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千億買庫存.降頭期款 大陸「組合拳」振房市

記者 萬敏婉 報導
發佈時間:2024/05/21 19:34
最後更新時間:2024/05/22 10:47

中國大陸房地產,如今似乎成為經濟一大拖累。北京當局為了重振市場,從今年1月起就不斷推出新政策,包括融資白名單、取消限購,鼓勵舊屋換新屋;上周五(5月17日)再由人民銀行推出降頭期款、取消房貸利率下限,甚至撥款3千億人民幣幫助地方政府購買成屋去庫存。這些被稱為「房市組合拳」的政策雖然讓看屋人潮增加,房企股價回升,但樂觀氣氛到周一就又現跌勢。專家坦言,刺激力度不足與經濟信心低迷,房市提振也乏力。

圖/達志影像美聯社

中國各地房地產銷售,近日終於迎來睽違已久的人潮,不論是新成屋或二手房,賞屋民眾都有增加。

 

浙江房地產仲介人員 李蓉:「原來可能一周只有兩、三個帶看,現在我們一天就有三、四組帶看。」

北京賞屋民眾 徐先生:「現在北京的政策,特別是對我們購房的信心喔,是已經有很大的促進。」

這些讓市場信心一振的房市政策,包括中國人民銀行上周五(5月17日)宣布,調降民眾購屋的頭期款比例、取消房貸利率下限,同時設立總額3000億人民幣的「保障性住房再貸款」,協助地方政府收購賣不掉的庫存房屋,改為出租用的保障性房屋。
 

首都經貿大學土地資源與房地產系主任 趙秀池:「收購存量商品房作為保障房,使開發商的商品房可以順利實現其價值。另一方面,增加保障房的供給,滿足了被保家庭的需要。」

取消貸款利率下限的同時,官方也為房貸利率調降開啟綠燈。官媒披露,多數城市近期將陸續下調房貸利率0.3到0.4個百分點。

安永華中區審計服務副主管合夥人 湯哲輝:「就供給側來看,通過(地方政府控制的)國有企業收購存量住宅與土地,將有利房地產企業增強流動性。就需求側來看,通過降低首付(頭期款)比率和降利率,將鼓勵居民入場。」

儘管政策推出當天,確實帶動了上海深圳股市小幅上揚,但樂觀情緒維持不了多久,周一(5月20日)在港股大盤小漲作收的背景下,多支房地產股卻仍跌跌不休,房地產數據更是持續探底。

中國大陸國家統計局發言人 劉愛華:「(1至4月)房地產開發投資同比下降9.8%,全國新建商品房銷售面積2億9252萬平方米,同比下降20.2%。新建商品房銷售額2萬8067億元(人民幣),下降28.3%。」

中國70個大中城市的新屋房價,4月跌幅更是持續擴大;就連二手屋的房價也難逃下跌趨勢。

TVB主播:「據中國指數研究院統計,4月份百城二手住宅均價按月下跌0.75%,按年跌幅5.38%,按月及按年跌幅均較三月擴大。」
 

這種看不到盡頭的消極市場氣氛,站在第一線的房屋銷售人員最有感。

上海房仲業者:「目前市場之下,客戶對於購房的心理是非常謹慎的。只有那些沒有特別大缺陷的項目(建案),才會讓客戶毫不猶豫地去購買。」

這些願意出手買房的客戶,也大多集中在發展情況較好的大都市,反而是庫存比例更高的中小型城市,遲遲等不到春天。房市發展加倍失衡。

上海易居房地產研究院研究總監 嚴躍進:「(購房需求集中在)上海、合肥、成都、杭州。它背後的邏輯是很清楚的,這些地方因為是年輕人比較多的。這個就能夠解釋,當前房地產市場的一個邏輯,就是說年輕人它是因為剛需,它必須得買,所以它肯定還是有需求的。」

房地產市場當前大多只吸引到一定要買房的年輕人進場,為了讓更多已經累積到一定資產的中年消費者也投入房地產市場,不少城市還想出新招,鼓勵有殼族「以舊屋換新屋」。
 

上海奉賢區建案負責人 趙偉:「老朋友認購新的樓盤之後,在幾個月內約定時間,它如果老房子沒有賣出去,他可以無責任退款。對於雙方是共贏的。」

但這種房屋「舊換新」,仍建立在二手舊屋能賣得出去的前提下,在房市需求不夠暢旺的中小城市,一樣難以推進。

中國大陸金監總局副局長 肖遠企:「這個白名單由房地產項目公司自願申報。城市協調機制組織,甄別審查,符合條件與標準的納入白名單,不符合條件與標準的要實施整改。」

此外,不論是當局早在1月就推出的房地產融資白名單,或者近期的買庫存房屋轉為保障住房等政策,都出現「哪些房地產企業可以獲得融資?」「哪些庫存房屋能夠得到當局收購?」的政策選擇性執行等問題,也讓官員與房地產企業彼此黑箱作業的空間,隨之增加。

經濟學人智庫(EIU)高級經濟學家 徐天辰(Xu Tianchen):「就我個人而言,我不太相信這些措施的有效性。如果政府有意要消化掉過剩的房屋庫存,那可能需要好幾兆元人民幣,才能真正買下這些庫存房屋。但看來央行的所有(財務)支持,與實際需要的資金數量,相差甚遠。」

學者坦言,當前人民銀行撥款僅3千億人民幣,對於房屋庫存去化根本就是杯水車薪。更重要的是,人們對經濟前景信心不足,房地產需求提振不起來,再多的「政策組合拳」也很難看得到效果。摩根士丹利與摩根大通都直言,新措施無法刺激大反彈,房地產市場的底部,恐怕還沒來。
 

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