高雄房地產長期低迷,市長韓國瑜(右圖)向中央喊出開放陸資到高雄置產買房,在高雄房地產界引發正反兩派爭論。 圖／TVBS
「怎麼會這樣！」一位高雄在地37年的上市公司老闆，談起十天前他的日本行，直呼不可思議！
「這個月2日，我到日本富士山附近的溫泉飯店簽約，台僑和大陸在日本做生意的老闆們都來了，他們圍著我追問的，不是簽約飯店的商機，而是剛在高雄就任市長的韓國瑜！」老闆說。
2018年六都縣市長選舉已落幕已一個多月了，這位建設公司的大老闆很驚訝地發現，原來「韓流」還沒退！竟然還能跨越日本海，這種讓海外華人都以為自己也在參與高雄市長選舉的熱烈和熱情，令他大開眼界！
在高雄土生土長，從事在地營建業37年的陳老闆，從來不曾想像過，有一天，高雄會因為一個人來選市長，會引起海外內的高度關注；也以為這一切不過是選舉造勢的效應，隨著選舉落幕，候選人慢慢步入了常軌，一切就應該恢復平靜。但顯然他的預想都與事實有了出入。
然而，「韓流」效應威力雖強，對促進觀光，為飯店、消費帶來人潮和商機，短期也許確有效果，但是對大高雄的房地產，真的能產生推動買氣和房價的實質作用嗎？
「選後來看屋的民眾，人數明顯活絡了不少，成交戶數當然成長了不少；最近的確也聽說有一些高雄大型的建商，有新增推案。看到韓市長這麼努力拼經濟，我們對今年高雄房市的確比較樂觀。」高雄一家頗具規模的代銷公司，現場展售經理表示，「但如果要說，是因為『韓流』，或者自稱是個『韓粉』，因為韓國瑜當選而決定到高雄買房子的，我們目前是還沒聽說。」
媒體報導，大選後在高雄積極推案的建商，包括商京城建設和興富發，目前推案總金額就有四百億，其中建商龍頭京城建設規劃明年在一些精華區域推出四大新案，總銷金額達213億。
高雄建商們認為，高雄房地產的銷售，有自己的「高雄模式」‐‐ 長年多採「先建後售」模式，民眾習慣看到成屋，一項推案在蓋完成屋後，光是民眾「賞屋」、再「貨比三家」，再經全家共同討論，通常至少二年以上才會完銷；「預售案」相對較少，要高雄市中心買到一戶總價才五、六百萬的新屋物件相對容易。
依在地不動產業者的觀察，「韓流」效應，的確可為2019大高雄房市帶來很不錯的勢頭，但大高雄房市被壓抑了很長久的一段時間，即短期買盤有增加，但只能算去化餘屋，價格還是會繼續盤整，短期高雄房地屋依舊適合「自住」，不宜「投資」。
民國100年的那一段時間，高雄房地產就曾有過一小段時日的榮景。當時推案量和從台北南下高雄看屋的人潮，都增加了不少，但終究很快證明：這只是曇花一現！
「在我小的時候，高雄房價一坪大約5萬，幾十年過去了，現在即使高雄最貴的美術館區，七成五的新房子，每坪房價，了不起只有26萬。在高雄創出每坪61萬天價的國硯，畢竟是極少數。」隆大營造董事長陳武雄說。
高雄房價一直很「親民」，許多品質蓋得不錯的透天厝，一戶才四、五百萬，都不見得容易賣出去。「去年七月，高雄人口已正式被台中市超越了。高雄人步調慢，藍領的勞工階段人數較多，大家習慣看成屋，很少買預售屋，況且蓋好房子很多，可以慢慢看、慢慢挑。房價基本上不大容易漲。」一位地方型的建商表示。
高雄房地產長期房價低、投資價值不高的市場魔咒，曾一度以為已被新豪宅建案銷售實績打破。
2016年在高雄以實價登錄揭露每坪68﹒7萬元天價，轟動高雄房地產市場的豪宅大樓「國硯」，推案的建設公司正是國揚建設，董事長侯西峰當時也頗有感慨：「高雄人不是住不起好房子，是你沒有好房子讓他選。」這句話對高雄金字塔頂端的族群，的確是埋在心底多年不便說出口的事實，但高雄長期偏低的房價，終究暴露出高雄人口結構另一個重要的事實 -- 大多數偏向低薪。
