車子開過鳳凰城北部台積電廠區周邊，可見廠區不時有工程車進出、吊車運作，但看向廠區另一頭，則是一棵棵的仙人掌、零星灌木叢，還有一大區尚未完全開發的黃土。
從台積電廠區北方規劃中的大型開發案 Halo Vista、廠區南方的NorthPark、離台積電不遠的皮奧里亞市（Peoria）的Vistancia社區，再到北鳳凰城正逐步轉型的808亞洲商城，台積電效應正從晶圓廠外溢到房地產、生活機能與移民社群。鳳凰城北部和南部在台積電跟英特爾的帶領下，拼湊出亞利桑那州矽沙漠(Silicon Desert)科技業版圖，正跟加州矽谷(Silicon Valley)一較高下。
晶圓廠不是孤島 建「環繞」台積電的城中城
台積電廠區往北隔了一條Dove Valley Road，可看到一輛巨型貨櫃車停在對街，上面寫了「Halo Vista」兩大字，在一片黃土空地中相當醒目。2026年3月地產開發商與亞利桑那州官員在貨櫃車前舉行開工典禮，象徵這項耗資70億美元(2,200多億台幣)，占地2,400英畝(971萬平方公尺，相當於37座大安森林公園)的造鎮計畫正式啟動。Halo Vista開發案被稱為「城中之城」(city within a city)，其第一階段工程將聚焦基礎設施(如道路、管線配置等)與整地。根據規劃，該地塊預計將打造近 3,000 萬平方英尺的混合用途空間，試圖滿足多座晶圓廠啟用後所衍生出的工作和生活需求。
Halo Vista總裁詹森(Chris Janson)指出，台積電是鳳凰城北部發展的加速器。Halo Vista未來將導入住宅、零售、飯店、辦公、供應商園區、研發與教育訓練空間，試圖打造一個圍繞半導體產業的新型城市聚落。詹森表示，半導體製造廠不能只靠自己在沙漠裡生存。晶圓廠需要的不只是電力、水與道路，也需要員工能夠生活的城市環境。「他們最終需要有人在這裡生活、工作、購物、吃飯、住飯店。」他也透露，台積電高層向開發團隊表達，希望Halo Vista能專注於打造台積電周邊生態系，甚至提到希望引進像Costco這類大型零售商。而Halo Vista也如台積電所願，拉了Costco進駐外，也將有其他大型零售業者、多間全國連鎖餐飲品牌、萬豪集團旗下兩間飯店、以及11間汽車經銷商會在Halo Vista設點，滿足生活需求。
從英特爾到台積電 亞利桑那半導體聚落進入新階段
詹森分析鳳凰城半導體生態圈最好的例子就是位在南部錢德勒(Chandler)的英特爾(Intel)，其真正擴張時間點90年代初期。「如果你去Chandler和Ocotillo看看，就會看到Intel周邊怎麼發展。不過這並不是一開始就被規劃為科學園區或完整的生態系統。它就這樣自己發展起來了，有點像新竹。」詹森指出，Intel周邊發展是長時間自然生成的結果。企業來了，員工來了，住宅、商店、餐廳與學校慢慢長出來，而Halo Vista想做的是更有意識、更有組織的規劃。他曾赴台參訪，觀察新竹科學園區以及台灣其他科學園區。他形容，竹科圍繞台積電逐步成長，形成完整的產業聚落，這種「有機成長」很有意思。不過在美國，因為土地面積更大、開發模式不同，Halo Vista希望把台灣科學園區的經驗，和美國大型土地開發的規劃方法結合起來。
Halo Vista哪區是供應商園區、哪區設大學與研發中心、哪裡是住宅、哪裡是商場、哪裡是學校與飯店，都提前安排。詹森表示，他們想要把這塊拼圖「組織得更完整」，而非零散發展。
Halo Vista能夠做這樣完整的規劃也是因為台積電和其供應鏈的投資規模足以支撐一個完整的「城中城」。詹森：「大多數情況下，如果只有一家或兩家晶圓廠，那就這樣了。你不太可能在周圍建造這些，並說服自己這真的行得通。 」這凸顯出台積電這塊磁鐵有足夠吸引力，才能吸引供應鏈和相關生活服務類型進駐，打造科技生活城。
