全民瘋股市！他用房貸套現投資　專家曝「1情況」風險最大

近期台股交易熱絡，全民瘋理財，不少民眾將目光轉向名下房產，希望透過「房屋增貸」套出資金投入股市，藉此放大槓桿、賺取利差。然而在央行嚴控不動產放款風險的情況下，銀行審核越來越嚴格，比起擔保品本身，更在乎借款人是否具備穩定還款的「現金流」。專家警告，把壓箱寶全押在股市，一旦面臨市場修正，槓桿反噬的威力恐成為壓垮個人財務的最後一根稻草。

全民投資熱潮持續延燒，不少民眾腦筋動得快，把目光轉向名下房產，希望透過房屋增貸套出資金進入股市。一位杜姓民眾分享自身經驗，他表示自己選擇的是循環貸的理財型房貸，採用20年只繳息不還本的方式，利息大約3%多，雖然比當初房貸2.3%高，但以目前投資報酬率來看，放到股票等標的的收益其實都大於這個利率。這位工程師幸運搭上房價增值的順風車，順利拿到資金。他提到，當初房子買得很便宜，2023年購入後已經有一段時間，既然房子已經增值，就想把現金拿出來做備用。

有房就能增貸？專家：銀行不要你的房子

然而，一般民眾可能產生迷思，以為只要名下有不動產，銀行就會奉上現金。房屋融資品牌總經理孫鴻貴直言，這個觀念大錯特錯。他說明，銀行要賺的是利息，不是要你的房子，擔保設定房屋只是假設借款人繳不出來時，銀行還有房子可以查封拍賣，把貸款本金拿回來。銀行一定會先評估幾個關鍵，包括貸款資金用途、還款來源、償債能力，以及每個月是否有辦法固定繳貸款，同時也會評估房子若由銀行承售後的接手性好不好。

說穿了，房屋在金融機構眼中，僅僅是防範呆帳的最後一道防線，銀行最不想要的就是落得收回房產、進行法拍的下場。房產專家蔡家宏點出，銀行審核放款時，真正看重的有幾個方向，第一是職業內容，第二是收支比的問題。他指出，現在大部分人會遇到的問題是，因為銀行都是大家排隊在借房貸，所以會優先選擇優質客戶、還款能力強的人，導致即使薪水一個月有5萬元，銀行也可能故意用鑑價下修來卡房貸，甚至不讓借款人過件。

除了財力證明，房子本身的條件也會影響過件率。專家強調，如果主要借款人或保人信用有瑕疵，或是房屋周邊有嫌惡設施、內部格局被改裝成套房，甚至存在產權爭議，都會讓銀行的估價與放款成數大幅縮水。尤其近期央行嚴控不動產放款風險，頻頻找銀行「喝咖啡」，導致市場申貸難度更是雪上加霜。孫鴻貴說明，水位滿了之後，銀行當然喜歡做不動產貸款，因為畢竟有保障，但當大家把錢集中到不動產放款後，央行提醒銀行若集中不動產放款會集中風險，因此用喝咖啡的方式請各銀行總經理來溝通，要求不要集中放款在不動產，銀行自然就針對不動產放款變得嚴格。

房貸套現炒股？專家警告「槓桿反噬」

就算成功拿到銀行的錢，若是拿去投資股市，背後的風險也不容小覷。蔡家宏警告，隨便投到一個ETF年息配息可能都有8至10%，就產生出利差，再激進一點的人可能先增貸，投入股市後再做不限用途的借質借，質借出來後再複投，複投之後再開融資。他認為最可怕的是，現在市場上大家的房子是唯一留下來的資產，唯一能夠槓桿的工具就剩這個東西，等於把壓箱寶全部都拿出來，當股市只要來一個修正，這些槓桿玩股票、把房子全部增貸的人風險是最大的。

有房階級想活化資產、投資理財無可厚非，但在央行嚴控放款與房貸滿水位的當下，借錢門檻大幅提高。提醒民眾誠實對照自身的還款能力，別讓開槓桿的捷徑成了壓垮個人信用與財務的最後一根稻草。