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  • 21
  • Jul
  • 2018

《大老闆故事》「台灣地王」傳奇 林堉璘的土地煉金術

2018/07/21 11:33
宏泰集團創辦人林堉璘上個月辭世,家族以一場別開生面的紀念音樂會,向這位「台灣地王」告別。林堉璘的離世,象徵一代三重幫將土地煉成黃金的傳奇,正式走入歷史。  圖/財團法人林堉璘宏泰教育基金會 《大老闆故事》「台灣地王」傳奇 林堉璘的土地煉金術
宏泰集團創辦人林堉璘上個月辭世,家族以一場別開生面的紀念音樂會,向這位「台灣地王」告別。林堉璘的離世,象徵一代三重幫將土地煉成黃金的傳奇,正式走入歷史。 圖/財團法人林堉璘宏泰教育基金會

宏泰集團創辦人林堉璘上個月辭世,家族在今天21日以一場別開生面的紀念音樂會,向這位「台灣地王」告別。林堉璘的離世,象徵一代三重幫將土地煉成黃金的傳奇,正式走入歷史。林堉璘一生深諳買地、養地,鎖定標的後可長抱廿年以上,投資報酬率甚至高達百倍!台灣無人能出其右。這位台灣地王獨樹一格的「土地煉金術」究竟是如何練成的?

林家三兄弟出身台北蘆洲, 深受父親「有土斯有財」耳濡目染,日後紛紛投身在三重、蘆洲一帶蓋「販厝」,1978年老大林堉琪(右三)創立宏國集團,林堉璘(右二)及林榮三(右一)齊心打拼,開啟三重幫時代。  圖/財團法人林堉璘宏泰教育基金會
 
以宏國林堉琪、宏泰林堉璘和聯邦林榮三三兄弟為主的「三重幫」, 台灣商界可謂無人不知,無人不曉。旗下企業集團,各自累積逾千億的土地資產,其中老二林堉璘不僅最長壽,且在全台灣燙金鍍銀的黃金地段 -- 信義區、大直重劃區、敦化北路攢出成千上萬坪驚人土地財富,台灣豪宅指標「宏盛帝寶」更是畢生代表作。業界盛傳,如果富比世資產排名在土地而非股票市值,「台灣真首富」恐怕不是郭台銘,而是林堉璘。
 
林家三兄弟出身台北蘆洲,父親林建生以米商和自耕農起家, 深受父親「有土斯有財」、「有錢就買地」耳濡目染,三兄弟從碾米廠起步,日後紛紛投身在三重、蘆洲一帶蓋「販厝」(指平價住宅)。1978年,老大林堉琪創立宏國集團,三兄弟齊心打拼,開啟了三重幫的時代序幕。未料,林堉琪早逝,宏國由林堉琪長子林鴻明接掌,林堉璘和林榮三另創宏泰、聯邦, 兄弟正式分家,林堉璘開始迎來屬於自己的全盛時代。
 
不少人總以為,建商的財富,都從炒地皮而來;但看林堉璘的一生,基本上買土地是用來開發建案;位處精華地段的建物,更是只租不賣。值得注意的是,成就宏泰財富的幾項購地案,多是在民國73到78的五年間,由林堉璘親自拍板定案。
 
台灣經濟起飛的民國六十年到七十多年間,林堉璘在三重、蘆洲起販厝賺到了豐沛現金,開始大量購地。對土地開發研究精透,林堉璘說過,「土地升值要看政府的政策,政府要在哪裡大建設,才是土地升值的主力」,他認定,只要是重劃區,就是未來商機所在。
 
民國73年起,他陸續買進大直重劃區,包括典華飯店、薇閣汽車旅館等8500坪土地;台北市敦化北路、民生東路口宏泰世界及宏泰世紀大樓附近約六千多坪土地;然而,奠定他「台灣地王」不可動搖地位的,還是民國78年間以每坪約十萬購入的鑽石地段台北信義區。從ATT 4 FUN、華納威秀、NEO19,直到群益金融大樓,佔地1萬1千多坪的土地,業界評估,當年林堉璘購買這三大塊黃金土地,總成本可能連20億都不到,如今帳面上的資產價值已逾2000億。盛傳早在十多年前,宏泰集團的年租金收入已超過30億,換句話說,購買這些全台最精華地段的成本,不僅十多年前就回了本、而且十多年來,每一年都能回收1•5個資本額。
民國73年起,林堉璘陸續買進大直重劃區、信義計劃區、台北敦北、民生宏泰等精華區土地,奠定了「台灣地王」不可動搖的地位。  圖/財團法人林堉璘宏泰教育基金會
 