台商赴美容易？ 買地、建廠、找人都是落地挑戰
詹森表示過去集團在鳳凰城Deer Valley地區有三處工業開發案，就曾經與9間台灣供應商合作，也因為這些經驗讓他們更了解台灣企業來美國設廠時所需面臨的問題。對許多台灣供應商來說，美國市場陌生，設廠流程也與台灣不同。在台灣，企業可能習慣進駐科學園區或既有工業區，租用廠房或取得土地後，有相對熟悉的行政與供應鏈環境。但在美國，廠商可能必須面對買地、設計、許可、道路、電力、水、污水系統、施工、招募員工等一連串新挑戰。詹森表示，許多台商一開始來到亞利桑那時，會問：「我要買地嗎？我要自己蓋廠嗎？我要找誰談？」這對習慣台灣科學園區模式的企業來說，是很大的資本與時間壓力。因此，Halo Vista打造供應商工業園區，台灣企業到了後，不必完全從零開始。開發商可先處理道路、基礎設施、許可與建築規劃，讓供應商更接近「租用或進駐已準備好的空間」。這不只降低企業赴美門檻，也有望加速台積電周邊供應鏈聚集。
半導體產學接軌 城中城規劃研發與人才培育區
人力也是來美設廠供應商面臨的問題之一，因此Halo Vista設置研發園區(Sonoran Oasis Research & Technology Park)，未來將結合大學培訓中心、A級辦公大樓、金融服務公司，以及醫療與健康檢查設施，成為支撐台積電與半導體供應鏈的人才和研發基地。詹森表示亞利桑那州立大學(Arizona State University) 先前宣布在鳳凰城北部發展創新中心，這正是Halo Vista希望引進的合作類型。目前已有多所頂尖大學主動接洽，其中包括加州大學洛杉磯分校(UCLA)、普渡大學(Purdue University)等，來討論如何參與這座研發與人才培訓聚落。而亞利桑那州立大學校長柯若(Michael Crow)在接受TVBS訪問時則證實，學校會在Halo Vista建立教學基地，「我們也希望讓台灣的大學進駐，希望其他科學探索組織進駐，也希望在那建立一所小學和一所高中，並且同時用英文和中文教學。」
不同於單一大學進駐的模式，詹森預期研發園區未來更可能發展成多校聯合的產學合作平台。他指出，美國已有不少大學結盟合作的案例，Halo Vista也希望最終能吸引一到三所大學在此建立合作關係，進而提供台積電、供應商和整個半導體生態系提供所需人才，形成完整的產學生態圈。
與神山同行！開發商無懼資源緊繃 靠電廠加持力保供應鏈全速前進
台積電建廠速度之快是鳳凰城前所未見的，這導致Halo Vista在找當地承包商、工程師等資源上得跟台積電「搶人」，詹森坦言「資源緊繃」是面臨的最大挑戰之一，整個地區因為台積電變得非常繁忙。不過他也樂觀表示，能在一旁觀察並學習台積電如此快速的建設步伐，也是一個很好的學習過程。另外就是要估算好供應商落地的時間點。Halo Vista得在廠商進駐前把建築物蓋好，供應商可直接開工營運，因此像是確保周邊道路如期完工、施工過程不被延宕，也是迫切需解決問題，而這也跟詹森上述的資源有著緊密關係。
最後就是要確保電力供應無虞。Halo Vista花兩年時間努力，成功為園區初期建設爭取到 100 兆瓦 (megawatts) 的保證電力，這相比於鳳凰城其他沒有現成電力的開發案來說，擁有優勢，因為有些區域雖然有土地，卻沒有足夠電力、水或道路支撐大型產業進駐。目前Halo Vista擁有兩座APS電廠(亞利桑那公共服務公司Arizona Public Service )，而根據規劃圖未來將有第三座電廠，這有助第一階段多項目動工、真正落地。
