2025地價稅11月開徵！繳納時間與自用住宅申請一篇看懂

2025年地價稅11月開徵！《TVBS新聞網》深入解析地價稅計算公式、累進稅率機制、7大繳費管道。教你把握9月22日申請自用住宅2‰優惠稅率！

地價稅為每年11月1日至11月30日開徵的「持有稅」，其課徵的法律基準，是看你在該年度的8月31日（納稅義務基準日）當天，是否為土地登記簿上的所有權人。

11月，全台持有土地的國民將迎來年度的地價稅開徵期。隨著近年各地地價攀升，地價稅已成為房屋持有者，特別是首購族群，一項不可忽視的「潛藏成本」，這不僅是地方政府財政收入的關鍵支柱之一，它的制度設計更深刻影響著地方建設、公共服務的資源配置，乃至居住正義的實現。
  

2025地價稅繳納時間與7大繳費方式

地價稅繳納期間與納稅義務基準日

• 繳納期間：2025年11月1日至12月1日。

法定繳納期間為11月1日至11月30日，但2025年11月30日適逢例假日，依法順延至12月1日。

• 納稅基準日：8月31日。

此日期的登記所有權人，即為該年度「全年」稅額的納稅義務人，即使你是在8月30日才剛完成過戶。

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地價稅繳納方式總表

稅捐稽徵機關為提升繳納便利性，已建立多元化的地價稅繳費管道，我們將其彙整如下：
  

地價稅如何計算？稅率與公式全解析

地價稅的計算，是整個持有稅結構的核心，它的設計宗旨在於反映土地的經濟價值與使用公平性，並透過累進機制調節財富分配。
 

地價稅計算公式

• 應繳地價稅額＝課稅地價$＼times $稅率－累進差額
• 課稅地價＝土地面積（平方公尺）$＼times $申報地價

 

課稅基礎：何謂「申報地價」與「累進起點地價」？

前述公式中的「申報地價」與「稅率」如何決定？正是地價稅制度的核心機制。
 

• 申報地價（稅基）：

政府每2年（2025年適逢調整年）會公告一次「公告地價」。土地所有權人可在公告地價80%至120%範圍內申報地價。

依據財政部規範，若申報價格超過120%或低於80%，將分別以120%或80%為申報地價；若土地所有權人未於期間內申報，依法將以公告地價的80%作為其申報地價，而這個「申報地價」就是計算「課稅地價」的基礎。
 

• 累進起點地價（稅率門檻）：

地價稅採「累進稅率」，但其累進方式並非全國統一，而是以各縣市為單位（即「歸戶」），依據各縣市的「累進起點地價」來計算。

「累進起點地價」是以各縣市土地7公畝（700平方公尺）的平均地價為準（但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內）。

這導致了縣市間的巨大差異，例如台北市2023年的累進起點地價約3,900萬元，而台中市僅約160萬元。換言之，在A縣市持有的土地總值，不會與B縣市的土地合併累進。
 

稅率結構（一）：一般用地（6級累進稅率表）

對於未申請任何優惠稅率的「一般用地」，其稅負是依據地價總額超過「累進起點地價」的倍數，採6級距跳升，這也是地價稅總額差異化的主要來源。
  

稅率結構（二）：特別稅率（優惠稅率）

為配合特定政策目的（如自住保障、產業發展），另設有「特別稅率」，採單一稅率，不納入前項累進計算。
 
（註：依《土地稅法》規定，公共設施保留地稅率為6‰；但若該保留地符合自用住宅要件，可申請2‰稅率；若在保留期間未作任何使用並與使用中土地隔離，則可申請免徵地價稅。）
 

地價稅省錢關鍵：如何申請「自用住宅優惠稅率」？

在地價稅的制度設計中，「自用住宅用地」優惠稅率是保障人民居住正義的關鍵一環。然而，根據稅捐機關統計，每年仍有許多民眾因未能充分理解申請機制，或錯過申請時限，而錯失節稅權益。
 

什麼是「自用住宅用地」？

這是稅法賦予自住者的權利，稅率僅2‰（千分之二），與一般用地的基本稅率10‰（千分之十）相比。

也就是說，若課稅地價為500萬元，一般用地稅額為5萬元，但自用住宅僅需1萬元。

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申請4大要件（缺一不可）

適用此優惠稅率，並非「理所當然」，而是有其嚴格的法律要件，缺一不可：

• 戶籍登記：土地所有權人或其配偶、直系親屬，必須在該地辦竣戶籍登記，若曾將戶籍遷出又遷回，即使在9月22日前，仍必須「重新申請」才能適用。
• 無出租營業：該土地上不得有任何出租或供營業使用的情形。
• 房屋所有權：土地上的房屋，必須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
• 面積限制：都市土地面積不得超過300平方公尺（約90.75坪）；非都市土地不超過700平方公尺（約211.75坪）。

要注意的是，自2023年起，民法成年年齡下修至18歲。這意味著，若年滿18歲的子女在別處設籍，只要該處房地產符合上述其他要件，家庭即有機會申請「第二處」自用住宅優惠稅率。
 

