香港銅鑼灣店租昂貴，世界聞名，但其實連年飆漲，已經嚴重衝擊香港社會，改變城市面貌，大批湧入的大陸觀光客，鎖定珠寶名錶消費，造成市區像地震般影響，例如過去平民化的旺角，現在開滿黃金珠寶店，銅鑼灣老餐廳即使每年漲價，1個月賣1萬碗，還只夠勉強付租金，而在當地熱賣珍珠奶茶的台商，即使生意大排長龍，居然還是得設法，在天價店租的夾縫求生。
◎老牌煲湯收人民幣 趕不上瘋漲租金
記者：「老闆每年漲一點，可以接受嗎？」蛇王二顧客：「可以，還可以，希望它留下。」
什麼店每年漲價，顧客不抱怨，還比老闆更擔心它開不下去？記者：「燒豬一天賣多少碗？」蛇王二廚師：「200多。」
記者：「一桶可以賣幾碗？」蛇王二店長：「100碗，1天300多400碗。」
◎吃力！蛇羹月賣萬碗 月租NT150萬
這一家叫蛇王二，香港銅鑼灣30年老字號，一碗蛇羹台幣220元，3月淡季還可以賣1萬碗，老闆和美國回來的老香港，卻還對這家店生存提心吊膽。記者：「擔心以後回來吃不到？」顧客：「會啊，所以每次回來都吃。」
◎港街景丕變 小吃店消失剩「金店面」
顧客：「現在店面都不一樣了，每次都不一樣，都名牌店。」記者：「你喜歡以前還現在？」顧客：「從前的。」
蛇王二店長：「(月租)40萬(港幣)1千平方呎，如果用買(店)的2個億吧。」
月租150萬台幣其實只有28坪，賣價喊到台幣7.6億，店長說房東根本不可能賣，30年老店只剩一招勉強苦撐。蛇王二店長：「(今年可能再漲)60到62元。」
蛇王二年營業額6800萬台幣，居然還受不了店租狂漲，香港痛苦的不只是銅鑼灣老餐廳。香港3C賣場經理黃重添：「以前(銅鑼灣這)很多傳統小吃店，現在變…你看這邊就是藥房嘛。」
◎大排檔不見 旺角變身「銅鑼灣化」
他是Danny香港土生土長，當過電視台記者，現在是大型3C賣場經理，他帶我們到旺角，看台灣人熟悉的古惑仔電影裡，以前開滿三溫暖的砵蘭街，現在名錶店面名牌百貨充斥，以前平民化許多大排檔的旺角，街景和店租也一起銅鑼灣化。
◎搶人民幣 黃金名錶店比便利店多
黃重添：「以前(旺角)這條街都賣那種茶餐廳，傳統小吃或是賣時裝，你現在看都是珠寶黃金店。」
TVBS記者潘彥瑞：「香港旺角彌敦道這個路口，可以看到小小方圓30公尺，有周生生、周生生、周大福、周大福，已經全被金飾珠寶店包圍。」
光是周大福珠寶一個品牌，小小香港就有100家店，鬧區能見度遠遠超過便利商店，很難想像改變這一切的最大力量，是背著大包小包、手拉行李箱逛街的大陸遊客。
Danny說旺角街頭人潮，6成是自由行大陸客，他們顛覆一般印象，穿著普通拉著行李，塞滿一家家黃金珠寶店。店員vs.陸客：「定價41萬8，沒打折。」
這裡是香港中環名牌錶店，顧客將近8成都是大陸人。大陸觀光客：「我喜歡這樣喔，你那隻是什麼，也是這品牌(伯爵)，10來萬港幣，11萬多吧忘了。」
錶店服務生不只會說普通話，更要熟悉貴客品味。大陸遊客：「這個鑽多，豪華多了。」大陸遊客：「竟然有6個…5個…6個不同時間，什麼倫敦、台灣時間、香港時間。」
◎店面貴過黃金 VIP室紅酒攬貴客
寸土寸金的店裡，還有隱密沙發區招待VIP。錶行店員：「這是我們VIP區隨便坐，喝杯紅酒慢慢看。」
怪的是明明北京上海，大陸一線城市也有黃金珠寶名錶店，為什麼偏要跑到香港買？大陸遊客：「內地相對來說，價格這裡免稅。」大陸遊客：「怕假貨，或者等等，就願意香港(買)。」
◎天價租金 年營業額15億也喊痛
大陸普遍消費心理，把熱錢灌進香港少數特定行業。記者：「店租是1個月250萬？」香港東方錶行董事林慶麟：「對。」記者：「月營業額？」林慶麟：「大概3、4千萬。」
一年超過15億台幣的營業額，每個月進帳破億，才付得起500坪，每個月950萬台幣的天價店租。錶行店員：「用這顏色對比，你就覺得這鑽石比較多比較亮。」
錶行說店租去年又漲了60%，他們也覺得痛，但比起來蛇王二1個月賣1萬碗，一年營業額還是只有錶店1個月的一半，賣湯終究輸給賣鑽。
◎2.8坪月租收106萬 台珍奶店難撐
旺角歇腳亭店員：「台灣珍珠奶茶，14元多謝。」
店租物價漲，難過的不只銅鑼灣店家香港人，旺角的台灣飲料店老闆更心痛。歇腳亭顧客：「冬瓜茶多點冰。」旺角歇腳亭店員：「438號。」
台灣到處可以看到的歇腳亭，香港很受歡迎，門口隨時幾十人排隊，一杯珍奶大約台幣50元，1個月可以衝到3萬杯。
旺角歇腳亭店長：「本來租金是每個月16萬港幣，現在要漲到28萬太誇張了。」
香港面積單位100平方英呎，聽起來很大其實只有台灣2.8坪，旺角月租要收106萬台幣，年營業額1900萬台幣的飲料店長，氣到快翻臉。
賣飲料賺錢速度永遠追不上賣黃金，歇腳亭在香港最多開過40家店，因為店租現在只剩一半，台灣幹部賣茶怎麼和黃金作戰？歇腳亭協理吳泳臻：「我們經營策略，最主要會著重發展在次級商圈的部分。」
◎香港變了 消失的茶餐廳「樓上請」
回到銅鑼灣，有的店面年租金漲了5倍，老店蛇王二又要怎麼辦？記者：「這是？」蛇王二店長：「薑汁。」記者：「有沒想過往樓上搬？」蛇王二店長：「有，什麼方法都想過。」
蛇王二上面2、3樓，的確都是餐廳，香港還剛好真有店面招牌就叫「樓上」，如果趨勢不變，或許老店只能關門，「黃金店面」真的都只能賣黃金珠寶，陸客帶來錢潮，但大幅改變的城市面貌，可能香港人當初都沒想到。
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