房市第一線：台積電讓更多買家看見亞利桑那
產業聚落正在規劃，住房市場則已先感受到變化。旅居亞利桑那多年、從事房仲工作的 Vanessa，帶記者走訪距離台積電車程約16分鐘的Vistancia社區。她 2010年搬到亞利桑那，正好見證鳳凰城房市從相對冷門，到因疫情、遠距工作與台積電效應快速升溫。Vanessa觀察，2017、2018 年，台灣投資人若要布局海外房地產，多半關注美國、英國、日本，但當時的美國亞利桑那州對多數台灣人來說，不是熟悉的投資市場。但到了2020年台積電宣布赴亞利桑那設廠後，情況開始改變。Vanessa表示，亞利桑那的台灣人明顯變多，第一批來看房的台灣家庭，最重視兩件事：學區，以及離公司不要太遠。這些需求反映出台積電外派家庭移居美國後的現實考量。對工程師家庭來說，買房不是單純投資，而是生活落腳。孩子能不能進好學校？通勤要多久？附近有沒有超市、餐廳、醫療與社群？這些都會影響移居決定。
Vanessa說，台積電帶來的不只是員工，也讓供應鏈與相關產業人士開始評估在鳳凰城置產。當越來越多人因工作移居，住宅需求自然被推升，尤其是交通條件好、可連結台積電與周邊產業基地的社區，更易受到關注。
低利率時代+疫情遠距工作 加州買盤推升亞利桑那房市
除了台灣買家，加州買家也是推動亞利桑那房市升溫的重要力量。Vanessa指出，2021 年 5、6 月，美國房貸利率仍處低檔，加上新冠疫情期間遠距工作普及，許多加州人開始搬往亞利桑那。原因很直接：亞利桑那房價較加州低，稅負也相對有吸引力。疫情後，許多白領工作者不再需要每天進辦公室，於是開始尋找生活成本較低、房屋空間更大、氣候穩定的州。亞利桑那因此成為加州人口外移地之一。
這股加州買盤，加上台積電帶來的產業買盤，讓大鳳凰城地區北部房市逐漸升溫。Vanessa表示，新冠疫情前，亞利桑那的新建案供給沒有現在多；疫情後，新建案明顯增加，尤其鳳凰城北部許多過去仍是空地、荒地的區域，近年陸續整地、開發成新住宅社區。
她回憶，2010年到2020年間，皮奧里亞市(Peoria city)的Vistancia社區仍有大片空地，有些地方甚至根本開不進來。如今，遠方可見挖土機整地，新的社區與房型陸續推出，景觀好的地更搶手，甚至有買家排隊等候釋出。
距離台積電、艾克爾都近 Vistancia成科技家庭新選擇
Vanessa帶看的皮奧里亞市(Peoria city)的Vistancia社區過去受退休族喜愛，這裡環境開闊，有山景、陽光與相對安靜的住宅氛圍。但如今，隨著台積電與艾克爾(Amkor)封測廠，進入鳳凰城北部，Vistancia的客群也跟著改變。Vanessa表示，目前看房年齡層很廣，從 40多歲、50多歲，到60、70歲退休族都有，居民逐漸年輕化，關鍵原因就是交通與就業。
該社區可銜接303號公路，下一個出口可通往艾克爾規劃中的先進封裝測試廠，再下一個出口就是台積電廠區，距離台積電開車約16分鐘，還能接往Carefree公路與17號州際公路。對在台積電、艾克爾或周邊供應鏈工作的家庭來說，地理位置相當有吸引力。
Vanessa指出，艾克爾未來預計帶來約3000個工作機會，加上台積電與供應鏈聚落發展，該區住宅需求會持續增加。Vanessa也觀察到，現在買家最重視的空間，通常是廚房與主臥，因為這是生活中使用時間最長、也最願意升級的地方。中庭與戶外空間也是亞利桑那房子的特色。Vanessa笑說，亞利桑那「什麼沒有，陽光最多」，因此許多買家喜歡可以坐在戶外喝下午茶、享受陽光的設計，也反映出疫情後買家更重視居家舒適度與生活品質。
