打房政策第七波！央行19日召開第三季理監事會議，有鑑於國內房市火熱、房價過高，加上新青安助攻，導致全體銀行不動產信用貸款水位接近歷史高點，央行延續第二季的基調，祭出第七波信用管制，包括調整貸款成數、限制第二戶現貸5成擴及全國，除此之外，升準不升息，利率連兩凍，調升存款準備率1碼。不過第七波信用管制祭出不到1個月市場抱怨連連，因此央行在10月9日召開記者會，宣布針對部分個案放寬限制，包括繼承者、換屋者、已簽約者。本文整理最新及歷年打房政策內容，帶您一次看懂房市利率影響。
2024最新打房政策
央行在19日召開第三季理監事會議，會後宣布利率連兩凍，並祭出第七波信用管制，調升存款準備率1碼。以下整理央行第三季理監事會議結果重點，一次看懂最新打房政策。
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最新打房政策1：利率不變
考量國內通膨緩步回降，明年可望降至2%以下，此外，預計下半年及明年國內經濟溫和成長，產出缺口皆為微幅負值，因此，理監會決議利率不變。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。
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最新打房政策2：第七波信用管制
央行表示，為進一步強化管理銀行信用資源，為抑制房市投機與囤房行為，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自9月20日起實施，主要修正如下：
- 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
最新打房政策3：調升存款準備率1碼
央行認為搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用之數量管理，有助於減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率個調升0.25個百分點，自10月1日開始實施。
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央行為何要再打房？
去年下半年以來，房市交易量增漲，使得全體銀行不動產貸款成長加速、不動產貸款集中度居高，根據統計，8月底為37.5%，已經是接近2009年10月的37.9%歷史高點，且當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜情勢，比2009年10月更加嚴峻。
央行表示，根據國內外相關研究顯示，信用資源如果過度集中不動產市場，將會排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展，也不利經濟金融穩定。
央行舉例：1990年代日本資產泡沫破滅事件、2007～2008年間美國次級房貸危機，引以為戒。
央行打房原因1：借鏡1990年代日本資產泡沫破滅事件
1985年的廣場協議後，日圓長期升值，企業資金從實體經濟轉向不動產市場，加以日本央行連續降息及政府持續對不動產提供稅賦優惠，造成資產價格高漲；政府推動金融自由化，卻未強化金融監督；民眾深信土地價格只漲不跌，盲目跟風投資形成羊群效應。
後續造成資產價格崩跌，銀行不良債權急遽攀升，金融中介功能嚴重受損；此外，民間需求轉弱， 日本陷入通貨緊縮困境，導致經濟成長長期停滯。
央行打房原因2：借鏡2007～2008年間美國次級房貸危機
2000年代網路泡沫破滅後初期，美國Fed採取極低利率政策， 加以銀行及貸款機構推出還款初期負擔較低之房貸商品，並放寬審核標準，致次級房貸市場大幅成長惟授信品質大降。次級房貸相關證券化商品結構複雜，加以金融機構過度操作槓桿及不當獎酬制度，致風險管理失效。後續Fed又調升利率，導致貸款人付息壓力升高，房價反轉下跌，次級房貸逾放比率明顯攀升，形成次貸風暴。
後續造成房市泡沫破滅，美國銀行業資產品質受創，導致信用緊縮， 經濟衰退，並迅速蔓延成全球金融危機，重創全球經濟。
央行打房原因3：預防性措施實施第七波信用管制
近年主要國家積極以多元政策工具（包括多種信用管制工具），採行房市降溫措施， 以抑制不動產相關授信快速成長，俾減緩房市風險，促進經濟金融穩定。
央行表示，為防患未然，實有必要進一步就當前國內不動產貸款集中度居高情形進行改善。因此，央行8月中旬邀請34家本國銀行座談，呼籲各銀行自主管理不動產貸款總量，以抑制房市投機與囤房行為，並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款。
盤點近年7波央行打房政策解析
2020/12 第一波打房政策
◆利率
當前物價回升，明年通膨展望溫和，理事會認為維持政策利率不變，賡續寬鬆貨幣政策，有助物價穩定與金融穩定，並支持經濟成長。利率維持不變，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。
◆第一波信用管制
公司法人：購置住宅第一戶貸款最高6成，第二戶以上貸款上限5成，無寬限期。
自然人：第3戶以上購屋貸款上限6成，且無寬限期。
建商、餘屋：逾屋貸款最高5成。
目的：防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，近期本行以座談及通函方式，籲請銀行善盡社會責任，引導資金配置於生產事業實質投資，以提高就業及國人所得。
2021/3 第二波打房政策
◆利率
當前國內物價及通膨展望均屬溫和，國內經濟可望穩健成長，本行理事會認為維持政策利率不變，賡續寬鬆貨幣政策，有助物價穩定與金融穩定，並支持經濟成長。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。
◆第二波信用管制
目前受限貸款之成數下降、利率上升；惟銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險，因此祭出第二波信用管制。
- 公司法人購置住宅貸款最高成數：一律為4成。
- 調整自然人購置住宅貸款規範：
- 第3戶購屋貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。
- 購置高價住宅貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶（係指名下已有3戶房貸者）以上之高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。
- 新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數5.5成。
2021/9 第三波打房政策
◆利率
全球景氣持續復甦，惟前景仍面臨諸多不確定性，加以國內疫情受控，內需服務業可望逐漸復甦，民間消費回穩帶動下，預期本年下半年及明年經濟續溫和成長，本行理事會認為維持政策利率不變，賡續當前寬鬆貨幣政策，有助物價穩定與金融穩定，並支持經濟成長。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.125%、1.5%及3.375%。
◆第三波信用管制
目前受限貸款之成數下降；惟銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，有必要採取預防性措施，進一步控管相關授信風險。
- 新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期：特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
- 調降購地貸款最高成數為6成。
- 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。
2021/12 第四波打房政策
◆利率