林堉璘的土地煉金心法之一,正是眼光精準,懂得「借勢」、「順勢」。
 
舉例來說,大鷹想憑一雙翅膀橫渡太平洋,是天方夜譚,但一群小小信天翁卻順利達成了。人們發現,橫渡太平洋的船,總引領著一大群信天翁隨船飛行,有時一飛就是一個小時,卻幾乎看不到他們扇動一下翅膀。原來信天翁是借著船體航行時帶動的氣流,靠滑翔「借勢、順勢」飛越浩瀚的太平洋。
 
在地產界,林堉璘是具有「借勢」、「順勢」智慧的信天翁。他擅長購買即將開發、特別是「重劃區」的土地,因為開發商圈最重要的基礎建設‐‐造橋開路,捷運公車路線,政府都幫忙做好了,建商不用多花一毛錢。
 
當他的二位兄弟和其他建商,大舉搶進汐止、淡水,林堉璘卻來到當時一片荒煙蔓草的信義計劃區,向最大地主「蔡興遜祭祀公業」以每坪10到16萬的價格,購買1•1萬坪的土地,當年這塊不被看好的「祭祀公業土地」,同業總以天天可以開「夜總會」冷嘲熱諷,如今卻成了每坪突破三百萬以上的鑽石寶地,跌破所有人的眼鏡!
 
低價購入後待增值,開發建案後出售或出租,在重劃區取得的投資報酬率往往高達百倍!這種「養地」的經營模式,高風險也高利潤,不僅口袋要深,眼光更要能從一片荒蕪土地上,看到它廿到三十年後的價值。
 
宏泰員工很習慣看到老董時不時坐車到一整片尚未開發的素地,來回踱步悠逛。外人看來,眼前不是荒煙漫草,就是條枯涸小溪;林堉璘看到的卻彷彿已是悠然見遠山的一片葱綠,沿路伴著潺潺溪水聲。這些精緻造景,未來都將成為他下一個頂級豪宅建案,最完美的景緻,重點是,這些「美景」可都早已寫進重劃區的都市計劃書,建商不必掏錢蓋,統統「免費」。
 
心法之二,「精確資訊」是決定土地價值的勝敗關鍵。
 
為掌握土地關鍵資訊,林堉璘特別偏好從政府地政、工務單位退下的官員延攬專家,羅網法務單位人員擔任集團謀士。此外,綿密的政商網絡,更是關鍵資訊的重要來源,三重幫重要成員之一、曾任台北縣議會議長的陳萬富,正是林堉璘的姐夫。都市重劃都必須經過議會審議,這塊地未來路怎麼開、都市計畫會怎麼做,事前投入大量心力「做功課」的林堉璘,總能「春江水暖鴨先知」。
 
心法之三,只要是在信義區等精華地段,不論買家出價多高,林堉璘只租不賣,沒有第二句話。辦公大樓如此,專攻頂級豪宅市場建案,如宏盛帝寶,林堉璘也有保留戶。
購買重劃區土地、掌握土地關鍵資訊且只租不賣,林堉璘以獨有的土地煉金心法,成為「台灣地王」。  圖/TVBS
 
曾有一位飯店大老,廿多年前相中林堉璘位在民生敦北的一塊地,雙方原已達成共識,事後回家撥了算盤覺得不划算,回頭又找林堉璘,希望每坪能再多殺個二萬元,最後談判破局。不到二年,這位飯店大老卻一路看著他原先談的土地,從每坪40萬元,一路飛漲到每坪二百多萬,心痛至極。然而,此後林堉璘似乎也鐵了心,基本上只要是位處精華地段,任憑買家說破嘴,土地建物只租不賣。
 
宏盛帝寶是林堉璘地產界登峰之作,至今仍穩居台灣第一豪宅指標。帝寶佔地5642坪,共168戶,政商名流雲集,從台商及跨國企業老闆,如寶成、頂新,到藝人小S或股市大戶,都是媒體焦點。每戶每坪從最初85萬,至今已高達298萬,足足大漲3•5倍!當時林堉璘也在帝寶保有12戶,作為林家子女傳家寶。一如地王神算,當初若全數賣光,日後當然也就沒有這12戶乘上3•5倍的增值,這,就是林堉璘獨到的眼光!
 
