作者：廖和明
【台灣銀行家】以房養老自2014年開辦後，對許多擁有房地產卻缺少現金的民眾，多了一個新選項。且不少銀行將以房養老結合信託，或是推出「留房養老、以租養老」，讓房子的功用得以發揮到最大，更能符合民眾實際退休需求。
我國在2018年老年人口占總人口比率超過14％，進入高齡社會，預計2025年將邁入超高齡社會。因應高齡化社會的金融需求，金管會積極鼓勵金融機構開發及提供符合高齡者需求的商品及服務，提供高齡者生活所需資金，增進退休生活保障，其中就是鼓勵銀行提供以房養老貸款服務，可以在既有社會保險及社會救助體系外，成為年長者生活經濟保障之一。
以房養老 創造房屋流動性
簡單來說，以房養老是由民眾提供自己既有的不動產設定抵押權給銀行等金融機構，在貸款存續期間，由金融機構每月撥付固定金額養老金，作為老年生活保障，以安定年長者生活，並於到期日償還全部貸款本息。
目前已有14家銀行提供以房養老貸款的服務，而以房養老貸款，除一般貸款方案外，也有結合信託及保險商品者，都可讓民眾依據實際需求，選擇適合的貸款方案。
金管會主委黃天牧曾說，信託是最有溫度的金融工具，上任後更力倡「信託2.0」，希望讓信託進化成具跨業合作的「全方位信託」。
對於信託2.0，各銀行積極推動。華南銀行總經理張振芳指出，除了社會保險外，民眾還面對通膨、投資等問題，穩定性不夠，以房養老的推出，就是一個很好的退休理財工具。其中，特別適合年紀較大且沒有小孩的民眾。
尤其自2020年疫情來襲後，民眾對於未來的不安定感更大，怕活著時候沒有錢、沒尊嚴，因此若名下有房子，卻缺現金的民眾，藉由以房養老，可以創造房產的流動性，避免沒有現金的恐慌。
此外，以房養老可以活化年長者不動產，達到年長者「在宅終老」的目標，且讓民眾透過資產活化後，每月領取穩定安養金支應生活所需費用，同時達到減輕小孩對父母奉養支出的負擔，進而幫助解決家庭經濟問題。
留房養老 開創穩定現金流
目前各銀行的以房養老方案琳琅滿目，也有「留房養老」等方式。國泰世華銀行指出，如果房子不想抵押給銀行，又沒有自住，可運用「留房養老」的信託方式，由銀行代為管理租賃事宜，租金則約定為安養金，為養老生活開創穩定現金流，且信託是非常靈活的制度，無論是金錢、股票還是房地產，都能交付信託。
兆豐銀行表示，「留房養老安養信託」是透過信託機制，由高齡者將房屋產權及租金交付信託，以避免房屋產權與資金遭不當管理處分，目前全台灣40年屋齡以上房屋占21％，其中超過90％缺乏無障礙電梯，持有並居住在這些老屋裡的高齡者，可以考慮透過「留房養老安養信託」，取得較舒適的居住環境。
其中，老舊房屋的修繕及缺乏無障礙設施等問題，需大筆花費裝修改善，藉由兆豐銀行信託服務及包租代管業者雙引擎專業分工合作，取得不動產租金收益，即可另覓適當的養老處所，此種雙平台的業務結合，不但符合內政部所鼓勵「高齡出租住宅產業」政策方向，也可作為提供高齡者友善居住環境的發展基礎。
張振芳分析，目前華銀的以房養老排名業界第三，最大的差異化是其他銀行是按月撥付，華銀則是藉由提供額度，具備比較彈性的特色，也就是不動用不計息、可隨借隨還及累積未動用額度，借款屆期，借款人仍生存時，基於社會責任，將以延長借款期間及增加額度，持續提供銀髮族安養所需資金。
也因此，目前業界平均申貸約17年，華銀則是22年，顯現出華銀具備彈性的特色，也是比較有優勢的地方。目前華銀的以房養老，申貸年齡平均約76歲，年齡最小63歲、最大將近100歲，月領金額最高約31萬元，顯示商品設計符合不同年長者需求。
推動這幾年下來，張振芳強調，台灣人相當勤儉，未來對於以房養老的觀念會逐步改變，將更了解到以房養老的優勢及好處，是值得開發的重點業務。
結合貸款、年金保險及安養信託
華銀為了解決以房養老可能面臨活太久的風險，因此也推出專案，結合貸款、年金保險及安養信託的多元商品，藉由年金險來規避活太久的風險，提供穩定現金流，而且可以一直給付到身故，而且還可以專款專用，保障資金流向，以達到照顧年長者退休生活的保障。