國內經濟穩健成長，惟各產業復甦力道不均；在全球景氣持續復甦，惟仍潛藏下行風險，預期明年台灣經濟溫和成長，本行理事會認為維持政策利率不變，有助整體經濟金融穩健發展。
◆第四波信用管制
自2020年12月以來，三度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，已有助銀行降低授信風險，惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。
- 自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。
- 購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
- 餘屋貸款最高成數降為4成。
- 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
2023/6 第五波打房政策
◆利率
綜合國內外經濟金融情勢，考量本年下半年國內通膨緩步回降，第4季通膨率可望降至約2%；在連續5次調升政策利率及2度調升存款準備率下，理事會認為本次維持政策利率不變，以檢視緊縮貨幣政策之累積效果及其影響，將有助於整體經濟金融穩健發展。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息1.875%、2.25%及4.125%。
◆第五波信用管制
央行四度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，有助銀行降低不動產授信風險，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩，不動產貸款之逾放比率維持低檔；惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加，以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。
2024/6 第六波打房政策
◆利率
綜合國內外經濟金融情勢，考量本年以來國內通膨率緩步回降趨勢，本年下半年可望續降至近2%；此外，預期本年經濟溫和成長，國內產出缺口呈微幅負值，本行理事會認為本次維持政策利率不變，將有助整體經濟金融穩健發展。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。
◆第六波信用管制
調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成：上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，祭出第六波信用管制。
調升存款準備率1碼：央行認為搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。
2024/9 第七波打房政策
◆利率
考量國內通膨緩步回降，明年可望降至2%以下，此外，預計下半年及明年國內經濟溫和成長，產出缺口皆為微幅負值，因此，理監會決議利率不變。本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。
◆第七波信用管制
為進一步強化管理銀行信用資源，為抑制房市投機與囤房行為，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。
- 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
◆第七波排除條款
一、自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。
二、自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機機構切結約定下列事項後，新申辦之第1户或第2户購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：
(一)借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。
(二)借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限月、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、立息及加收違約金等。
三、自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：
(一)符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。
(二)自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1户購屋貸款及第2户購屋貸款限制。
另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
打房政策對房價的影響
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，現在確實有些投資客想趕快下車，不過都以平轉為前提，因此價格可望止漲，至於是否能下修，還攸關個案本身的基本面，包括區域機能和建設利多等，推案量大的蛋白區甚至蛋殼區，最受考驗。
中央大學經濟學系教授徐之強接受《TVBS新聞網》採訪表示，支持央行這一次祭出的選擇性信用管制，對房價的影響其實從營建股的股價就可以看出，今年這幾波的信用管制應該可以讓房價冷卻。徐之強認為，這幾年房價因為通膨、疫情後貨幣寬鬆期間有大幅的漲勢，很多人開始投資，開起高槓桿，但這是在景氣熱絡的時候，當景氣反轉時，就會讓經濟遭受影響。
徐之強分析，目前台灣民間信用占GDP比重，已經接近170%，而中國、韓國、香港都接近200%，現在就可觀察到中國房地產正在去槓桿中，不少房地產公司紛紛倒閉，也讓中國經濟重創，經濟成長率下滑。反觀台灣，現在房地產的放貸過度集中，現在央行適時的降溫，不讓槓桿增加的措施是正確的，當然也就會影響房價。
長期來說，徐之強認為央行的政策對房地產市場是好事，避免太多投資人槓桿開太大，透過這些預防性的措施管制，避免未來台灣可能要面臨去槓桿的歷程。
打房政策對房貸的影響
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，利率雖然沒有調整，不過銀行為了達到風險控管，並符合存準率的限制，將從嚴放貸，利率部分除了新青安貸款還有優惠補貼，一般首購的房貸利率，恐將無法看見到地板價2.1%，寬限期條件也將會趨嚴，因此購屋的貸款成本和每月貸款金額，也都會提高。
舉例來說，每千萬貸款，在有寬限期的情況下，繳息不繳本期間，每月付1.7萬利息，不過若無寬限期，或是從三年縮短成一年，正式本息攤還要付3.7萬，等於要提早做好付全額房貸的規劃，對於墊腳買房的年輕族群，影響較大。
此外，銀行估價也將會相對保守，因此購屋族更要擔心的是鑑估價格不足，首購族就算一樣有機會貸到八成，自備款要補足的金額也會增加，因此財務也要重新規劃計算。
中央大學經濟學系教授徐之強表示，貸款成數上的限制，也是避免房地產需求供給部分開太高槓桿，將對未來房地產風險過大。而央行祭出的管制措施，是假設一般民眾購買第二戶就是要投資，本質上不希望你借太多錢，而是把資金留給真正住宅需求的人，因此，這波信用管制類似風險控管，避免土建融貸款侵犯到一般工業、製造業、投資者的貸款需求，讓資金可以引導到真正的投資面向。
不過，目前央行祭出的第七波信用管制，只對首購族友善，徐之強則認為，真正影響到的是換屋族，現在沒有寬限期，本金加利息得一起繳，倘若假設是一般年輕夫婦，因為家中有新成員需要換屋，那就可以用無房產的其中一人去貸款，不僅有寬限期，也不會受到這波信用管制的影響。
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