少子化房價卻不跌？阿宅顧問揭建商溫水煮青蛙3階段

台灣一邊喊少子化、學校整併、幼兒園接連關門，街邊的新建案廣告卻沒少過。年輕人去問房價多半下不了手，流傳出一句話：眼前要選的不是生不生孩子，而是要孩子還是要房子。空屋率攀上十五年新高、人口又在減少，照供需常理房價該跌，台北卻幾乎沒鬆動。這道矛盾，阿宅地產顧問蕭大立在《新聞幕後：問號驚嘆號》逐層拆開。

需求沒消失　家戶數撐住購屋動能

截至2026年4月，台灣人口為2,326萬人，國發會推估2070年將降到1,497萬人。但蕭大立提醒，房地產要看的不是人頭，而是戶數。大家庭拆成小家庭，單身與頂客族自立門戶，2025年第四季全台一人戶占比已達32.3%，等於每三戶就有一戶是一人居住，反而把購屋需求往上推。

這股動能有期限。國發會委託學者推估，全台家戶數會在2041年觸頂、約一千萬戶，之後逐年縮減。蕭大立形容，這只是「延緩」而非「消除」，少子化對房市的真正衝擊大約要再等十幾年才會發酵。

建商三階段「溫水煮青蛙」　二十年房價漲三倍

蕭大立形容，過去二十年建商「把台灣的房價整整的拉高了三倍，而且坪數還變小」，靠的是一套分成三階段、像溫水煮青蛙的操作，「讓大家在毫無意識、不知不覺中習慣了高房價跟小坪數」。

第一階段是利率下跌、房價直接漲。2009年金融海嘯後央行多次降息，房貸利率跌到百分之一字頭，房價漲了，但月付金看起來沒增加多少。第二階段是「偷面積」：總價不動、坪數縮水，同樣兩千萬元，以前能買三房，後來只買得到兩房，單價悄悄墊高。第三階段由銀行接手，推出三十年、四十年的超長年限房貸，月付金看似一樣，還款期卻拉長，總利息更高，房價得以繼續往上。

成本面也在幫忙撐盤。缺工推升營建工資，中東情勢牽動能源與航運價格，土方清運制度改變又墊高處理成本，層層疊加，建商把上漲的成本轉嫁給買方。蕭大立說得直白，現在之所以還轉嫁得動，「講比較難聽就是，我還是吃定你，我漲價你還是非得買不可」；但他話鋒一轉，等少子化需求更發酵、戶數減少，「那你真的能轉嫁嗎」？到時候一轉就沒人買。

空屋率創新高　為何救不了高房價

房子空著、價格卻降不下來，關鍵在房地產的「不可移動性」。蕭大立打了個比方：台北缺臉盆可以從南投運上來，台北缺房子卻沒辦法把南投的房子搬過去。於是市場被切成一個個獨立的次級市場，台北蛋黃區和偏鄉房價之間幾乎沒有替代關係，最終回到那句老話：區位、區位，還是區位。

數字也印證這點。全台平均空屋率約10.43%，金門高達17.35%、台東16.15%，偏鄉的萬里、三芝、礁溪甚至逼近三成，等於三、四戶就有一戶空著；而蛋黃區依舊一屋難求。空屋集中在沒人要去的地方，壓不動精華區的價格。

繼承也成了新變數。2025年全台繼承移轉達7萬8,324棟、創歷史新高，占比超過三成，每三件移轉就有一件來自繼承；但老屋值不值得接手，仍取決於區位。

回到年輕人最在意的「現在到底該不該買」，蕭大立的建議是別急、也別踩進陷阱。台灣景氣大致十年一循環，上一波低谷落在2016年前後；若把時間拉長、持有超過十年，政策與外部經濟造成的價格波動多半會被抹平。買房與生育，都是攸關台灣未來的人生決定。

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