自備更多現金才能進場，導致資金壓力被間接轉嫁。

此外，若首購者名下有繼承持分房屋，則將失去「首購」資格，也無法申請新青安，導致不少潛在買方被擠出市場。
 

換屋族、小資雙貸族該注意哪些財務問題？

第七波限貸令規定「名下有房購屋者不得享有寬限期」，對於原本想「先買後賣」的換屋族產生直接衝擊。因為無寬限期，加上貸款成數緊縮與銀行估價保守，許多家庭面臨資金銜接困難，必須調整為「先賣後租再買」的保守策略。

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馨傳不動產智庫執行長何世昌指出此政策提高了換屋族的資金門檻，無法再透過雙貸與寬限期緩衝財務壓力。此外，即便是在老家有部分持分的類首購族，也被認定為「名下有房」，導致不具寬限期資格，實際上打擊到許多原本僅為改善居住條件的剛性需求者。

限貸令提高自備款與月繳負擔，讓不少民眾需依賴信貸或信用卡墊款，形成潛在風險。2024年10月雙貸族突破38萬人、月增2,887人，成長幅度明顯。

世新大學財金系主任吳秋慧指出，對於無力一次備齊頭期款的年輕人來說，「即便借到房貸八成，剩下兩成若靠信貸補足，利差恐讓人一借十萬八千里，搞不好永遠還不完。」她提醒，限貸令提高自備款比例與月繳壓力，若理財規畫不足，將可能讓年輕購屋族落入長期債務循環。

她建議，首購族應強化金融素養，善用主動財與被動財規劃資金來源，並學會「貨比三家」尋找較佳貸款條件，包括：成數、利率、年限與是否有寬限期。若貸款不順，也可與建商協商保障解約權益，避免額外墊付形成更大壓力。

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投資客和多屋族會因為限貸令退場？

央行總裁楊金龍曾明言：「這次限貸令就是要給投資客一個教訓」，而政策效果也快速反映在市場上。台中與高雄等地出現投資客大舉解約潮。

第七波限貸令實施後，市場明顯出現投資客退場跡象。根據台灣房屋趨勢中心資料，2024年10月預售屋解約案件中，有逾三成發生在政策上路後一個月內，顯示投資與多屋族信心受衝擊。

趨勢中心資深經理陳定中指出，受影響的多為三類產品：中坪數換屋宅、大坪數豪宅與蛋白區高價宅。這些產品原是投資族群主力，卻因貸款成數下修、寬限期取消，使資金調度困難，轉而選擇解約退場。

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買預售屋會受影響嗎？限貸令對預售市場的衝擊

根據內政部實價登錄資料，2024年10月全台預售揭露量僅約4600件，創下近20個月新低，甚至低於農曆年期間的成交量。相較今年6月市場高峰的月銷1.66萬件，預售市場量能大幅萎縮，衰退幅度接近七成。台北、新北、新竹等主要都會區跌幅尤為明顯，其中新北市減幅達八成，台中與高雄也雙雙跌破月交易400件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，年中之前市場充斥「不買會更貴」的情緒，價格與成交速度雙雙墊高，但央行實施第七波選擇性信用管制後，市場氣氛急轉直下。「就像狂歡派對被開了燈，大家瞬間冷靜下來，回歸自住導向的理性審慎購屋階段。」曾敬德指出，若低交易量持續時間拉長，預售供給量高、漲幅過快的區域，後續不排除面臨價格修正壓力。

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限貸令會讓房價跌嗎？現況影響一次看

第七波限貸令實施至今已超過半年，市場反應與變化已逐漸顯現。從價量變化、解約風潮到銀行信貸策略同步收緊，2025年房市預期走勢也漸趨保守。專家普遍認為，這波限貸對房市所造成的「量縮壓力」遠大於初期預期，可能成為價格修正的前兆。
 

限貸令影響一：「量縮價撐」市場趨冷

根據聯徵中心數據統計，2025年第一季全國新增房貸核貸僅3.56萬件，較去年同期大減近2萬件，創下近7年新低，顯示第七波限貸令對房貸市場造成顯著影響。台灣房屋指出，去年第二季核貸量一度達6.5萬件高峰，政策上路後出現明顯遞減趨勢。

成交方面，房市亦陷入觀望期，建商與賣方普遍保守應對，市場呈現「量縮價撐」現象，僅零星個案出現議價空間。戴德梁行董事總經理顏炳立指出，若月成交量持續下探至2萬棟以下，蛋黃區房價恐修正約5%，而蛋白區跌幅更可能達到10%至20%。

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限貸令影響二：預售屋出現解約潮與蛋白區房價修正

2024年下半年起，限貸令的效應快速延伸至預售市場，尤其是中南部蛋白區的預售案修正尤為明顯。根據591實價登錄統計，高雄市楠梓區每坪從31萬跌至26.4萬，跌幅高達14.8%，台中太平與高雄左營等區亦有超過12%跌幅。

預售案方面，房市專家Sway指出「台中出現投資客落跑潮」，77件簽約後解約中，24件發生在央行會後1個月內，且多數物件「買在高點、退場賠錢也甘願」，突顯投資信心快速瓦解。解約物件通常單價較整體市場平均高15～30%，因而更容易出現價格修正與違約潮。

