▲圖／好房網NEWS

（作者／吳光中）

房地合一稅在明年元月一日正式實施，但現在大多數人還是霧煞煞，搞不清楚這跟我有什麼關係，今年買跟明年買，還有今年賣跟明年賣倒底有什麼差別？

我們先假設房產價格不變，純粹從稅制本身來看，房地合一稅上路，跟中華民國絕大多數的屋主無關，只要你是在民國105年以前登記持有房產，都還是適用舊制，這也是房產專家口中「還有半年購屋黃金期」的由來，因為你只要在今年十二月三十一日前完成所有權登記，你就適用舊制。

因應新制，現階段有購屋需求者，中古屋仍是最佳選擇，今年購屋雖然會實價登錄，有交易總價依據，但是課徵方式是繳納土增稅之外，再按照土地、建物的比例，建物的部分則依財產交易所得，併入當年度個人所得稅計算。

中古公寓土地持份比例高，例如一百坪的土地，一般五層樓的公寓只有十戶，每戶持有土地為十坪，同一塊地若蓋成一百戶的大樓，那麼每戶持有土地只有一坪。因此，公寓的土地持分高，若已繳納土增稅，建物部分的財產交易所得自然課徵金額會比較低。這也就是專家說買中古屋划算的原因。

如果你已經看屋二、三年了，一直遲遲觀望無法下決定，那麼今年會有較大的議價空間，屋主價格好談，且購屋後未來的交易所得會比明年房地合一上路後繳的低，那為何今年不買房呢？

當然有一部分族群還是想等到2016年後，觀察房價落底再買，如果你也抱持肯定的看法，我只能說，「房子是特有產品，好地段、好座向、好樓層只有一件」，就像百貨週年慶，來晚了，就只能買人家挑剩的，因為好貨早就被買走了。

因此我推估，房地合一底定後，各項房市利空全面明朗化，下半年房市將出現六大趨勢。

第一、買房進場意願提升，帶動下半年買氣回溫一成以上。
第二、短期投機客將在房市中消失。因為無論是奢侈稅或房地合一稅制都課重稅。
第三、買盤將轉為長期、自用族群為主。無論新舊稅制，長期持有稅負都相對輕很多。
第四、中古屋交易佔比將持續攀高。特別是透天及公寓產品，因房屋評定現值低、土地持份大，今年購屋若有高獲利，可產生高比例節稅效果。
第五、贈與房產節稅方式為過去式。贈與房產，轉售以「前次移轉現值當成本」，稅基、稅率同步暴增，直接現金贈與購買不動產反更為有利。
第六、今年進場將比明年進場更為划算。因為房屋評定現值逐年減少、土地公告現值拉升下，今年進場，未來出售以「房地分離」課徵財交稅，比房地合一稅較輕。

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