成功推出「國硯」的國揚建設總經理彭邵齡，公司總部仍座落在台北，以她廿多年經營高雄房地產市場的長期觀察，明顯分辨出南北落差。「高雄城市步調較慢、藍領居多、老齡化人口偏高。但是，高雄人充滿了樂觀與熱情，四季如夏搭配海天一色的美麗海港，每周我和侯董到高雄開會，都像在度假。」這位上市建設公司唯一的女總座，每次提到了高雄，臉上就不自覺展現了笑容。
19年前曾因亞洲金融風暴負債500億的國揚建設，董事長侯西峰透過長期深耕高雄，以都更建案、開發漢來飯店及漢神百貨，穩住國揚集團命脈，如今不僅還清500億債務，且成為國內地產界「反敗為勝」的典範，經營大高雄，正是國揚扭轉命運最重要的根據地。
彭邵齡認為，高雄人永遠以開朗的心胸熱情迎接你，是這個海洋城市最大魅力所在。「當年我和侯董都覺得，每周來到高雄，生活才能真正獲得放鬆。我們都很愛高雄，因為在這裡不必成天面對世俗的眼光；當然，高雄房地產最核心的問題，還是在於缺乏科技或金融產業這類高收入人口結構，沒有高成長的產業在高雄生根，人們普遍收入低，又如何買得起房？當然更別說是高價的豪宅了。」
依目前高雄人口結構現況，觀光服務業的確能在短期內促進一個城市的繁榮，但是依舊無法根本改善低薪的結構。彭邵齡表示，目前國揚在全台灣正積極開發功能健全的銀髮族養生住宅，高雄條件相當合適：老年人比年輕人多了積蓄，他們很習慣與父母同住、三代同堂的透天厝，加上高雄氣候宜人，正是銀髮族享受人生的好地方。
對韓市長捲起袖子拼經濟，高雄不動產業者無不昂首期盼，但是在面對開放陸資買賣高雄房地產的議題，各家陷入嚴肅的討論。「就開放陸資來買房嘛！這些房子土地都長在高雄，再多的人民幣也帶不走！」陳武雄強調。
「只要我們在開放陸資來高雄買房再多增加條件限制，例如，限制陸資只能買80坪以上的大坪數住宅、向台灣銀行團的貸款成數必須限制在五成以下，陸資的活水挹注，絕對會為高雄房市帶來空前的榮景！」
然而，也有人對於陸資買房將快速炒高房價，憂心忡忡。「高雄大多數都是勞工階段，收入偏低，以目前已很『親民』的房價，他們都感到負擔不起，更何況是開放陸資來買房。我覺得如果真為了活絡高雄房地產，政府最好要限制陸資只能購買大型商用不動產，例如高雄地標85大樓。」高雄不動產商業同業公會理事長張永義強調。
有名氣沒買氣，一直是高雄知名地標「85大樓」多年沈疴， 由於經營權分散，商圈一直經營不起來，加上債權整合不易，標售底價又不算便宜，多年來一再標售轉手，又一再拍賣流標。
85大樓產權複雜，2011年5月曾標售34~85樓「青雲金典酒店」債權，曾吸引6組人馬投標。然而，多年來因經營權分散、商圈不活絡，近年來多次遭拍賣卻多以流標收場。對於開放陸資購買85大樓，不動產業者倒是有志一同。
對高雄人來說，85大樓對高雄地標意義，如同台北101，如果能有外資或陸資購買、整合，整個大高雄附近商圈必將活絡，「反正商圈又帶不走！」如果陸資願意出資購買，只要高雄人願意放下不必要的意識型態，真誠面對大高雄長期低迷的房地產結構問題，也許高雄房市春天的腳步，真的不遠了。
《高雄起飛系列之五》將探討高雄科技產業發展瓶頸，以及未來突破困局的明日之星 ‐‐ 電競產業。
(資深撰述 張甄薇)
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更新時間：2019/01/18 11:03