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  • 03
  • Sep
  • 2019

共享辦公室WeWork拚美上市 估市值470億

記者 李麗珣 報導

2019/09/03 19:58
圖/翻攝自 WeWork官網 共享辦公室WeWork拚美上市 估市值470億
圖/翻攝自 WeWork官網
美國起家、身為獨角獸企業的WeWork,主打優質辦公體驗,提供「共享辦公室」出租業務,目前分布29國、超過500個據點,今年也在台北市信義區落腳;營運模式基本上是承租大型商辦空間,接著改造裝潢辦公室,再出租給個人工作者或是企業。WeWork最快九月公開募股IPO,預估市值約470億美元,不過看到去年營收18億,但虧損高達19億,賺得多、賠得也多,投資人保持觀望心態,持續關注。

WeWork共同創辦人兼執行長 諾伊曼:「創業的第一天是個大日子,因為這一天是讓夢想付諸實現的一天,不過到了第二天,得面對的是現實,辦公室在哪?網路供應商呢?該怎麼付電費?」

這些話,或許講出了創業人的心聲,因為開公司,人事成本開銷已經夠苦惱了,最好還得找個交通方便、設備完善的辦公空間,才能吸引優秀人才一起打拚;把這樣的需求看作商機,2010年美國紐約誕生一間專門提供「共享辦公室」的企業──WeWork。

華爾街日報記者:「你可能聽過WeWork,最近更名為『We Company』,以打造一種特定質感的辦公空間聞名,你知道我們在談論的是什麼,像是玻璃隔間、植栽、咖啡餐點吧檯、世紀中期現代風家具,基本上WeWork的經營模式,是租下大型的空間,接著改造成現在我們看到的樣子,然後再把這些空間,以較高的價格租給個人工作者或企業。」

從美國起步,第一個據點設在紐約下城的SoHo區,接著加快拓點腳步,並且放眼全球,截至今年第二季,WeWork有528個據點,涵蓋29個國家、111個城市,包括倫敦、東京、上海,今年也在台北市信義區落腳。

WeWork影片旁白:「速度很重要,以平均來說,我們每天設立兩個新據點。我們的軟體會找尋最佳地段裡、最棒的大樓,在開始裝潢整修之前,我們會以3D模式檢視,確保每位會員都能在這好好地發展事業。」

主打提供優質辦公體驗,喊出充滿科技企業風格的口號──空間即服務(Space as a Service),將承租戶稱為「會員」(Member),不管是整體風格或是營運模式,都與傳統商辦做出區隔;目前他們的會員數超過52萬名,其中40%的會員,是擁有500名員工以上的公司。

華爾街日報記者:「WeWork透過4種不同的會員制度選項,對個人工作者和企業收取費用,其中一個實惠的方案,會員可以攜帶筆記型電腦,如果公共區域有位置就可以使用;另外價位較高的方案,企業可以租下完整的辦公室,或是一整層樓。WeWork同時也提供一種名為『Powered by We』的服務,為大型企業量身打造辦公空間。」

身為美國備受矚目的獨角獸企業,WeWork摩拳擦掌準備IPO首次公開募股,預計最快在九月上市,估值上看470億美元;投資人對此小心警慎、保持觀望心態,因為財報數據顯示,這間公司不僅賺得快、虧損也多。

美國主播:「投資人可能想知道,是否會無疾而終浪費錢?」
美國主播:「顯然地,這是一間不賺錢的公司,今年一些類似的公司上市(Uber、Lyft),結果喜憂參半。」

過去一年,WeWork創下18億美元的營收,而虧損的數字高達19億美元。

CNN財經記者:「問題在於,大約只有30%的據點,是他們稱為比較成熟的,也就是可以創造穩定的收入,這一點有很大的隱憂;另外,這些大樓都有租約,在美國長達15年以上,租約和得繳納的租金,遠超過他們現在能從會員得到的收益。」

宛如新世代「二房東」的WeWork,拓點擴張節奏快,投資還沒回收就又開了下一個據點,大筆資金拿去付房租、裝潢、買辦公設備和行銷,頻頻對外招募資金,像是日本軟銀集團就是他們的股東,不過財務槓桿操作成了隱憂,稍有不慎,資金周轉恐怕就會出問題。

華爾街日報記者:「WeWork在美國簽下的租約,平均來說是15年,但WeWork會員的平均租約是15個月;WeWork得付的房租上看472億美元,但他們的顧客只簽下價值34億美元的辦公室租約。」

除了要想方法爭取更多能簽下長期租約的客戶,同時也得讓出租率再提高。

華爾街日報記者:「WeWork出租率,在2018年第四季,從84%跌至80%,公司說因為據點擴張才導致出租率下滑。」

在經濟前景不明朗的狀況下,一旦創業市場衰退,對共享辦公室的需求勢必下降;另外,其他競爭者要進入共享辦公室的門檻也不高,容易出現價格戰,這些都是得注意的外部市場風險。然而,WeWork的共享經濟,不只是辦公室,他們也推出共享公寓和兒童共享學習空間,多元業務策略是否能成功,投資人持續關注。

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