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  • 30
  • Sep
  • 2017

南機場整宅重生有譜 公共利益拚雙贏

2017/09/30 18:51
圖/中央社 南機場整宅重生有譜 公共利益拚雙贏
圖/中央社

老房子刻劃了社會變遷軌跡,都更浪潮來了,有人藉此攫取龐大利益,但如何保留住戶原有的生活價值與權益,必須在高樓矗立前嚴肅面對,否則新房子只會變成弱勢群族的墓碑。

● 風光不再 南機場由繁榮走向落寞

台北市長柯文哲力推都更政策,其中最具指標性個案就是南機場以及斯文里的整宅規劃。不過,南機場住宅單元面積只有8至12坪大小,在相對老舊的環境下,租金較為便宜,除租屋率是北市一般租屋率的4倍外,中低收入戶、障礙者、單親家庭與獨居老人等弱勢租客也高度集中。

財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃解釋,民國50至60年代,台北市為了現代化,當時有些美援的錢就做了「整宅」,等於是當時最早一批的國民住宅,用來安置重大公共工程的拆遷戶。

總計52至69年間,台北市共興建23個整宅、總共1萬900多戶民宅,大多位於當時台北市的邊緣地區,包括水源路、南機場、基隆路以及士林劍潭等地。

南機場公寓在55年建造時,是採用歐美最新的建築工法,5層樓公寓、旋轉樓梯、中央垃圾桶等,不僅是台灣第一個有抽水馬桶的住宅,棟與棟的距離也非常人性化,採光、通風都非常好,更有屬於自己社區的忠義國小,因此南機場公寓在當時是許多外賓前來參觀的示範社區,風光一時。

如今,這些整宅已經有逾50年的歷史,四周長滿壁癌的牆壁、骯髒烏黑不見光的走道,年久龜裂的屋頂只要下雨天,就會滴滴答答直漏水,走廊上也擠滿了屋內放不下的家電,現在的南機場就像個髒亂不堪的大違建,隨著時代的變遷,充滿歷史痕跡與時代意義的南機場,也面臨了人口老化、弱勢社區等難題。

● 產權複雜難分配 都更建商卻步

劉鴻濃表示,當時供城鄉、政治移民搬遷的整宅規劃「只賣房、不賣土地」,後來雖有開放,但由於當時住戶沒有太強的產權概念,104年都更中心進駐後,在進行產權盤點時,竟然還有120戶沒有產權登記,有些住戶住在裡面10多年,名下卻連一坪土地都沒有,有些產權還輾轉好幾手,加上時代久遠,不容易釐清,產權問題複雜,「連要找對人來談都更,都找不到人」,也因此嚇退了很多建商。

92、93年開始有建商陸續想嘗試到南機場社區進行都更,但資料一調出來,「都嚇壞了,沒有人要做、做不下去」,劉鴻濃說,這裡的住戶期待都更改善生活環境,但因整合困難度高,每次都落得「狼來了」結局。

他說,台北市政府104年開始協助南機場都更作業,但2107戶中,只有一半是所有權人自己住,出租比率非常高,都更要聯絡就是個大問題,而且因以往都更受到建商操作手法影響,很多住戶以為只要同意,不用花一毛錢,幾年後就可以有一戶同樣坪數、全新的房子,新房子價值甚至還可以翻好幾倍,因此對都更中心到現在都沒辦法告訴住戶一坪可以換幾坪不諒解,有些住戶甚至認為「公辦都更進展速度太慢」。

劉鴻濃委屈表示,令人頭痛的是地主「聽不懂」權利變換,尤其南機場整宅住戶年紀偏高,許多老人家聽不太懂都更專業術語,為了解釋都更權變是「用價值來換價值」,中心的人想破頭,甚至做了很多模型解釋,當場所有權人好像聽懂,出了會場回家,隔兩天又問他:「是一坪換幾坪?」