心法之四,懂得「用人」。林堉璘常掛在嘴邊的一句話,就是「要會用鼇(ㄠ㇀)人(指能幹之人),要把人用鼇」。
 
林堉璘有三房五子四女,宏泰集團由欽點的大房三子林鴻南接掌,而人壽、證券和銀行,則交由女婿和專業經理人打理。受日式教育影響,林堉璘對承繼父業的子女管教嚴厲,待專業經理人和基層員工,則是出了名的厚道,待員工如家人,到後來,員工真的成了家人。大女婿許東隆,出身宏泰建設地政課長,是林堉璘懂得用人的經典見證。
宏泰集團由大房三子林鴻南(左)接掌,與大女婿許東隆(右),共同推動逾300億公益信託的「財團法人林堉璘宏泰教育基金會」,貫徹的是林堉璘畢生最重要的願望。  圖/財團法人林堉璘宏泰教育基金會
 
當林堉璘事業仍在成長階段,大女兒林碧玉曾在公司幫忙,與許東隆交往十分低調;收到喜帖時,公司內部一陣驚嘆。外界總認為,像林家這般大戶豪門,講究門當戶對,長子林鴻彬想娶女明星為妻遭反對,是意料之事;但是,長女嫁自家員工,為何林堉璘卻親手栽培如同長子?
 
事實上,許東隆擁有土木專業,從宏泰基層步步爬升,30年一路跟隨林堉璘,一生深受栽培提攜。早期集團重要的建案,多由許東隆一肩扛。許東隆也不負所託,業界戰功彪炳,宏盛帝寶即獻給老丈人的得力之作。
 
即使為避免集團接班等敏感議題,許東隆選擇從集團「裸退」,對老丈人提攜充滿了感恩。幾年後,又被罹患腫瘤的林堉璘找回來,承接淡海新市鎮高達六百億的推案,並成為全台最大公益信託— 信義區精華土地逾300億公益信託的「財團法人林堉璘宏泰教育基金會」董事長,基金會所發起的「堉璘台灣奉獻獎」頒發的對象,都是對台灣社會無私奉獻、具有正能量的人,貫徹的是林堉璘畢生最重要的願望。
 
賞識的員工可以成為半子,一般的員工福利優厚,也令人殷羨。最讓各界津津樂道的是,凡課長以上的幹部,全都享有「免息購屋貸款」的福利,職位越高,貸款額度越高;就連每月攤還本金,貸款額度高達一半,例如當月應繳一萬元,員工只需繳五千,因為公司還可以幫忙先出另一半。不過,這些福利在新一代接班後,已全部取消。
 
林堉璘帶人帶心。特別是台灣人重視的紅包、白包,他永遠懂得照顧每個人的面子、裡子,且面面俱到。
 
每年過年前,林堉璘定會親自一一召見主要幹部,年終獎金之外,他會當面再送一個大紅包;若萬一部屬表現比主管好,他會讓主管的公開考績看起更漂亮些,然後私下再給優秀部屬大紅包。
 
參加喪禮,白包的學問就更大了。若主管家中有喪事,除了同事集體參加公祭,林堉璘知道提供的白包,一定是喪家所有兄弟姐妹一起分;當主管處理好喪事回到公司,林堉璘會另外再準備一筆白包,夾在密封的公文夾裡,送到當事人手中。除了當事人,沒有人知道。
 
買地眼光精準,開發土地「借勢、順勢」,精華地信託、只租不賣,傳承三代也吃穿不愁;林堉璘懂得識人用人,待員工如家人,也難怪在宏泰集團年資達三、四十年的老員工,比比皆是。如今林堉璘離世,「台灣地王」土地煉黃金的傳奇從此不再,也許只有林堉璘,才能改寫自己的紀錄。
 
(資深撰述  張甄薇)

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更新時間:2018/08/02 13:01

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