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限貸令影響三：銀行限貸政策同步加壓！信貸與增貸更困難

在央行實施第七波限貸令後，銀行配合政策同步收緊貸款條件，許多購屋族面臨資金調度困難。依據《銀行法》第72-2條規定，放款不得超過借款人總收入三成，而大量資金已被新青安房貸與土地貸款占用，進一步壓縮銀行的可貸資源。

2024年12月，二手與新案待售戶數連兩月上升，買氣明顯轉弱，市場進入「量縮」階段。專家指出，若放款審核持續趨嚴，勢必加重購屋人壓力，也可能導致部分地區房價進一步修正。

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限貸令怎麼解套？不同情況該怎麼處理？

面對貸款成數限縮、寬限期取消與銀行審查加嚴，購屋人該如何因應？不論是名下已有房、正在換屋，或是預期未來鬆綁，都應從資金調度、購屋時機與政策變動著手，爭取合法條件內最有利的申貸空間。
 

名下已有房產，還能怎麼申請貸款？

根據第七波限貸令，名下已有住宅者再購屋，將不再享有寬限期，且第二戶貸款成數限縮至5成，法人購屋、高價住宅、第三戶以上及餘屋貸款成數更降至3成。此外，若為繼承或共有房產，即使只持部分持分，也會被計入「名下有房」，影響申貸條件與寬限期適用。

在此情況下，建議購屋人：

• 若需換屋，可考慮「先賣再買」以避免受限貸政策限制；
• 若為類首購者（如老家有房），應事先查明是否具持分，以免失去新青安貸款或寬限期資格；
• 可評估由未持有房產的家庭成員出面購屋，提高貸款彈性與成數。

 

想換屋怎麼爭取豁免條件？有什麼申請技巧？

第七波限貸令雖針對「換屋族」提供部分豁免條款，例如名下原有住宅在新屋購買前已完成出售並能提出證明者，可不列入第二戶計算，得以適用較寬鬆的貸款條件。然而，這項優惠須符合「先售後購」的時間規範，申貸前必須完成舊宅產權移轉，否則仍會被視為多屋族，無法享有寬限期或高成數貸款。

建議換屋者提早安排售屋流程與新屋交易時程，並與房仲、代書配合確保舊屋過戶、貸款核准與新屋交屋銜接順暢，才能順利爭取豁免資格，降低違規風險。
 

限貸令未來會放寬嗎？可能方向與觀察指標

央行總裁楊金龍在2024年9月立法院答詢時坦言，第七波限貸令「可能會濫殺無辜」，並表示將於一個月內研議協助措施或排除條款，以減輕政策對非投機購屋者的影響。此舉顯示未來確實存在針對特定族群鬆綁的空間。

從目前政策與市場動向來看，可能的觀察指標包括：

• 房市成交量是否持續下探，形成明顯量縮壓力
• 首購與自住需求是否因貸款限制受阻，引發輿論與民代關注
• 銀行授信集中度是否逼近風險警戒線（如房貸佔授信比過高）

 

限貸令常見問題（FAQ）

限貸令政策條文繁複，許多民眾對是否還在實施、是否有例外、以及自己是否受影響等仍有諸多疑問。以下彙整常見問題與官方、專家觀點，有助快速釐清2025年房貸限制重點。
 

2025年還有限貸令嗎？會持續多久？

有，目前仍為第七波選擇性信用管制措施持續執行中，自2024年9月20日生效至今未宣布解除。央行強調「房市投機未降溫前不會退場」，並持續監控貸款風險與價格指標。根據聯徵中心統計，2025年Q1核貸件數創新低、成數降至78.09%，顯示政策實際執行具有相當成效。
 

限貸令有期限嗎？會自動解除？

目前並無明定執行期限，限貸令採「滾動式檢討」原則。是否解除或調整，取決於市場交易量、價格變動、金融穩定等因素。央行總裁楊金龍曾表示，若政策誤傷自住需求，會「適度檢討或排除條件」。但未設定自動解除機制，需留意央行例會或官方公告。
 

限貸令能申請寬限期嗎？有哪些例外？

根據第七波規定，名下已有住宅者不得享有寬限期，這是目前政策最大變動之一。不過有下列情境可能爭取豁免：

• 換屋族若能證明出售原屋、完成交屋流程，有機會視為首戶申貸。
• 繼承房產但未實際持有權狀或未分割產權，可向貸款銀行提出解釋，視各行審核彈性辦理。
• 北漂族或自用者雖名下有非主要居住地房產，仍建議事先備齊自用證明資料，爭取合理條件。

 

首購族真的完全不受影響嗎？

表面上首購族是限貸令下的保護對象，仍可享有高成數與寬限期，但實際上也受到間接影響：

• 由於銀行普遍提高自備款要求、降低核貸意願，首購族需準備更多資金。
• 建商轉嫁政策風險，有部分建案提高開價、改變付款結構，使首購壓力不減反增。

根據Sway與顏炳立等專家觀察，市場已從「高價競搶」轉為「剛性需求為主」，首購雖能進場，但更需理性評估財務與風險。
 

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