張振芳說，若有2間房子的民眾，也可藉由留房養老搭配以房養老，加上信託，可發揮更高的功效。
華銀目前也與安養機構合作，方便民眾可藉由信託，將入住安養機構的費用得以專款專用。
張振芳強調，不管是自用住宅的「以房養老」或非自用住宅的「留房養老、以租養老」業務，都是為因應國內年長者需求樣態所推出的商品，提供更多的選擇。
以目前華銀辦理「留房養老、以租養老」業務，適合持有不動產超過一間，且不願意將房屋抵押給銀行的客戶承作，同時將不動產產權及租金交由銀行信託管理，多一層保障，降低房屋遭受不當處份、財產被詐騙或覬覦的風險。而搭配包租代管服務，除可增加租金收入作為信託資金的來源外，也可協助民眾管理不動產，免去租屋管理的困擾。再加上善用信託管理機制，定期撥付生活費外，若之後入住安養機構或醫療費用，也可指示銀行直接撥付，提升客戶的便利性。
對於未來以房養老如何持續強化發展。張振芳建議，政府可以增加介入程度，例如提供信保機制等，以分攤銀行風險，如房屋跌價拍賣損失，讓銀行得以設定以房養老更長的期間、更高的額度、更低的利率，讓更多銀行願意推出、更多民眾願意參加以房養老，可讓高齡者的養老生活更有保障，達到民眾、銀行、政府的多贏局面。
另一方面，很多民眾還不知道有以房養老這個產品，除了銀行大力推動外，政府也可以教育民眾，讓大家知道以房養老的優點。
以目前業界的以房養老鑑價約為8成，利率約為1.61～2.41％左右。華銀則是鑑價8成，核貸約為6成，保留2成可供未來使用，利率上，房屋20坪以上約為1.95％，20坪以下則為2％左右。
專款專用 不擔心被詐騙
以華銀的案例來說，有一位63歲的張小姐，單身無子女，她擁有2間房子，原先1間房子出租當作退休金，但擔心物價高漲、自己的身體不好，又看到社會新聞，很怕被詐騙，擔心自己的房子跟退休金可能被他人盜用，寢食難安，若沒有財產就可能淪落街頭，且又擔心出租的房子租金中斷，因此洽詢華銀。
經過分行員工認真分析她的需求後，可以藉由一間房子辦理以房養老結合信託及保險，另一間則是藉由信託，請房仲協助處理。
如此一來，除了租金收入外，還搭配年金險提供第二筆收入來源，貸款期間可創造額外的收益及提供穩定現金流，以備不時之需。再加上利用信託管理及專款專用功能，避免資金被不當使用，保障未來的退休金，整體搭配信託後，可以達到專款專用、專人管理，不用擔心被騙、出租中斷，更可在家安心居住，享有非常好的生活品質。
危老重建 樂擁銀髮智慧宅
華南銀行個人金融事業群副總經理李宗賢則分享另一種的「以房養老」，也就是「危老重建」，且藉由重建後取得新房子，能擁有銀髮友善空間的智慧住宅。
有位客戶的房子位於台北市精華地區，且鄰近捷運站，是個4層樓的起家厝，目前由李大哥、李媽媽合住，而後和鄰居陳爸爸談妥一同參與重建，經過從2017年談到2018年，直到2019年核准，目前預計2023年可以交屋。
其中，4層樓的老屋，將變身為12層的電梯大樓，且不需要負擔興建費用，未來李大哥、李媽媽可分到8戶，將保留6戶自用，而2戶則將拿來變成未來的收益來源。
而一同參與的陳爸爸也可以分到8戶，除了保留4戶居住外，也談妥未來4戶將交由建商出售，再5年將退休的陳爸爸，因未來出售的4戶，將有資金可以活用。
李宗賢說，危老重建後取得新房子，這就是另外一種型態的「以房養老」，讓家人可以快樂地住在一起，且藉由新房子產生收益，加上預先信託，更可以保障全家人未來的生活。
張振芳強調，銀行一直以來就是基於客戶需求，提供適當的商品，未來除了以房養老、信託外，也會持續配合客戶的需求，推出更多適合高齡者的產品，讓退休民眾有更多、更好的選擇，可以過著更有尊嚴的退休生活。
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