2026房市趨勢／「量盤整、價緩跌」成主軸　回歸理性供需

央行第四季理監事會議決議信用管制不鬆綁，央行總裁楊金龍認為，現在還不是放寬的時候，顯然是對不動產貸款總量還不夠滿意。現階段，不動產放款回歸各銀行自主管理，楊金龍認為是「有條件的放寬」，但對2026年房市而言，永慶房屋總經理葉凌棋認為，將呈現「價緩跌、量盤整」格局，整體交易量維持平盤盤整，將界於25.1萬戶至26萬多戶，與去年成交水準上下2–3%內波動。

信用管制不放鬆，交易量、價格還會繼續下跌嗎？葉凌棋指出，預估明年交易量仍持平，主因消費者、業者、建商經過一年的適應市場，不能買的客人已經退場，能買的客群有新青安支撐，換屋就看經濟條件，加上明年股市維持高檔，經濟景氣還可以的背景下，政策不變，待大家適應市場後就可尋找到好的交易模式。因此判斷量會平穩，價格則會小幅修正。

2025Q1七都房價盤整　年跌幅4.8%-8.9%之間

根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2025Q3房市買氣降溫，屋主願意降價促成交，促動七都房價跌幅擴大。不過，2025Q4受到新青安鬆綁及電子業出口暢旺，市場以自住、首購需求撐盤，房價呈現盤整態勢，七都房價指數季增均在正負1%內。



進一步觀察七都房價指數與第七波選擇性信用管制前（下圖）相比，雙北市下跌約5%左右，跌幅較輕，桃園、新竹縣市跌幅在6%至7%之間，台中以南三大都會區下跌8%至9%左右。


 

預售交易低迷　未來3年估有8-10萬戶待售餘屋

根據內政部統計，2023-2025年新屋開工約有38萬戶左右，以開工後3年完工估算，預估2026-2028年將出現約32至36萬戶新屋完工潮。

葉凌棋指出，觀察近二年預售屋交易表現，自去年7、8月房貸緊縮以及9月央行第七波選擇性信用管制影響，買盤快速降溫，今年預售屋交易量自4月以來已連續7個月低於4,000件，交易低迷。不過，反觀近幾年來建照、新屋開工還是維持高檔，高開工量加上預售銷售不振，市場新案去化速度慢，未來新建餘屋可能逐步累積。初步估算，未來3年估有8至10萬戶建商待售餘屋量，市場供給增。



2025年成屋交易量（1-10月）衰退27%，六大都會區交易量衰退26.1%。其中，台南、高雄衰退幅度較大，而桃園衰退幅度僅8.5%，是六都中最小的。數據顯示了整體市場交易量的萎縮情況，印證了「量極縮」的判斷。

預售屋市場交易量與去年（2024年）6月高點相比，大幅衰退82%；與2024年上半年平均相比，衰退了77.8%。桃園以南地區衰退幅度多在70%至80%之間，而台北市和新北市表現相對抗跌，台北市最為強勁。

葉凌棋分析數據，預售屋市場的劇烈萎縮，直接反映了政策管制（特別是針對預售屋的措施）和市場預期轉變的衝擊。然而，雙北地區的相對抗跌性，說明了在市場修正期間，核心區域因需求穩定、供給相對有限，保值性較強。
 

2025年交易量年減26%　創20年來最大跌幅

整體而言，葉凌棋分析，2025年台灣房地產市場呈現「量極縮、價小跌」的局面，交易量衰退26%，是20年來單年最大跌幅，此現象的主因是政策影響，而非經濟因素。儘管股市表現強勁，但信用管制政策改變了市場對房價上漲的預期，加上買賣雙方對價格的認知差距過大，導致交易量急縮。

買方期待價格有更大修正，而賣方不願降價，雙方期待無法匹配，最終以交易量萎縮來表現。因此，即使經濟再好，只要政策不變，房市價量難有大改變。


 

房市觸底從4因子判斷　預判2026房市回歸理性供需

葉凌棋認為，是否落底需觀察四大面向：國內外政經局勢、AI市場變動、關稅後續效應、國內政策等。上述變數仍高，因此目前難以確認房市已落底，需持續追蹤政策與外部環境。 政策對房市的制約可能持續，外部變數（如產業循環與貿易條件）對需求與資金成本有疊加影響，落底判斷應審慎。

在國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給四大變數影響下，預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。全年交易量估25.1至26.4萬棟左右，較2025年減少3%至增長2%之間。

至於進場時機，葉凌棋則建議，在「新青安」續辦背景下，首購族群被視為較佳進場時機。換屋與投資者則建議「多看、擇優」，在價格緩跌與供給釋出環境中尋找合適物件。

至於房價部分，在第七波選擇性信用管制持續下，民眾持續看跌房價，且相較於一年前，房價已有下跌走勢，展望2026年，剛需強勁的區域房價跌幅預估在3%至5%左右，市場供給量大的區域，房價則有5%至7%的跌價空間。