圖／中央社
繼雨遮和屋簷不計坪之後，內政部研議房屋登記剔除公設，從虛坪改為實坪，勢將牽動房市交易。市場人士認為，一旦實施，消費者比價買房更容易，但新舊制過渡期難免混亂。
第一太平戴維斯不動產估價師事務所所長張宏楷表示，所謂「實坪價登記制」是僅登記實際使用室內面積，室外、大樓其他公共空間不計入權狀；日本、美國、英國、馬來西亞、越南等國皆採實坪制，以實際使用面積來計價。相反地，台灣、中國大陸及香港不採實坪制，公設面積等「虛坪」可登記計價。
內政部正在研議導引台灣房地產走向實坪計價制度，讓購屋人在比較房屋時一目了然，只要看實坪大小，房屋的價格回歸其實用價值。
張宏楷指出，台灣的房屋登記現制採虛坪制，除了室內面積外，室外或大樓其他公共空間分攤及雨遮、花台等虛坪，都計入產權標示面積，常使得房屋價值膨風，市場資訊交易單價無法分離建物的效用價值。
中信房屋副總經理劉天仁表示，觀察近10年的新成屋，權狀坪數扣除附屬建物及公設後，主建物坪數（實坪）占權狀坪數55%到60%，是建商認為的合理範圍，市場上甚至有主建物占權狀一半或更少。比照日本、美國等實坪制登記的國家，如果台灣權狀坪數登記2坪，在實坪制國家僅約1坪。
張宏楷認為，採實坪制計價，包括梯廳、樓梯和電梯等公共設施虛坪的興建成本會灌入實坪，實坪價格驟升，消費者自然不願接受，建商也得估量高坪價會造成滯銷，增加資金周轉壓力，因此必須在其他建築設計省成本，才能抵銷部分漲幅。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，目前建築多採梁柱外推，以便室內完整四方好裝潢，且外推後也可以形成樓下的屋簷和雨遮；但今年元旦起雨遮和屋簷不計坪，下一步如果實坪制上路，開發商有可能回到古老的梁柱內縮年代，以節省建築成本。
張宏楷預料，未來一般住宅大樓走向「樸實風」，僅興建必要公設(門廳、走廊、梯廳及樓梯)，開發商可能會割捨挑高大廳、氣派車道；不過，豪宅大樓不同，豪宅為提升建物等級及附加價值以區隔客層，反而會興建特殊公設，例如游泳池、健身房等。
「樸實風」也不盡然代表退步。張宏楷認為，透過實坪制，產品規劃可以更貼近普羅大眾，消費者不用被迫接受華而不實的公設或附屬建物。
蘇啟榮也強調，現行虛坪登記制及車位拆算的複雜度非凡人能了解，若未來採取「實坪制」，消費者只要考量主建物的面積與價格問題，不用在車位、公設比之間傷腦筋，比較房價、面積和建築品質更簡單。
然而，「實坪制」之後，公設的產權究竟該登記在何者名下，或是建造公共設施的成本要由誰來負擔？劉天仁指出，這是實施實坪制之前需要先解決的問題之一。
劉天仁舉例，日本不動產買賣只計算室內面積，連陽台都不予計價，大樓的公共設施則是由每戶屋主持分，並登記在一個共有的法人組織名下（管委會），各屋主定期按持分繳納共有的修繕公基金及大樓運作管理費。
劉天仁強調，長遠來看，有日本等國為前例，代表實坪制是可行的。另一方面，民眾對於實坪制的要求也漸成風氣，透過實坪制的確可以檢視公設的合理性，避免過去有建商利用雨遮灌水坪數等歪風。
不過，台灣的不動產登記方式多且繁，他說，改成實坪制一定要有過渡期，並做好各種配套，貿然改變容易造成房市交易失序，損及關係人權益，反招民怨。（中央社）
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更新時間：2018/02/20 11:28