降低購屋焦慮！薪資、房價雙衝擊　社會住宅漸成各國主流

整理、撰文：蘇偉華

【台灣銀行家】住宅政策要成功，政府應採取措施，以新思維提升居住權，讓沒有足夠能力買房子的人有地方住，民眾想法也要改變，正確看待住房的觀念仍待建立，才能解決安穩居住的問題。

有個安穩住所是人類的需要、同時也是必要，個體必須要先有居所，群體才能因此生存與繁榮，穩定且安全的住所，滿足人類最基本生理要求，房子的主要功能應該是居住，而非交易套利。當持有房產不再是為了安居，而是透過不動產買賣，利用價差來進一步套利，財團也藉此賺取更多的資本，當房子的交易與投機功能，逐漸凌駕本身用來居住的功能時，就會讓購屋者誤以為追逐房價某種程度與失落畫上等號，真正有居住需求者反而漸漸產生假性恐慌。


重視「適當住房權」 並非人人拚買房

聯合國人權辦公室（OHCHR）在最新報告中指出，作為我們社會生活、情感生活，有時甚至是經濟生活的中心，住宅應該是一處庇護場所，一個能夠提供和平、安全、有尊嚴生活的地方。早在1948年《世界人權宣言》及1966年《經濟、社會及文化權利國際公約》中，均承認適當住房是適當生活水準權的一部分。2019年起的新冠肺炎大流行，疫情之後的經濟危機導致許多人無力支付房租或房貸。OHCHR呼籲，國家、區域和地方政府需要預防新一輪災難性的強迫遷離浪潮，採取迫切措施，應對使人無法享有「適當住房權」社會排斥的歧視模式，確保不讓任何一個人掉隊。

然而，所謂「適當住房權」，應該被視為安全、和平和有尊嚴生活在某處的權利，而非「住宅」商品本身。聯合國報告也特別指出，最常見的錯誤觀念，就是住房權等於人人要買房，或政府要所有人建設住房，無住房者可向政府要求房屋。相反的，適當住房權主要目的在解決無家可歸，強迫驅逐及歧視，並關注弱勢群體，保障人人享有適當住房所需的各種措施。因此，政府的作用不是提供住房，而是協調參與住房建設和改建的行動。因此產生兩個挑戰：對政府而言，如何透過多元靈活的組合策略，讓全民擁有適當的「居住權」；其次，對於民眾而言，要從「居住權等於要買房」的迷思中解放，以生命週期財務規劃的觀點，選擇對自己最適合的居住型態，成為人生必修課題之一。

各國改變思維 增加可負擔居住供給

過去各國針對居住權的解決，最直接的方式就是提高持有成本，例如調升貸款利率，或者課徵房屋稅金。然而，許多國家的經驗皆顯示這種方法成效不彰，且副作用高。例如南韓前總統文在寅因為施行多種打房政策，竟反讓房價創下15年以來最大漲幅，漲幅還贏過新加坡、香港與倫敦。失控的房價，就此導致民調跌至低點。因此，把房地產的居住權與持有房產兩件事分開，躍升為各國政策的主流，主要目的是讓沒有足夠能力買房子的年輕人有地方住，讓民眾免除無處可居的恐慌，引導讓房價炒作的動力逐漸消失。

英國自2017年起推出「半租半買」的政策，藉此降低年輕人購屋門檻。買方只要付出房價的25%至75%不等，就能先擁有部分產權，住進新居，而頭期款最低也只要5%。入住後，只要像付租金一樣慢慢償還貸款，等未來有能力，再把賣方手上其他產權買下來。例如一棟1,000萬元的房子，頭期款只要50萬元，讓年輕人入住後慢慢用繳租金的方式償還本金，實現居住權。


社會住宅建設  漸成居住權主力策略

由於歐美各國普遍面臨薪資凍漲，房價節節高升的問題，加上疫情衝擊，讓住房負擔問題更加嚴重，提高可負擔住宅（Affordable Housing）供給成為各國住宅政策的焦點，因此社會住宅（Social Housing）的建設，逐漸成為各國住宅政策的主流。

OECD最新報告指出，以存量（社宅占總住宅比例）而言〔如圖1〕，OECD國家建有社會住宅達2,800萬戶，占總住宅戶數的6%。以荷蘭、丹麥、奧地利、英國、法國等較高，其中荷蘭甚至將近40%，法國社會住宅也有近15%，巴黎市更是高達21%，等於5間房子中就有一間是社會住宅，對比台北市，巴黎土地資源更相對不足，但巴黎市政府仍然訂下2025年社會住宅存量達25%、2030年達30%的具體目標。站在增速而言，從社宅支出占GDP比例來看〔圖2〕，近年來許多國家迎頭趕上，其中紐西蘭、澳洲、奧地利、美國等最為積極。


荷蘭連國定古蹟都可以變成社會住宅，在將古蹟移轉給住宅法人後，將內部空間整修為學生宿舍，租戶還可以申請政府的住宅補貼，許多活化的可能性就此展開。甚至有社宅之都美稱的維也納，62%市民住社宅，維也納更是每年新建9,000戶社宅，增加供給，穩定價格。
此外，社宅納入都市發展計畫一環的作法也漸普遍。社宅的開發不僅提供住宅，同時也在促進經濟發展，例如提供更多的公共設施，也提供創業基地，結合生活、工作和消費，例如除了興建，還要翻新和養護，維持社宅吸引力。

政府努力蓋社宅  轉化民眾對居住權觀念

在「有土斯有財」觀念下，長期以來台灣的炒房、高房價問題難以解決，成為歷任政府心中的痛。因此，台灣從2018年成立國家住宅及都市更新中心（簡稱國家住都中心）以來，協助政府辦理都市更新事業之整合及投資、擔任都市更新事業實施者、社會住宅及都市更新不動產之管理及營運等工作，以達成政府社會住宅及都市更新政策中，公私有資產再利用、都市機能活化、改善居住環境及提升公共利益等目標。成立短短幾年來，已逐步看到成效。

然而，社宅政策要成功，另一個關鍵因素就是民眾觀念也要開始轉換：買房絕非人生唯一選項，例如捉襟見肘的月光族，硬要買房可能太過拚命。一旦誤將不動產僅僅定義在負債的框架內，有殼的壓力終將犧牲對生活品質以及對未來夢想的追求。對於有自住的剛性需求者來說，在預算有限下，建議首選蛋白區，利用時間換取空間是明智選擇。一味跟風買屋，恐犧牲了其他人生選項。關鍵是不該受困在追逐房價的恐慌中，卻忽略了面對財務思維的正確態度。因此，面對買屋的沉重負擔時，民眾應該正視的是解決安穩居住的問題，而非僅僅是追逐房價的高低而已。

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