中國大陸持續疲軟的房地產市場，是否終於要迎來陽光？在北京當局月中推出號稱「史詩級」的振興房市政策後，北上廣深四大城市中的上海、廣州與深圳，這個星期陸續推出「加碼」版的房市鬆綁政策。包括降低外地民眾買房限制，並調降頭期款比例與房貸利率，成功推升市場買氣。分析認為，房市鬆綁雖然短期可提振購屋需求，但利率下調也讓槓桿加大、銀行獲利降低，主要在中小城市經營的銀行，金融風險將增加，至於中小城市的房地產振興，恐怕也相對更困難。
示意圖／shutterstock達志影像
北京當局在17日宣布了號稱範圍最廣的「史詩級」振興房市政策。
包括調降頭期款比例、調降貸款利率，並以3000億人民幣，大約1.3兆元台幣的資金，來收購市場上賣不掉的住宅，轉變成類似社宅的中國「保障性住房」。一整套「組合拳」般的救房措施，讓慘澹多時的房地產交易大廳，終於迎來看房人潮。
杭州看房客 周小姐：「政策上面資金開始釋放，肯定購房的預算也可以往上走。利率下調，還貸壓力可以變輕。你可能在同等價位的預算的過程裡，可以買到更好品質的房子。」
在中央開綠燈後，上海率先打響「救房第一槍」，週一(5月27日)推出被稱為「滬九條」的房地產市場優化調整措施，包括降低非上海戶籍民眾的購房限制門檻，讓這些居住在上海，但因為沒有上海戶籍，得先在上海繳滿5年的社會保險或者個人所得稅之後，才能取得買房資格的規定，調降到只需要繳3年，就能在上海買房。
上海居民 王小姐：「我來(上海)松江也四、五年了，然後現在新政出來嘛，只要外地人交滿3年社保就可以買房了，所以現在還是…買房衝動還是很大的。」
除了降低外地人買房限制外，還大幅調降頭期款比例，原本第一套房得自備30%，第二套房得自備50%的頭期款，如今各自調降3成到20%與35%。房貸利率也都有所調降。這讓更多外地人計畫搶搭這趟政策東風，在上海買房並進一步爭取落戶。
江蘇戶籍購房者 蘇小姐：「現在就是90萬首付就能在上海買房，換做之前是真的想都不敢想。感覺在上海扎根有希望了。」
至於調降貸款利率的受惠者，更是不限於正準備購房的新客戶。
建行上海市分行住房金融業務部科長 魏琦：「房貸的利率定價上，降幅特別明顯，我們今天上午已經開始陸續通知客戶，來簽署一個利率變更的補充協議。」
對於之前已經貸款兩百萬人民幣，分期30年還款的蘆小姐來說，上海的新措施，讓自己可以少還14萬人民幣的利息。
上海房貸購屋者 蘆小姐：「因為貸款的時候沒有想到嘛，還是滿驚喜的。」
上海率先鬆綁後不到24小時，廣州與深圳周二(5月28日)也火速跟進，甚至還擴大鬆綁力度。
例如廣州市，就放鬆非廣州戶籍民眾，只需要交半年的社保或者個人所得稅，就可以在市內6個區買房；至於購屋的頭期款比例，更是進一步調降到第一套房只需自備15%，第二套房則是25%，還取消貸款利率下限。
廣州看屋民眾 譚小姐：「因為首付(頭期款)對我們來說，確實壓力挺大的。(過去30%頭期款)意味著我們可能需要拿出100萬的首付。這個(新政)15%呢，我們算了一下，好像拿幾十萬也負擔得起了。」
深圳看屋民眾 ：「現在就是首付(頭期款)、利率下調之後，我的購房成本也是減少了不少，讓我能夠輕鬆上車，所以現在也是在抓緊時間，看一下市面上的筍盤(指優質廉價的房屋)。」
儘管當前「北上廣深」四大城市中的三座大城，都已推出「救房」新措施並成功拉抬買氣，卻並沒能讓房價出現明顯回升。
廣州房地產仲介：「成交價短期還是下跌的趨勢，目前的成交價趨向於2021年3月份時的市場成交價。」
此外，願意下訂的也大多都是原本租屋族或者外地人，以及想要提升居住品質、用舊屋換新屋的有殼族，這些人原本就想買房，只是因為價格或者購屋限制，遲遲沒有下手。
上海中原地產分析師 盧文曦：「這幾天，這個市場情緒已經被吊起來了，剛需的這個客戶，入市的積極程度比較快的話，對於盤活整個二手房的市場交易，進而對於一些新房的，尤其是一些中高端的、改善型的(住房庫存)去化，是比較利好的。那麼在政策的提振下面，我相信6月份的這個市場成交量，應該穩中有回升這樣的一個走勢，市場表現應該會比5月份來得更好一些。」
儘管房市的鬆綁有助於活絡市場氣氛，但上海等大城市的一連串刺激房市政策，卻可能吸引更多中小城市居民，湧入大城市買房，而這將對中小城市的房地產提振，帶來不利因素。
TVB主播：「標普全球認為，內地放寬房貸政策，短期可提振房地產需求，但(利率降低令)槓桿率增加，也可能導致房貸違約率上升。增加銀行業在三、四線城市的風險。」
標普就預估，今明兩年，三線城市的房價恐怕得下跌14%，而這也會讓讓當地銀行，經營更困難，金融風險倍增。
瑞士銀行（UBS）執行長 安思傑（Sergio Ermotti）：「當然，特別是對於今天的中國來說，房地產泡沫必須被重新吸收。因此，這個問題很明顯，這是中國政府需要解決的一項艱鉅任務。」
房地產對中國大陸的內需市場以及經濟發展至關重要，但不同城市需要的解方各不相同，限制的鬆綁能否帶來實際效益，接下來的市場表現，恐怕才是觀察重點。
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更新時間：2024/05/30 10:41