父母該如何留房給子女？　一招省四種稅

很多父母年紀大了之後，會想將自己名下的房產過繼給子女，早期大多數採取贈與，但在105年房地合一稅上路後，贈與方式大幅降低，轉而代之的則是用買賣方式，專家建議若沒有迫切需求，可採取預立遺囑的方式，因為遺產稅免額高達一千兩百萬，也可同時省下不少稅務費用。

整理著桌面，忙著收拾東西，在國父紀念館擔任音控的李小姐，工作多年從年輕就開始存錢，投資房地產在北市購屋，未來除了把這些房子作為養老用途，也考慮將部分房產過戶給親兒。

北市購屋置產民眾李萍萍：「留給小朋友的三個方案，第一個叫買賣，第二個是用贈與的，第三個是用繼承的，我要自己先花，花夠之後再留給小朋友，小朋友自己該努力，不是說父母該幫他們準備好。」

李小姐以房養老，未來也可能將房產給兒子，而目前要把房子登記到子女名下有贈與跟買賣兩種方式，若採用贈與，必須繳交贈與稅契稅和土地增值稅，若以買賣方式，不會有贈與稅，土地增值稅可以適用自用住宅優惠稅率，但必須保留子女自行出資證明，否則被國稅局稽查時，有可能因此需要補稅，對於未來該如何規劃，李小姐早已做好功課。

北市購屋置產民眾李萍萍：「105年之後爸爸取得媽媽繼承的，那就有房地合一稅，但如果自用的話如果持有十年以上，房地合一稅是15%，所以最好就是持有久一點，但是媽媽如果過世要給孩子繼承，因為已經繼承過一次，然後再給孩子繼承，孩子就會有房地合一稅的問題了。」

贈與省稅的方式多元，以贈與來看，免稅額部分每人每年為220萬元，若房地現值較高，可採取分割分年贈與的方式，將每年的贈與額度控制在220萬元以內，但若取得贈與房地後再出售，仍須繳納房地合一稅，會以以房屋評定現值和土地公告現值來計算取得成本，短期出售稅額恐怕相當驚人。


新北市地政士公會副理事長陳錦麟：「接到這種案件的時候，大概第一個動作就是先作產權調查，產權調查的過程當中，我們會順便把他相關轉過戶的稅費，會先做一個估算，通常只要土地增值稅比較高額的部分的話，我們就會建議他可能還是用寫遺囑，用繼承的方式做處理會比較好，因為繼承之後它的土地增值稅，基本上全額都沖掉了。」

在105年房地合一稅上路前，過戶房產給子女贈與占大宗，但105年政策上路後，贈與比例下降買賣方式大增，買賣的部分若兒女本身資歷完整，金流也沒問題就適用這種方式，但仍是得繳納自用土地增值稅。

新北市地政士公會副理事長陳錦麟：「一般來講我們只是給予建議的前意，真正審查還是稅務人員，稅務人員認定只要你的金額交代是很明確，你的資金來源都很明確，貸款的償債能力也確實，將來的償債能力是沒有什麼太大問題的時候，這個時候是有可能可以核定，用買賣的方式來做，因為一般來講爸爸媽媽贈與給小孩子，或是爺爺奶奶贈與給孫子，基本上只要二等親裡面，在遺產稅法裡面的規定就是視同贈與。」

專家進一步點出，若雙親的財產不多，可以選擇考慮先保留房屋，未來立遺囑以遺產的形式讓子女繼承，因為遺產稅免稅額上看1333萬，還有不少扣除額可以減免，同時免去契稅和土地增值稅，比起贈與或買賣更具效益，要考慮的則是特留分的問題，但代書同步表示，該用何種情況來抉擇，都得視當事人財力房產等相關資訊評估，建議要找專業人士多方分析。


房產專家曾敬德：「在房地合一稅上路之後，假如你用贈與的方式去轉給小孩，之後他在出售的時候，他會面臨到高額的房地合一稅的問題，因此現在稅賦的條件來看，最好的方式當然還是用繼承，主要是兩大優勢，第一個繼承他可能不用有土地增值稅的問題，假如你的房子持久時間很久土地面積很大，這樣子的方式下去是最省稅的，另外一個假如透過繼承取得，他的一個取得時間可以回溯到上一手，被繼承人取得的時間，相對的他們如果在出售的時候，也可以省下一個高額的房地合一稅。」

過戶房產細節波多，稅務資訊更是多元。用最大化利益讓子女承接房產，成了父母動腦思考的課題。

 

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