隨著房價持續攀升，購買老公寓所需的自備款也跟著水漲船高。根據資料顯示，2025年全台屋齡30年以上公寓的鑑估房價平均達1107萬元，較2021年增加192萬元，自備款成數也從22%提升至25%，平均約需準備277萬元，比5年前多出74萬元。專家分析，精華地段老屋雖具地段優勢，但貸款成數較低，反而可能出現自備款比新屋還高的情況，這也讓老公寓在市場的交易占比出現鬆動。
房價漲！北市老公寓＂自備款＂5年多籌74萬元
以台北市內湖區一間近50年的老屋為例，房仲專員林宣妗表示，這間物件因經過整理，地板、窗框都有翻新，浴室也做了乾濕分離，加上邊間三面採光，為老屋加分不少。她指出，購買老屋最常嚇跑買家的就是驚人的裝修費用，屋齡超過30年的房屋建議更換電線，若整間敲掉重做，一坪約需8至10萬元，以19.7坪的物件計算，裝修預算大約落在150至200萬元區間。
在貸款方面，林宣妗說明，銀行核貸關鍵在於貸款人條件與房屋地點，撇除海砂屋、輻射、傾斜及非自然身故等因素，地點好的房屋基本上可貸到七至八成。她強調，銀行會評估房屋是否有機能支撐、是否靠近捷運站、交通便利性及商圈成熟度等條件。以該物件為例，雖屋齡近50年，但位於台北市內湖區，距離捷運站步行不到10分鐘，附近有學區及內湖科學園區，這些都是銀行判定其保值的原因，也讓這間老屋能在一個月內找到新買家。
老公寓省總價！ 關鍵:地段.貸款人＂決定成數＂
房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，精華市區的老公寓總價可能與外圍區域的小宅相近，但市區老屋貸款成數通常落在六至七成甚至更低，相較新屋有機會達到八成，這樣的落差可能導致老屋自備款反而比新屋還高，特別是在雙北等市區地段價值較高的區域。她進一步指出，受貸款成數縮水、自備款提高影響，若老屋與新屋負擔差異不大，購屋族可能逐漸轉向屋齡較新或地段較外圍的產品；在房價相對親民的縣市如南部地區，首購族也普遍喜歡買新不買舊，加上人口老化現象，對於沒有電梯的公寓需求也會下降。
房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年台北市公寓一般民眾貸款大概可貸到七成五左右，平均自備款需準備450至460萬元，但若購買電梯大樓產品，自備款動輒超過500萬元，因此台北市公寓相對而言市場接受度仍較好。儘管基期高，老公寓無可取代的便利性與機能仍讓不少買家心動，想落腳台北市精華地段，只能努力讓自己的口袋更深。
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