作者：陳鴻達（台灣金融研訓院院委）
【台灣銀行家】景氣前景不明朗時，許多人傾向投資不動產，加上低利率環境，往往出現房價與經濟景氣背離的不合理現象。各國央行紛紛端出「總體審慎措施」，限制銀行放貸，以期達到平抑房價，並且降低金融系統性風險。
每當經濟低迷時，各國央行常以低利率政策來刺激景氣，但貨幣政策有時不但無法發揮其預期效果，反而助長了房地產炒作。因為景氣前景不明朗時，許多人更傾向於掌握所謂可保值的不動產。若加上低利率環境來減輕炒作成本，往往出現房價與經濟景氣背離的不合理現象。
當房地產上漲時，易使人有理所當然的錯覺，誤以為即使無能力付清房價，也能藉由買進賣出賺一筆。但一旦房價出現反轉，或是利率升高超過持有人負擔而引發房貸違約時，這對銀行將造成不可輕忽的風險。
央行端出措施限制銀行放貸
為了處理這些由個別貸款戶累積起來的風險，各國央行紛紛端出各式各樣的「總體審慎措施」（Macroprudential Policy），對銀行的放貸做些限制。例如規定房貸金額不得超過房價一定成數（LTV），或是房貸金額不得超過貸款人所得的一定倍數（DTI），抑或是貸款人每月還本付息的金額不得超過其所得的一定比例（DSTI）。以期同時達到平抑房價，並且降低金融系統性風險。
雖然賽普勒斯在2003年開始實施貸款成數限制，但歐洲房貸相關總體審慎措施還是在2008年的金融海嘯後，才廣為各國採用，因為必須記取房地產泡沫危害金融穩定的教訓。截至目前為止，歐洲採用貸款成數限制的有19國，採用還本付息不得超過所得一定比例的有10國，採用房貸金額不得超過所得一定倍數的有5國〔見圖1〕。當然有些國家同時兼採數種措施。在全球方面截至2018年，採用LTV的有62個國家，採用DTI的有42個國家。
至於這些措施的鬆緊如何拿捏，則視各國的狀況而定〔見圖2〕。例如採用LTV的國家中，最嚴的有到20%，最鬆的有到100%，大部分則在60%到95%。在DTI方面，英國則是要求每家銀行的房貸中，有85%以上的案件其貸款金額不得超過其年所得的4.5倍。也就是說，允許15%的貸款案件可以是例外，不受DTI限制。再以荷蘭為例，該國是針對貸款人的年所得狀況，訂定不同的DSTI，所得越高者越高。並隨每年房市情況做調整，例如所得最高一級者的DSTI在2012年為37%，但到2016年就調降到30%〔見圖3〕。
根據IMF的資料顯示，房價每下跌1%，有LTV的房貸違約增加0.35基準點，但沒有LTV的房貸違約增加1.29基準點。另有研究指出，LTV每提高10%，房價會增加13%。還有一個研究顯示，LTV減少10%，房價會降10%。其他報告指出，房貸成數限制可有效控管房貸規模擴張，減緩系統性金融風險，但若要平抑房市價量，則是租稅措施較為有效。當然影響房市的因素還有很多，例如房屋需求或是外來資金流入，更添加了問題的複雜性。
雖然各國央行廣泛採用這些總體審慎措施，但實施的過程與效果卻是值得討論。這些措施實施後，金融機構與貸款人的「不便」馬上感受到，但其效益卻不容易感受到。因為是減少未來極端的風險發生，因此實施時會有政治上的阻力。此外，在實施時，一般都採不溯及既往原則，僅針對新貸款的部分進行管控。因為若溯及既往，可能會要求貸款人增提擔保品，或提前償還部分貸款，可能誘發新的風險。
房價紓緩，央行逐步收回緊縮措施
總體審慎措施有顯著效果，但並非萬靈丹
央行曾經總結2010至2015年之間總體審慎措施的成效發現，對於控管房市信用成長、降低銀行不動產貸款與特定區房貸集中度，有顯著效果。當然部分成果也必須歸功於同期間的租稅措施，例如2011年的奢侈稅，對於持有期間在2年內就轉讓者，依銷售金額課與15%的特銷稅。再如2014年開始研議房地合一課稅，並於2016年1月開始實施。
經過前述總體審慎措施，台灣房市確實沉寂了一段時間。雖然政府對於2019年推動的海外資金匯回，有限制不得投入房地產，但由於國內外的低利率環境，再加上建商的行銷話術，房市還是蠢蠢欲動起來。雖然從國際的經驗可知，總體審慎措施絕不是萬靈丹。再加上許多炒房者用的是自己的資金，沒有向銀行貸款，因此也不受總體審慎措施影響。但當房價不合理飆漲時，民眾還是希望政府有積極作為，因為這特別容易誘發民眾的相對剝奪感。更何況根據內政部的預測，台灣可能從今年開始進入人口負成長期。住房需求下降對房價的影響，以及是否進而影響金融穩定，也是值得關注的問題。
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