號稱史上最嚴格的限貸令登場，殺得貸款買房的人措手不及。限貸令是什麼？限貸令對豪宅、預售屋、成屋和首購族有什麼影響？如果因為限貸令導致違約，如何處理才能避免斷頭？《TVBS新聞網》整理限貸令原因、內容與影響帶您一次看懂。 目錄
限貸令是什麼？為何央行祭出限貸令？
為此中央銀行大動作從8月12日到21日與34家本國銀行「喝咖啡」，呼籲在不影響無自住宅購物、都更和危老建築重建貸款的情形下，限制房地產放貸的數量。
央行會祭出限貸令，可能出自以下兩個原因：
- 房屋貸款暴增：根據銀行法的規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的30％，但根據統計，上半年已有3家公股銀行介於28％至29％、13家銀行超過27％。
- 新青安貸款熱絡：由於新青安貸款申請熱絡，承保的5間公股銀行（台灣銀行、第一銀行、華南銀行、合作金庫、土地銀行）放貸金額已將近1170億元，不僅創歷史新高，當中新青安貸款更佔了40.9，因此央行為了放緩新青安放貸的速度而祭出現貸令。
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所以為了避免房市過熱、資金過度集中到不動產引發金融風暴，央行調控房市力道逐漸加大，無論是3月的調升存款準備率，或是6月的第六波信用管制，都是希望壓抑房市過熱的現象，「其實各家銀行早就開始限制貸款，因為放貸水位太高，只是這次央行公開宣布而已，」陳傑鳴說。
限貸令內容規定：銀行新措施有哪些？
從2020年到今（2024）年，中央銀行已經搬出6波限貸令，中央銀行於８月21日頒布第7波限貸令後，又在22日發布補充說明，詳細說明本次信用管制的細節，但強調本次限制不是硬性規定，且在不影響無自用住宅買房貸款的前提下，應該做到以下事情：
- 要求銀行管理不動產貸款總量，避免過多信用流向不動市場。
- 要積極查核人頭戶、投機客或不法轉貸等情形。
- 銀行應依照經營狀況，提出未來１年不動產貸款的具體規劃改善方案。
- 各銀行自主管理不動產貸款，應從總量和和信用資源合理配置著手，不應針對個別戶，以免引發媒體所謂「加深民眾違約風險」的問題。
但這次的限貸令沒有詳細的貸款成數異動，陳傑鳴認為，因為今年6月已經有一波限貸令，規定六都加上新竹縣市第二戶房貸成數，由原本的7成調降至6成，且沒有寬限期，現在才8月還沒有到需要調整的地步。
但其實在7月銀行就已經開始緊縮放款，申貸案件要排隊無法立刻出貸、對申貸戶的查察更加嚴格、拉高貸款利率等等。使得申辦房貸變得困難，8月又碰上新一波限貸令，申貸更是難上加難。
此外，有傳言中央銀行將在9月19日的理監事會上在頒布新的管制措施，這個措施可能不像8月份的「道德勸說」那麼簡單，而是有強制性的做法，推測可能有兩個方向：
- 特定地區的房貸成數從6成降至5成。
- 全國不分地區的房貸成數，都降至5成。
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限貸令影響分析：預收屋、成屋、首購族
這號稱史上最嚴格的限貸令推出，引起房市騷動。不少人深怕貸款不下來，違約無法購買房子，或是對房價有影響。貸款難度變高的原因，陳傑鳴分析有下因素：
- 多人搶貸：房市買氣太好，但銀行可放貸的額度有限，自然出現「僧多粥少」大家瘋搶的情形。
- 銀行可貸額度縮減：今年起央行努力緊縮銀行可放貸資金、調升存款準備率0.25個百分點，讓銀行手上可以運用放貸資金變少，同時又下令「總量管制」來抑制放貸，這也讓銀行近期明顯拉高房貸授信業務的條件，更嚴謹地選擇客戶，使購屋者很難順利找到銀行貸款。
- 房價太高，銀行估不到價：今年房價漲得太快、漲幅又相當大，在銀行估價缺乏實價資訊參考，購屋者一旦追價買高，就很容易面臨估不到價、貸款條件很差的窘境。
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限貸令對預售屋市場的影響
