整理：高永謀
【台灣銀行家】世界投資者週活動由IOSCO主導策劃，舉辦一系列活動與研討會，今年更揭櫫台灣房地產、金融產業的未來趨勢，藉此提升金融從業人員的財經素養，並加強投資者的教育及保護意識。
由國際證券管理機構組織（International Organization of Securities Commissions, IOSCO）策劃的「世界投資者週」（World Investor Week, WIW），今年在台灣的論壇中，由信義全球資產副總經理歐人彰主講「後疫情時代的商業地產投資展望」，與由中華民國退休基金協會理事長王儷玲主講「全球退休基金在ESG和氣候變遷之投資策略趨勢與案例分享」，不僅揭櫫台灣房地產、金融產業的未來趨勢，也為從業者與投資者提供最剴切的建言。
頂級商辦已成開發重點
「依用途不同，商業地產可分為辦公大樓、工業物業、零售物業與多戶住宅等4大類。」歐人彰指出，在2022年，台灣商辦、廠辦交易熱絡，大型商辦的主要購買者，為期待獲取穩定租金收益的保險公司、投資公司，「但房地產產業已有下修趨勢，如央行總裁楊金龍所說，若能軟著陸，將是最佳狀態。」
台灣商業地產交易量，每年平均約新台幣9,200億元；其中，商住土地交易量最高，約6,300億元，廠房、工業用地交易量約1,600億元，商辦、廠辦交易量約1,300億元。歐人彰直言，台灣產業兩樣情，製造業欣欣向榮，但受新冠肺炎疫情影響，旅遊、飯店、通路產業備受挑戰，「如今，疫情管制趨緩，這些產業可望出現新局，而在台積電設廠激勵下，百貨業紛紛搶進高雄市。」
近年來，台北市、台中市是台灣商辦兩大交易熱區，頂級商辦現已成建商的開發重點。2022年年初，中國人壽以總價新台幣120.5億元，購買台中市七期重劃區市政核心大樓，創台中市商辦新高價，讓台中市商辦市場注目度倍增。
「台北市商辦、廠辦收益相當穩定，向為高資產人士投資時最愛的商品之一。目前，企業最愛內湖區的商辦、廠辦。」歐人彰表示，內湖科學園區內的商辦，總價新台幣6千萬元到1億元之間的物件，因自用、投資兩相宜，交易最是熱絡，但新供給已頗為稀缺，空置率維持低檔，僅約4％。
「在台北市，疫情重創旅宿業，約有2萬坪基地，將改建為豪宅。」歐人彰坦承，台北市房價已然見頂，看壞者比看好者還多，而土地交易是住宅市場的先行指標，從2016年到2022年第2季，在產業聚落擴大的帶動下，土地交易熱絡的新竹、台南、台中、高雄等縣市，房價都上漲超過50％。
未來5年，台北市商辦、廠辦新增供給量，可望超過60萬坪，近半數新增物件，集中在南港區。但歐人彰分析，受制於金管會規定的最低收益率，保險業者未來投資標的必將遠離都會核心區，而其早期取得的低租金物業，日後勢必調漲租金，以配合政府政策。
高資產族群鍾情不動產
當下，美國、歐洲國家皆飽受高通膨之苦，台灣消費者物價指數（Consumer Price Index, CPI）年增率相對緩和，預估明年可降至2％。在市場內需未銳減，且有央行嚴格把關下，與波動性較高的股市相較，房地產市場風險仍穩定、可期。
不過，歐人彰提醒，隨著世界各主要經濟體陸續升息，台灣央行也將再度升息，並以高價住宅限貸、選擇性信用管制、將購地貸款成數下修至5成等行政措施，管控房地產市場。除此，台灣經濟仍高度依賴美國、中國，既要留心美國的升息效應，又要提防遭中國的房市泡沫化危機波及。
「因美國、中國貿易競爭，導致全球化速度放緩、全球產業供應鏈重組，台灣是受益者之一。」歐人彰分析，自2019年起，海外台商回鄉投資金額，超過新台幣9,000億元，堪稱多點開花，投資額較高的縣市，包括中部的台中市、彰化縣，與南部的台南市、高雄市，「北台灣已無寬闊、方正的土地，可供建廠。」
展望未來，隨著ESG（environment、social、governance）漸成全球企業共識，根據調查，越來越多企業願意多付7％到10％的租金，進駐綠建築辦公室。歐人彰評估，綠建築、非核心區、另類物件（倉儲中心、數據中心）等，將成商業地產投資的新寵，而飯店、旅館也將從谷底反彈。