生活機能補位 亞洲商城看見新移民需求
當住宅與產業開始成形，下一個問題就是生活。員工與家庭搬來之後，要在哪裡買亞洲食材？哪裡吃家鄉味？哪裡參加社群活動？孩子放學後去哪上安親班、學才藝？家庭聚會吃哪間館子？808亞洲商城總裁李宗富，正是看見這股需求的人之一。李宗富1995年來到亞利桑那，一開始在英特爾(Intel) 工作，擔任晶片工程師。2014 年開始投入房地產，目前在亞利桑那擁有多個商業街區。
他的經歷就是亞利桑那產業變化的縮影。早年他因Intel來到亞利桑那，見證第一波半導體產業扎根；如今，台積電帶來新一波亞洲科技移民與供應鏈，他則以房地產開發者與商城經營者的角色，參與重塑鳳凰城北部生活圈。
808亞洲商城位在鳳凰城北部，面積約12 萬平方英尺(約3370坪)。商城內目前已有多個商家進駐，包括慈濟在鳳凰城北部的新據點「靜思書軒」。未來他希望將這個商業街區逐步轉型為更具亞洲特色的生活中心，導入亞洲餐飲、日系精品超市、教育活動空間與大型宴會聚會場地。
亞洲超市是商場主力 不只買菜也是人流入口
打造亞洲商城，李宗富認為最重要的是要有一個能吸引人潮的主力店，也就是商業地產中的主力租戶(anchor tenant)。目前商場內有一間二手商品店，未來租約結束後，2027年將改為日系精品超市Osaka Marketplace 。李宗富表示，若要把整個商場轉型成亞洲商城，就必須有亞洲食品與生活用品作為核心主力店。亞洲超市不只是賣菜、賣醬料、賣熟食，它同時帶來固定人流。只要家庭每週需要採買，就會反覆回到商場；當人流穩定，周邊餐廳、教育、服務與文化空間才有機會一起活絡。
除了日系精品超市，808亞洲商城也有台灣味的餐飲小吃，像是店家「台灣媽媽」賣熱炒、便當和手搖飲，也有規劃大型餐飲與活動空間「808 Palace」，未來可作聚會、VIP 包廂、宴會廳供大型聚會使用。
此外商場內還有中文安親暨藝術學校，提供課後活動、舞蹈、繪畫等課程。這些安排讓該商場不只是購物，反而更像一個社群節點。家長可以帶孩子上課，長輩可以參與慈濟或文化活動，家庭可以用餐採買，企業可以舉辦聚會，商場盡可能達成「一站式供應生活鏈」。
半導體新聚落成形 成長背後有挑戰
但北鳳凰城這座科技新城打造的過程中並非沒有難題。對Halo Vista來說，開發速度與基礎設施能不能跟上台積電與供應鏈需求是關鍵。電力、水、道路、污水系統、政府許可與施工資源，都可能成為瓶頸。Halo Vista總裁詹森坦言，這是一個長達20年的計畫，必須確保現在做的規劃，在15年、20年後仍然適用。
對房市而言，挑戰是供給、價格與生活機能可否平衡。當台灣買家、加州買家、科技家庭與退休族同時湧入，房價與建案需求可能上升，但也可能讓原本居民感受到生活成本壓力。
對亞洲生活圈而言，挑戰則是人口規模與商業轉型速度。808亞洲商城若要真正成為區域中心，需要足夠穩定人流，也需要成功引進具吸引力的主力店與餐飲品牌。亞洲社群人口成長中，但是否足以支撐大型商城長期繁榮，仍要看未來幾年台積電與供應鏈移居人口的累積。
鳳凰城80、90年代因為英特爾在南部城市錢德勒(Chandler)設廠，發展重心偏南，2021年台積電建廠後北部發展日益活絡。未來幾年，隨著台積電亞利桑那州廠區持續推進、半導體封測廠艾克爾(Amkor)帶來就業機會、供應鏈陸續落腳、以及住宅社區與亞洲商業空間逐步成熟，這片過去看似遙遠、一片荒蕪的沙漠邊緣，有極高機率長出一座新的半導體城。
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