限貸令對預售屋的影響較低，如果預售屋是2至4年才交屋，至少可以先避開這次的限貸令，雖然也不代表未來不會有限貸令，不過可以暫時避避風頭，另外專家提到，熱錢會流向預售屋市場、進一步推升預售屋價格。
不過陳傑鳴指出，如果是前幾年購買的預售屋、今年要交屋，就會受到影響，另外「預售屋避風港」也不那麼安全，因為預售屋價格往往會高於成屋價或是新屋價，追價買高如果之後房價跌了，這樣等於賠錢買；即便房價漲，但銀行可能估不到價，也難貸到款，所以要買這類追價買高的房地產要特別審慎。
限貸令對成屋市場的影響
限貸令對成屋市場衝擊較大，因為貸款成數不佳、沒有銀行想貸款或是申貸排隊來不及付款，民眾可能斷頭、認賠殺出。即將違約的民眾可能會尋求其他管道例如壽險，但這些管道能提供的房貸終究有極限，所以可以預期8月線貸令之後，房市交易會相對慘淡。
陳傑鳴估計，未來幾個月交易量可能出現急縮，而且在房市量先價行的特性下，今年上半年房價急漲的現象可能會明顯趨緩。如果央行管控房市遲不鬆手，貸款緊縮、限量的狀況一旦超過半年，價格還有下修的可能性，甚至引發違約潮，建議購屋族應以自用為主，並審慎評估自身能力，提高自備款，才能避免陷入違約風暴中。
限貸令對豪宅市場的影響
現代令對房價還宅市場衝擊不大。陳傑鳴認為，政府對豪宅的限制一直沒鬆綁、貸款成數為4成，對富豪來說不是問題，加上近期台商資金回流，不一定會走房貸，而是直接拿現金買房，所以限貸令影響不大。
限貸令對首購族的影響？
雖然央行明確說明本次信用管制不影響首購族、希望銀行對首購族或是購買自用住宅的人開啟人道走廊，但實際這次的限貸令沒有強制性，銀行也必須在獲利與央行的勸說間達成平衡，所以出現央行沒升息，但房貸利率卻出現3%來篩選還款能力好的顧客。陳傑鳴表示，這次的限貸令不至於貸不到款，但是利率、成數會比較差。
限貸令打房誰受害最深？
本次的限貸令受害最深的應該是購買成屋的民眾。由於預售屋還沒到付款交屋的時刻，所以跟利息、放貸無關；但購買成屋的民眾有可能因此無法準時付款或來不及貸款，而還沒買房的人也可能把目標放在預售屋來降低對房貸的依賴。
限貸令違約風險增高！如何避免違約及後續處理？
限貸令導致違約的原因是貸款下不來。不具名公股銀行房貸承辦人表示，假設5月簽約買房，原本預計銀行6月會通知貸款審過。但因為限貸令，銀行無法撥貸、須等待每月全台灣房貸戶繳錢後，會空出額度才能撥貸。
購屋民眾超過與建商「約定過戶日」，將面臨繳付法定滯納金15%，且合約上大多會載明滯納金超過Ｘ天，建商可自行解約，等於連房都不用買了、直接斷頭認賠，也就是訂金送給建商。
雖然中央銀行提醒各家銀行，不得增加民眾違約的風險，同時也不能影響首購族，但實際上詢問了申辦房貸和新青安貸款的人，都表示貸款不下來或甚至找不到銀行貸款，付款交屋在即非常焦慮。
由於現在是非常時刻，該公股銀行房貸承辦人指出，銀行原則上會請借貸戶與建商先溝通，或是借貸戶找其他銀行或管道，例如壽險，富邦人壽已經推出利率最低2.35%、最高3.55%的貸款方案；新光人壽最低利率2.28%起跳、國泰人壽則是貸款利率2.2%起。
不過如同上面提到的，目前全台灣銀行大都沒錢可放款，壽險等等管道資金也非源源不絕，現在也傳出壽險房貸也要排隊送件的情況。
民眾如何避免違約？
陳傑鳴提醒，買家現在若想買房，最好簽約前，與賣家協議增列「貸款成數若不足，雙方無條件解約」條款；如果是已經簽約的買家，但貸款遲遲未下來，建議與賣家進行良性溝通，並盡速透過其它方式合法管道籌措款項。
違約後的處理措施
如果確定違約交不出錢，陳傑鳴表示可以找建商協商，因為建商也不希望出現過多解約的情況。協商的方向有3個：
- 延遲交屋，能延後多少盡量延後，這中間去尋找可貸資金。
- 公司貸，亦即跟建商貸款，不過貸款成數可能不高、僅1成。
- 如果是中古屋，可以跟屋主協調有哪些替代方式。
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