各大國皆強化ESG投資
「全球與ESG相關的投資資產，規模正持續增加中。」王儷玲指出，根據永續投資論壇（Sustainable Investment Forum, SIF）調查，在過去15年，永續責任投資（Principles for Responsible Investment, PRI）資產成長25.6％，截至2022年8月，全球參與ESG認證的機構已達5,132家，總資產達121.3兆美元，「根據Bloomberg估算，到了2025年，ESG資產將占全球總管理資產的三分之一。」
當下，退休基金、主權基金、保險基金，是ESG投資的三大貢獻者。王儷玲強調，股票、債券還是主流投資商品，ESG投資現仍屬另類投資；而在世界各主要國家中，美國、瑞士、加拿大等國的ESG投資成長最迅速，許多確定提撥制（Defined Contribution, DC）的退休基金，都已增加ESG資產的投資比例。
「日本GPIF退休基金是全球規模最大的退休基金，現已與10家銀行、3家政府機構建立合作夥伴關係，擴大ESG發展債券投資。」王儷玲表示，日本GPIF退休基金投資綠色債券、社會永續債券約4,400億日圓，追蹤ESG指數資產約10.6兆日圓，若計算落實ESG整合策略的資產，則高達151兆日圓，「更建立ESG指數發布系統，與ESG指數輸入與分析系統。」
王儷玲再以挪威GPFG主權基金為例，說明其為歐洲最大的退休基金，也是全球最大的主權基金，總資產超過1.3兆美元，「自2010年以降，其與環境相關的投資，年化報酬率為10.4％；而自2021年迄今，與環境相關的股權投資，報酬率為21.6％。」
值得關注的是，國外退休基金投資越來越多元化，投資標的包括森林、綠建築、再生能源、永續債券、綠色債券、社會債券、可持續發展債券等，挪威GPFG主權基金則投資低碳能源、替代能源、自然資源管理公司等。
台灣應打造ESG生態系
「國際標竿保險機構現採用的永續投資策略，包括設置永續長，或成立永續委員會，並參考MSCIESG評級，訂定不可投資標準。」王儷玲觀察，這些保險機構多半透過自有模型與專門衡量特定資產的工具，進行風險評估。
例如，安聯集團在2020年的投資，約21％為包括再生能源的另類投資，採用MSCI ESG評級為投資依據，不投資排名後10％的商品，而與ESG相關的投資金額，為393億歐元。而蘇黎世保險2021年的投資，與環境相關者約51.1億美元，協助降低460公噸的二氧化碳排放量。
除此，越來越多國家基金、政府投資基金與私募基金投資ESG相關商品，如澳洲政府與若干英國私募基金。王儷玲建議，台灣的退休基金應借鏡先進國家的經驗，在自主投資部位，可增加ESG商品投資比例，或透過委外投資，參與ESG投資，並導入科技化模型，篩選投資標的，建立ESG商品篩選機制、評分模型，以AI解決ESG資料問題。
王儷玲提醒，PRI投資機構現多半使用AI技術，評估企業的創新、領導、治理，與對社會、環境是否友善，篩選出具長期投資價值、低波動性的ESG投資標的，「除此，越來越多專業機構提供ESG評級，讓投資者得以篩選商品，如Sensefolio便可提供全球20,000多家公司評級。」
「台灣的ESG投資，還有寬廣的進步空間。」王儷玲認為，台灣政府應訂定ESG產品的分類標準與揭露法規，建立ESG商品的認證制度，以期與國際接軌，「也應致力整合ESG相關資源、強化第三方ESG資料庫應用，補足ESG資料庫之不足，並將資料庫蒐集對象擴及中小企業。」
「台灣應引領退休、保險、共同基金，擴大投資ESG項目，並鼓勵更多元的ESG商品創新。」王儷玲呼籲，政府、企業、學術界三方應通力合作，發揮影響力，打造更完整的台灣ESG永續生態系！
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