因此溝通、說服往往要靠社區間多年累積下來的信任和鄰里關係,如三期的社區管理委員會就發揮很大力量。

也是因為有在地居民、籌備小組及市府共同努力,南機場三期及一期一棟的更新會終於在8月24日獲核准立案,為南機場公辦都更區內第一個立案的更新會,不僅為南機場整宅公辦都更注入一劑強心針,也是北市公辦都更的里程碑。

三期中住了逾50年的蔡老先生開心地說,住家坪數小,住戶都將瓦斯桶放到門口,等於家家戶戶都擺了不定時炸彈,加上以前水管用的是生鐵,歷史久了鏽蝕嚴重,都更終於可以解決「這裡漏水、那裡漏水」的長期困擾,「就算差補一點錢,都願意」。

都更中心預計明年中可拿到跨越75%住戶同意門檻,最快後年就會動工。但另一名住在三期逾40年的張老先生反而覺得有壓力,無兒無女,老伴又生病住院,要搬遷、補差價都是壓垮生活的大問題,他無奈地說:「退休金都給了,我拿什麼過活?」



● 公辦都更 連帶解決社會問題

在台灣大學城鄉研究所攻讀博士學位的劉鴻濃認為,為什麼要公辦都更?就是因為類似南機場這樣的社區沒有建商要做,市場也不關愛,但為了安全與市容整潔一定得做,這樣的情況就由政府主導,因此公辦都更要考慮的就不只是建築物問題,也不能是單純一坪換一坪原則,他說:「難道更新之後,這些住戶還只能住8坪?」

不過,理想是理想,實際操作有實際操作的問題,蓋房子是需要成本,整合建築師、都市計劃變更、估價師都需要錢,龐大成本要誰負擔?

南機場夜市安置問題也令劉鴻濃頭痛,他說,夜市、美食小吃是外界對南機場的主要印象之一,不僅為攤販與店家帶來收益,也為出租店面的房東增加房租收入,但碰到都更問題,一樓所有權如何配置?租金補貼要如何計算?甚至還有適法性的問題,不同的利益層次在都更中都要處理掉,更需要周全規劃設計以及管理方案,劉鴻濃雙手一攤表示:「除非他們自己願意犧牲,現在我沒辦法處理。」

他解釋,權利變換就是價值換價值,夜市鄰近住宅方商業效益這麼高,以目前的行情計算,因為有都更預期,南機場2樓12坪售價約為新台幣600萬元,相同面積,一樓卻可以賣到3000萬元;但若以估價計算,一樓市值約2000萬元,所有權人一定不會同意。

再者,拆遷過程中的租金怎麼算?有些店面租金一個月就有12萬元,其他樓層一樣面積,房租津貼頂多0.8萬元,這些成本要大家共同負擔,其他地主不見得接受。

「都更最困難不是新房子怎麼長出來,而是原來的人要怎麼繼續活下去」,劉鴻濃說,南機場有一半是租客、四分之一是低收入戶或獨居老人等弱勢族群,蓋了新房子,未來房價可能翻倍漲,這些人就可能租不起,後續的安置與照護沒有先規劃好,有可能導致社會問題更惡化。

另一個重點是,都更不是只有硬體蓋起來這麼簡單,如果所有的更新就是把所有舊的房子、舊的生活方式、舊的回憶拿掉,換成新的高樓大廈、讓大家搬進去適應新的生活方式,那長年在這裡生活的很多老人家搬進新房子絕對活不過5年,因為他不知道要去那裡找吃的、找朋友串門子,電梯一出來看不到人,只能蝸居在屋裡,劉鴻濃強調:「操之過急,送給他新房子等於送給他一塊墓碑。」

走過南機場夜市人聲鼎沸的小吃,他說,一直在思考相關規劃,不是那麼容易,第一次有可能成功,也有可能失敗,但不嘗試永遠不會有成功的案例出現。如何找出一個具「公共利益」的都更模式,政府和民間還有待努力。(中央社)


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更新時間:2017/09/30 19:04

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