中國房市壞消息不斷！8月初傳債務違約的碧桂園，最新財報披露，今年上半年大虧489億人民幣，約2139億元台幣，創歷史紀錄。面對房市需求嚴重不足，當局呼籲各地政府落實「認房不認貸」政策，刺激買氣，廣州周三(8月30日)率先喊「有」，成為一線城市裡第一個實施「認房不認貸」的城市，而深圳也在週四(8月31日)跟進。由於「認房不認貸」主要鼓勵換屋族與豪宅銷售，可能會造成房市兩極分化，以及非豪宅房價的下跌，因此北京、上海與10多個二線城市仍考慮維持當前「認房又認貸」政策。
位於天津的這片碧桂圓建案工地上，鋼筋建材鋪滿地，卻看不到工人在施作。
碧桂園建案工人：「碧桂園這項目已經停了，現場搭好框架就停了。」
碧桂園建案工人：「我們非常擔心，因為我們從五月份過來到現在，就開了我們4千5，人平(均)4千5生活費，其他款項一分沒有。」
曾是中國大陸房地產銷售冠軍的碧桂園，在8月初債券利息跳票後，經營情形每下愈況。不但建案因為資金不足而停工，
週三(8月30日)公布的最新財報更顯示，光是今年上半年就大虧489億人民幣，約2139億元台幣，創歷史紀錄。而公司結餘的現金約1305億人民幣，但借貸總額卻達2579億人民幣，財報坦言若財務狀況繼續惡化，債務違約情況將更為嚴重。
同樣的債務風險，正席捲整個中國房地產業，主要原因，就是房子賣不出去，交易量持續下跌。
中原地產天津分公司投資諮詢經理 高飛：「我們看到目前很多的購房者，目前也確實受到收入不足這樣的一個影響，對於購房的計畫、選擇，包括承受力度，都受到了比較大的這樣一個影響吧。」
為了增加買氣，大陸官方日前喊出要落實「認房不認貸」政策。廣東省廣州市周三(8月30日)隨即響應，成為大陸一線城市中，率先實行「認房不認貸」的城市。
中原地產項目部總經理 黃韜：「政策之前就是，如果你買過樓貸過款的話，再買第二套，就算你(名下)沒有房都會看你的貸款紀錄。現在新政落地之後，就是變相減低首付，以及可以享受首套低利率。」
「北上廣深」四大一線城市，原本對於第一套與第二套以上的購屋貸款條件，要求的頭期款比例差別最大達到總價的45%。也就是說，一間總價1百萬的房屋，在「認房又認貸」的情況下，頭期款是70萬；但如果改成「認房不認貸」，頭期款最低只要25萬，而且房貸利率也可以得到最高0.7%的減免。
而廣州的新政策不但降低購屋者經濟負擔，還變相刺激民眾在不同城市購置房產。
房地產大數據公司「克而瑞」廣佛區首席分析師 肖文曉：「如果說你原來是在佛山有房，你也做了貸款，那你廣州買的是第一套房。那如果按照現在(新政策)，那你就可以三成首付。」
廣州招商銀行工作人員：「如果你是外地沒還清(貸款)，那現在也不用還清了，首付也是給三成。認房是認廣州市的房，不認貸就是不認外地的貸款。」
對於已經在其他城市買房而且付清貸款的葉小姐來說，確實是個利多。
廣州賞屋客戶 葉小姐：「我就可以選更好的樓盤，更好的地段吧。免得就是為了趕緊買一個房，就跑到稍微偏一點的地方，最後可能再不提的置換，用這種方式的話可能就比較麻煩。但現在的話也幫助我一步到位嘛。」
但對於從來不曾擁有房地產的新鮮人來說，新政策相對無感。
廣州賞屋民眾：「主要是利於置換的人群吧，會更多一些，因為大家可能想要換一個改善的房子，或者戶型更大、房間更多的房子的話，如果有這個有利政策刺激的話，他就會加速這個行動。」
房仲業者就直指，新政策刺激到的是大坪數或者豪宅的換屋買氣。
廣州房仲業者：「豪宅標準是144方(平方公尺，約43.5坪)以上的，比如以前你有貸款紀錄，就算你賣了房子，都要給七成(頭期款)。但現在如果把舊房賣了，要買144方以上的豪宅，現在也只要給三成(頭期款)就行。就是相差四成，如果用1000萬來舉例，首付(頭期款)就省下四成，400萬。」
分析認為，新政策雖然可以刺激房地產市場需求，但當前因為碧桂園、恒大等多家民營房地產企業深陷債務泥沼，民眾對民營企業的信心不足，因此更可能更選擇國有房地產企業的預售屋，或是馬上就能入住使用的二手屋。
彭博亞太區房地產行業資深分析師孔令儀︰「隨著一些民企『爆雷』，很多買樓需求轉向二手樓市場或者是國企樓盤。(134651-134702)同樣預期一線和強二線城市的銷售復甦速度都會比較快，因為這些城市人口流入較強。」
看準了新政策對房市買氣的刺激，深圳也在周四(8月31日)宣告跟進「認房不認貸」。至於上海與北京兩個一線城市，以及目前仍然實施「認房又認貸」的10多個二線城市，會不會跟進？市場看法頗為兩極。
易居研究院研究總監 嚴躍進：「(廣州)打響了認房不認貸的第一槍，其信號意義非常強。」
上海中原地產首席分析師 盧文曦：「市場的需求，上海比廣州也是會更大一些。上海還有全國認貸這樣的一個手段。個人預測，上海的調控會更加精準一些，很大可能是進行一些分層切塊。」
之所以對「認房不認貸」有所猶豫，最主要恐怕就是擔心，新政策帶來市場兩極化，而且衝高交易量的同時還可能拉低房價。
中原地產項目部總經理 黃韜：「像廣州這樣的城市，房價繼續分化，大部分的樓盤的房價，應該還是持續下降為主，以價換量為主。」
學者認為，除了刺激買氣外，更需要調降房貸利率，包括已購屋者的房貸，也就是存量房貸利率，才可能真正幫助人民減輕負擔，為房市帶來長期支撐。
國金證券房地產行業分析師 杜昊旻：「全國的房貸平均水平是在4.1%，那我們看，如果21年(那時買房)，如果你是5.63%(房貸利率)的水平，那確實比現在高很多。」
國泰君安國際首席經濟學家 周浩︰「出台相對比較集中的一籃子的政策，這種可能性是存在的。但是我們相信，可能到了下半年的四中全會，這種概率可能更大一些。」
畢竟整體負擔降低，才可能提振民眾消費與買房的意願，讓經濟活水重新轉動。
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更新時間：2023/09/01 10:44