亞利桑那觀察25／從台積電到科技新城：亞利桑那下一波商機，不只在半導體

作者：王瑀玟

過去幾年在亞利桑那州，從半導體製造到供應鏈進駐，鳳凰城逐漸成為全球科技產業關注的焦點。但最近觀察當地商業地產的開發動向，我發現一個值得注意的轉變：這波投資所帶動的影響，已經開始從工廠延伸到住宅、商業、物流、教育，甚至整個城市的基礎建設。

近期美國媒體AZ Big Media公布2027年值得關注的50大商業地產開發案，加上台積電周邊Halo Vista科技園區的最新規劃，讓我們看見亞利桑那下一階段的成長方向。這裡正在嘗試將大型製造業投資，轉化為可以長期支持企業、人才與居民生活的完整經濟生態系。

對台灣企業而言，在亞利桑那的美國商機，可能不再只圍繞著半導體本身。

70億美元Halo Vista，從工業園區走向科技新城

位於North Phoenix台積電廠區周邊的Halo Vista，可以說是近期這場轉變最具代表性的案例。

由Mack Real Estate Group與McCourt Partners共同推動的Halo Vista，核心開發基地約2,300 英畝，規劃總開發規模超過70億美元，預計分階段開發長達15至20年。

與一般工業園區不同，Halo Vista的目標並非單純提供土地讓企業設廠，而是將先進製造、研發辦公、商業零售、旅館、住宅與教育設施整合在同一個大型開發區域打造一座能夠工作、生活與創新的科技新城。

2026年11月公布的最新規劃調整，更透露出開發商對未來城市人口結構的思考。其中包括提議將部分住宅建築的高度限制從原本約五層提高至九層，並增設高等教育及技職教育用途的規劃。雖然這些變更仍須經過正式審查，但已顯示開發方向正在從傳統產業用地，轉向更高密度、多功能的城市發展模式。

目前Halo Vista已經展開初期建設，包括工業設施及相關基礎工程，Costco、Marriott 旗下旅館及汽車商業園區等規劃也陸續推進。

值得注意的是，這70億美元仍屬長期預期開發規模，並非已經全部投入的資金。但大型開發商願意以十年以上的時間尺度規劃土地，本身就反映出市場對鳳凰城北部科技產業聚落的長期期待。

從North Phoenix到West Valley，城市發展正在重新布局

如果把視野擴大到整個大鳳凰城都會區，就會發現不同城市正在形成各自的產業定位。

在西谷的Goodyear與Buckeye，大型物流與工業設施持續開發。其中Goodyear的Airpark Logistics Center第二期規模約143萬平方英尺，預計於2027年第一季交付；Buckeye的Burlington配送中心則達到 200萬平方英尺。

這些大型設施反映美國企業對物流效率、區域配送及供應鏈管理的持續投資，也讓原本以住宅成長著稱的西谷地區，逐步強化其製造與物流基地的角色。

另一方面，Glendale與Chandler也出現不同類型的工業開發。例如Glendale的Bethany Bay提供約4,500 至18,000平方英尺的中小型工業空間，適合設備維護、零組件倉儲、技術服務與區域配送等企業使用。

過去不少台商評估赴美時，首先想到的是購地設廠，但不是每一家企業都需要數萬平方英尺的大型廠房。對剛進入美國市場的企業而言，可以彈性運用的小型工業空間，反而可能更符合初期營運及風險控管的需求。

住宅與商業發展，是產業成長的另一面

大型企業進駐後，人才從哪裡來？員工住在哪裡？家庭需要的醫療、教育及生活服務，又該由誰提供？這些問題看似與半導體無關，卻直接影響一個產業聚落能否長期發展。

近期北美大型住宅建商Mattamy Homes以1,062萬美元，購入Glendale的59塊住宅建地，平均每塊約18萬美元， 預計於2027年展開興建與銷售。

當住宅社區逐漸形成，後續可能帶動餐飲、零售、診所、托育及其他生活服務需求。對商業地產投資人而言，住宅人口的變化往往是評估社區型商場與服務業發展的重要線索。

不過，新住宅增加並不等於房價必然上漲，更不保證周邊零售商場一定成功。消費能力、人口入住速度、既有商業供給與租金水準，仍是投資前必須評估的條件。

下一階段的競爭，不只是誰能吸引更多企業

另一個值得注意的趨勢，是亞利桑那開始更加重視人才培育與公共基礎設施。

亞利桑那州立大學（ASU）位於Mesa的新製造工程教學設施，規模約 17.3 萬平方英尺，將整合工程教育、研究與產業合作。位於Phoenix的新醫學與醫療工程校舍，也將進一步強化當地醫療及科技人才的培育能力。

同時，Mesa的Signal Butte淨水廠擴建計畫，預計將每日處理能力從2,400萬加侖提高至4,800萬加侖。

這些投資的重點性在，一個城市的長期競爭力不能只靠企業宣布多少投資金額來衡量。是否擁有足夠的人才、住宅、醫療、交通與水電資源，同樣決定企業能否在當地穩定經營。

特別是亞利桑那位於沙漠地區，水資源管理與電力供應一直是大型開發必須面對的課題。隨著半導體、資料中心及其他高科技產業持續擴張，基礎設施能否跟上成長速度，將成為影響未來投資的重要變數。

台灣企業的下一波機會，可能就在工廠之外

過去幾年，我在協助台灣企業評估美國市場時，許多討論都圍繞著如何配合主要客戶、尋找合適廠房、建立當地團隊及控制營運成本。

但隨著產業逐漸落地，我認為企業值得開始思考另一個問題：除了服務半導體供應鏈，還有哪些需求正在形成？

從設備維修、物流配送、人力資源與企業服務，到餐飲、醫療、零售及商業不動產，大型產業投資所創造的間接需求，可能為不同規模的台灣企業帶來新的市場機會。

然而，這並不代表現在進入亞利桑那就一定能夠成功。

大量工業空間持續興建，也可能帶來部分區域供給過剩的風險；住宅與商業開發若跑得比實際人口成長更快，同樣可能面臨租金及投資報酬率的壓力。對準備進軍美國的企業而言，除了觀察大型投資新聞，更需要深入了解各區域的產業定位、人口結構及實際市場需求。

從台積電到Halo Vista，再到西谷的物流基地與新興住宅社區，亞利桑那正在經歷的不只是半導體產業移轉，更是一場城市經濟結構的重新布局。

對台灣企業與投資人而言，未來五到十年最值得關注的，或許已經不只是下一座工廠會蓋在哪裡，而是哪些地方能夠形成穩定的就業、居住與商業需求。

台積電為鳳凰城帶來新的產業起點，而真正的下一波商機，可能正在這些工廠之外的城市發展中逐漸成形。

◎ 作者簡介

王瑀玟 Tiff Wang

中華民國購物中心暨商業地產協會- 鳳凰城會務代表、亞利桑那商業策略顧問、TIPH Consulting 挺福顧問創辦人。深耕亞利桑那商業環境，協助台灣企業赴美布局，專注於半導體供應鏈、跨境投資、企業風險管理及輔導外派跨文化適應及管理力。擁有超過20年跨國企業與媒體產業經驗，現居亞利桑那，深度參與當地台商與科技產業發展，並為知名台商亞利桑那企業訓練講師。