房市何時止跌？買氣回溫、成交量增 專家曝關鍵時間點

打房政策衝擊房市近兩年，近期市場出現回溫跡象。台北天母德行東路一間屋齡超過40年的老公寓，34.3坪、總價2千多萬元，因位處精華地段、生活機能成熟，加上總價相對可負擔，吸引新婚首購及小家庭關注。第一線房仲觀察，今年第二季起帶看量明顯增加，7月四大房仲店頭成交量也較去年同期成長，市場逐步擺脫低迷氣氛。

天母老公寓受青睞　首購、小家庭成主要買盤

位在台北天母德行東路精華地段，一間屋齡超過40年的老公寓，34.3坪、總價2千多萬元，雖然屋齡偏高，但因周邊生活機能成熟、總價相對可負擔，仍受到自住型買方關注。

房仲黃律霖表示，不論置產或新婚首購，不少民眾會鎖定公寓低樓層，已成為天母商圈的標準產品。這類物件主要吸引新婚首購族及小家庭，且天母房市以剛性需求為主，約八、九成買方都是天母在地居民，外區置產客相對少。

受到打房政策及信用管制影響，房市低迷近兩年，不過今年第二季開始，第一線房仲明顯感受到市場氣氛轉變。黃律霖指出，過去每週平均帶看約6至7組客戶，近期已增加至9至10組，第二季帶看量明顯回溫，增幅約2至3成，部分時段甚至達3至4成。

從市場交易數據來看，回溫跡象也逐漸浮現。永慶、住商、中信及台灣房屋四大房仲業者公布7月店頭成交表現，交易量較去年同期成長約11.9%至18.6%，顯示沉寂已久的自住買盤開始重新進場。

業者分析，新青安政策確定延續，讓原本處於觀望階段的首購及自住族吃下定心丸，也成為近期房市買氣回溫的重要因素之一。房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青安3.0確定無縫接軌後，尤其婚育家庭可能重新調整購屋預算，甚至微調看屋坪數及房間數。對於原本就有購屋需求的自住族而言，政策延續也反映在貸款額度及預算配置上。

此外，央行先前將第二戶房貸成數由5成放寬至6成，市場也視為信用管制逐步鬆綁的訊號。張旭嵐認為，這代表房市政策可能已接近利空出盡，後續若政策環境持續友善，房市有機會逐步回到正常軌道。

台股震盪牽動資金　部分獲利了結資金轉向房市

除了首購需求回籠，近期台股震盪修正，也牽動部分資金配置方向。房市趨勢專家分析，今年股市與房市呈現一定程度的逆循環，當股市波動加劇，部分投資人獲利了結後，也開始尋找相對穩定的資產配置。

房產趨勢專家李同榮指出，股票震盪修正時，部分獲利了結資金可能流入房市，尤其高資產族群在重新配置資產時，可能轉向高價房地產。此外，過去因股市上漲而延後購屋的首購及換屋族，也可能重新將原本投入股市的自備款配置回房市，讓部分剛性需求逐步回流。

市場也觀察到，7月房市成交速度及交易量都有改善，顯示在股市波動與房價適度修正下，部分買方重新回到市場。

交易量先回升、房價先鬆動　最快明年上半年止跌

不過，專家認為，目前房市仍處於交易量先回升、房價先鬆動的階段，短期內仍以盤整格局為主，距離全面復甦仍有一段距離。

李同榮表示，目前市場餘屋壓力仍大，建商開始出現價格鬆動，當價格進一步調整，剛性需求才有機會進場，最快明年初可望出現止跌訊號，房市才有機會迎來下一波回溫，但短期大幅上漲的機會並不高。

另一方面，市場仍面臨高利率、央行信用管制及全球經濟不確定性等因素影響。後續若股市持續震盪，資金是否進一步轉向房市，以及政策是否持續鬆綁，都將成為下半年房市走勢的重要觀察指標。