自用住宅優惠稅率申請時間點（重要提醒）

制度的關鍵在於「申請時限」，納稅人必須在每年9月22日（含當日）前，主動向土地所在地的稅捐稽徵機關提出申請，經核准後，當年度的地價稅才能適用。

若你在今年（2025）9月22日前未及申請，本年度11月的稅單仍將以一般稅率計算，這也是稅務人讓「權利睡著」的代價。所以請務必筆記，於2026年9月22日前完成申請，以確保明年的節稅權益。
 

地價稅 vs. 房屋稅 vs. 土地增值稅

不動產稅制結構複雜，民眾常混淆「持有」與「交易」的概念，以下我們透過系統性比較，釐清三者的本質差異。
  
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地價稅逾期未繳會怎樣？滯納金與後果

稅收是國家運作的根本，對於逾期未繳的行為，稅捐稽徵法有明確的罰則與強制程序。
 

地價稅滯納金計算方式

繳納期限（2025/12/1）屆滿後，依據2022年修正施行的《稅捐稽徵法》，每逾3日將加徵1%滯納金，最高加徵至10%。（舊制為「每逾2日」）。
 

逾期30日未繳的嚴重後果

若逾滯納期（即繳納期限後30日）仍未繳納，稅捐稽徵機關將依法移送法務部行政執行署進行強制執行。此程序可能導致納稅義務人的財產（如銀行存款、薪資或不動產）遭受查封或拍賣，其法律後果不容忽視。
 

關於地價稅的常見問題

 

Q1：如何查詢我的地價稅要繳多少錢？

10月底會陸續收到各地稅捐稽徵機關寄發的紙本稅單。
11月1日起，可至「地方稅網路申報作業」（線上查繳稅系統）網站，使用自然人憑證、健保卡或行動憑證等方式線上查繳。
 

Q2：為什麼我家的地價稅每年都不一樣？

 
地價稅變動的核心因素，在於「申報地價」的調整。依《平均地權條例》規定，地方政府會參酌市場行情，每2年（例如2023年、2025年）重新公告地價一次。2025年適逢新的公告地價調整年，若您持有的土地公告地價調漲，即使面積與稅率不變，應繳稅額也會隨之增加。
 

Q3：剛買房子，地價稅是誰要繳？

稅法的認定基準是8月31日「納稅義務基準日」。無論你年度中何時取得土地，只要在8月31日當天，地政機關「土地登記簿」上登記的所有權人是你，就由你負責繳納該年度全年 的地價稅。

實務上，買賣雙方常在合約中，按持有月份比例分攤稅負，但此為私權約定，納稅義務人仍是8/31的登記所有權人。
 

Q4：房屋已核准按「自住」稅率課徵房屋稅，地價稅是否會自動轉為自用住宅稅率？

 
不會。房屋稅的「自住」要件與地價稅的「自用住宅」要件不同（例如地價稅要求戶籍登記）。兩者為不同稅目，必須分別主動提出申請。
 

Q5：為何我在同一縣市有多筆土地，卻只收到一張地價稅單？

 
地價稅是「地方稅」，採「歸戶」原則。系統會自動將您在同一縣市內的所有土地總地價合併計算（即「總歸戶」），再依累進稅率課徵。因此，您在同一縣市只會收到一張稅單。若您在不同縣市（如台北市、新北市）皆有土地，則會分別收到兩張稅單。
 

Q6：我家的騎樓可以減免地價稅嗎？

 
可以。供公共通行的騎樓走廊地，可申請減免。減免標準依騎樓上方建築物層數而定：無建築物（平房），全免；1層，減1/2；2層，減1/3；3層，減1/4；4層（含）以上，減1/5。此項減免同樣必須在9月22日前提出申請。
 

Q7：危老重建期間，地價稅有減免嗎？

有。為鼓勵都市更新，依《危老條例》規定，重建期間土地無法使用者，免徵地價稅；重建後，地價稅及房屋稅可減半徵收2年。此優惠申請期限已延長至2027年5月11日止。
 

Q8:我曾將戶籍遷出又遷回，需要重新申請自用住宅嗎？

 
是的，必須重新申請。依財政部規定，若原核准自用住宅者，將戶籍「全戶遷出」（即使只是短暫遷出又遷回），已不符要件。縱使在9月22日前遷回，仍須「重新提出申請」，否則將被改按一般用地稅率課徵。
 

把握11月繳納期，立即檢視自身稅務權益

地價稅不僅是每年11月的例行稅務，其制度設計更牽動著地方財政、居住正義與土地資源的合理利用。準時繳納是公民義務，而理解制度，更是保障自身權益的基礎。

我們呼籲讀者立即檢視收到的稅單，確認課稅的土地是否正確，尤其是稅率欄位。若你已符合自用住宅條件，但稅單仍顯示為「一般用地」稅率（10‰），這意味著你正承擔高出4倍的稅負。請立即將此事列入待辦事項，確保在2026年9月22日前，主動向稅捐機關完成申請程序。


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