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  • 09
  • Aug
  • 2020

共享辦公退燒 疫情打趴商辦市場

記者 Focus360 林芳穎 報導

時間圖示2020/08/09 21:00
 共享辦公退燒 疫情打趴商辦市場

疫情時代下的商用房地產市場現在亮起紅燈,受到疫情衝擊,很多租戶繳不出房租,商辦包租公再也不能躺著數鈔票,歐美有半數購物中心退租,連上班文化比較制式的日本企業也不得不順應改變,採取遠距上班,富士通就宣布在3年內,把辦公室面積削減一半。外國建築師認為,未來的辦公室或是住家,在社交距離前提下室內格局必須重新調整,空間設計要更加靈活,擁有多重用途,以便隨時變更運用。

WeWork宣傳片:「在最佳社區中找到最佳建築,從此展開我們的創業過程。」

 
 
新創公司WeWork提供共享辦公室服務,過去2年快速擴張,在紐約市承租約25萬坪的辦公空間,是當地最大私人租戶,受到新冠疫情衝擊,在家上班取代共享辦公,WeWork部分租戶付不出租金,甚至取消租賃,WeWork營運岌岌可危。
 
CNBC主播:「WeWork確實在4月份付不出多處曼哈頓房址的租金,為美國最大的商業房地產市場帶來壓力,掮客告訴我,WeWork正在努力重新協商租賃,甚至凍結4月以後的租金。」
 
WeWork大量承租辦公室,若是倒下,對整個紐約的地產都有影響,商辦出租在疫情前,是隻會長期生蛋的金雞母,租金收入加上房產增值,為投資者帶來超過7%的投報率,疫情肆虐,這樣的榮景全沒了。
 
美國房東 史密斯:「許多購物中心,以及其它商業店家,都開始變成這樣,因為很多事因為新冠肺炎,完全變了樣 而且持續改變,擁有這麼多房地產,使你的現金流完全枯竭是很可怕的。」

沒人租的商辦變成蚊子館,房東欲哭無淚,疫情衝擊下,歐美有四分之一的商店、半數購物中心和六成餐館,因為無法開店沒繳房租,以往躺著賺的房東們,得認清現實。
 
  
經濟學人報導:「美國全職在家上班的比例,從1比50變成超過1比3。」
 
經濟學人專欄作家 柯根:「新冠肺炎已經是一種轉型,引發一大串問題,你是否需要昂貴的明顯空間?個別員工是否需要每天通勤到辦公室?」
 
多數商辦空間位於市中心,黃金地段租金令人咋舌。
 
經濟學人報導:「公司每位員工的辦公空間,每年平均花費1萬美元,最昂貴的辦公室房地產在香港,每平方英尺平均每年花費265美元,北京和倫敦是次貴地段。」
 
經濟學人專欄作家 柯根:「我和一些企業聊過,他們說正在考慮,只用建築物的兩層樓取代四層樓,或是使用地區性的辦公室,作為小型附屬辦公室,所以不用每個人都通勤到大城市裡。」
 
 
未來上班模式,遠端辦公和視訊會議將成為主流,縮小辦公空間是必然趨勢,美國公司讓員工在家工作成為常態,上班文化相較制式的日本也有變革。

 富士通員工vs. 家人:「我出門了,路上小心!」
 
日本科技公司富士通宣布,未來三年辦公室面積將縮減一半,旗下8萬名日本員工,日後採取靈活工作時間,將居家辦公作為標準工作方式,津貼福利徹底改革。
 
富士通企業改革推進小組 木下祐使:「所謂的勞動模式改革,我認為首先是肯定多元性,因此不受時間、場所限制的遠端勤務,是必須第一步先實現的。」

能夠遠距上班的企業,樂得省下租商辦的昂貴支出,至於沒有辦法遠距上班的產業,要保障員工安全,得從辦公室格局著手改變,美國一間室內設計公司,推出因應疫情時代的設計藍圖。
 

CGTN America報導:「從搭電梯開始,地板貼貼紙劃定為所謂的安全區,一旦你抵達辦公室,注意地板上的膠帶,以及環繞辦公桌的圓形標記,這顯示你同事的個人空間區域。」
 
辦公私人區域用不同色地毯標記,讓員工保持6英尺的安全距離,預備可抽換的紙桌墊,避免細菌殘留,辦公室動線也有特殊設計。
 
設計公司代表:「舉例來說辦公室裡的全部人流,可能以順時針或逆時針,避免人們彼此擦身而過,思考一下入口和出口,清楚標示一個是入口,另一個是出口,避免人們在門口錯身。」
 
沒有這樣寬敞的大空間也沒關係,透過可移動式隔板,改變辦公室格局,隨時控管辦公室人員密度,都能達到防疫作用。

疫情下,以往的建築設計概念都得重新思考,曾經設計過紐約世貿大樓、巴黎龐畢度中心的知名建築事務所RSHP,資深建築師認為,未來的都市建築必須是多用途,樓層彈性設計、以便隨時變更運用。
 
資深建築師 哈伯:「我們需要創造可以容許人們,以許多不同方式做許多事情的建築,你知道的,我們建築師,當然喜歡混合用途,混合使用是關乎分享資源、也關乎模糊界線,我認為未來必須更加靈活。」
 
當在家上班成為常態,家就不再是單一目的空間,可能是辦公室、工作室,或是健身房,公寓設計得更靈活,將所有功能擠進有限空間,還得留點餘裕,多點窗戶和綠化空間。
 
資深建築師 哈伯:「讓人們獲得良好的日光、好的空氣、綠色空間,提高通風和空氣品質我們最近為倫敦金融行為監理總署完成的規劃,就是有充分的新鮮空氣,使用自然浮力。」
 
尤其封城期間,人們少了外出社交機會,宅在家容易悶出病來,未來公寓設計重點,在於陽台、光線和空氣流通,降低待在密閉空間的壓迫感。

密爾瓦基大學都市規劃系教授  森恩:「我們沒辦法讓人互相交談,所以接下來,我們將必須打造出,有助於人際交流的建築物,門廊、陽台,建築物邊緣,有更多孔隙 連結外在世界。」
 
建築設計以人為本,當人類被迫與病毒共生,辦公居家空間也該順勢調整。

資深建築師 哈伯:「我希望,這場危機能夠帶來一種認知,對於共同擁有健康生活的基本要素,會獲得更多重視。」

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