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房屋登記若改實坪制 買房比價更容易


發佈時間:2018/02/20 11:28
最後更新時間:2018/02/20 11:28
圖/中央社

繼雨遮和屋簷不計坪之後,內政部研議房屋登記剔除公設,從虛坪改為實坪,勢將牽動房市交易。市場人士認為,一旦實施,消費者比價買房更容易,但新舊制過渡期難免混亂。


第一太平戴維斯不動產估價師事務所所長張宏楷表示,所謂「實坪價登記制」是僅登記實際使用室內面積,室外、大樓其他公共空間不計入權狀;日本、美國、英國、馬來西亞、越南等國皆採實坪制,以實際使用面積來計價。相反地,台灣、中國大陸及香港不採實坪制,公設面積等「虛坪」可登記計價。

 

內政部正在研議導引台灣房地產走向實坪計價制度,讓購屋人在比較房屋時一目了然,只要看實坪大小,房屋的價格回歸其實用價值。

張宏楷指出,台灣的房屋登記現制採虛坪制,除了室內面積外,室外或大樓其他公共空間分攤及雨遮、花台等虛坪,都計入產權標示面積,常使得房屋價值膨風,市場資訊交易單價無法分離建物的效用價值。

中信房屋副總經理劉天仁表示,觀察近10年的新成屋,權狀坪數扣除附屬建物及公設後,主建物坪數(實坪)占權狀坪數55%到60%,是建商認為的合理範圍,市場上甚至有主建物占權狀一半或更少。比照日本、美國等實坪制登記的國家,如果台灣權狀坪數登記2坪,在實坪制國家僅約1坪。
 

張宏楷認為,採實坪制計價,包括梯廳、樓梯和電梯等公共設施虛坪的興建成本會灌入實坪,實坪價格驟升,消費者自然不願接受,建商也得估量高坪價會造成滯銷,增加資金周轉壓力,因此必須在其他建築設計省成本,才能抵銷部分漲幅。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說,目前建築多採梁柱外推,以便室內完整四方好裝潢,且外推後也可以形成樓下的屋簷和雨遮;但今年元旦起雨遮和屋簷不計坪,下一步如果實坪制上路,開發商有可能回到古老的梁柱內縮年代,以節省建築成本。

張宏楷預料,未來一般住宅大樓走向「樸實風」,僅興建必要公設(門廳、走廊、梯廳及樓梯),開發商可能會割捨挑高大廳、氣派車道;不過,豪宅大樓不同,豪宅為提升建物等級及附加價值以區隔客層,反而會興建特殊公設,例如游泳池、健身房等。

「樸實風」也不盡然代表退步。張宏楷認為,透過實坪制,產品規劃可以更貼近普羅大眾,消費者不用被迫接受華而不實的公設或附屬建物。

蘇啟榮也強調,現行虛坪登記制及車位拆算的複雜度非凡人能了解,若未來採取「實坪制」,消費者只要考量主建物的面積與價格問題,不用在車位、公設比之間傷腦筋,比較房價、面積和建築品質更簡單。

然而,「實坪制」之後,公設的產權究竟該登記在何者名下,或是建造公共設施的成本要由誰來負擔?劉天仁指出,這是實施實坪制之前需要先解決的問題之一。

劉天仁舉例,日本不動產買賣只計算室內面積,連陽台都不予計價,大樓的公共設施則是由每戶屋主持分,並登記在一個共有的法人組織名下(管委會),各屋主定期按持分繳納共有的修繕公基金及大樓運作管理費。
 

劉天仁強調,長遠來看,有日本等國為前例,代表實坪制是可行的。另一方面,民眾對於實坪制的要求也漸成風氣,透過實坪制的確可以檢視公設的合理性,避免過去有建商利用雨遮灌水坪數等歪風。

不過,台灣的不動產登記方式多且繁,他說,改成實坪制一定要有過渡期,並做好各種配套,貿然改變容易造成房市交易失序,損及關係人權益,反招民怨。(中央社)

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#房屋登記#公設#房市交易

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