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辦公大樓乏人問津 CNBC:美國大城市恐陷死循環

記者 俞璟瑤 報導
發佈時間:2023/10/24 13:26
最後更新時間:2023/10/24 14:25

後疫情時代不少企業保留遠距上班的方式,也衝擊到辦公大樓的房產價值。美國財經媒體CNBC就分析,美國很多城市因為這波生活方式的變動,將造成地方政府稅收減少,金融機構的金流也變少的情況,引發一連串的蝴蝶效應,造成所謂的城市死循環。

不論是紐約還是矽谷,像這樣辦公是招租的告示隨處可見,在財經專家眼裡其實相當怵目驚心。

 
 
CNBC主播:「環境確實在主要商業街道上發生變化,這影響投資者的樂觀情緒,銀行的損失將影響到投資者層面,我認為對於這些大城來說,他們可能會面臨這種潛在的城市死循環。」
 
專家好像是在危言聳聽,但他們口中的城市死循環,可能已經在美國主要大城市上演。其實這跟後疫情時代,還在遠距離上班很有關係。不像以往需要這麼大量的辦公室建築,商辦大樓不再搶手,州政府也跟著傷腦筋。
 
哥倫比亞商學院教授范尼沃伯格:「我們看到很多公司根本不再續租辦公室,而是在進行合併,隨著辦公室需求的下降,辦公室業主的收入也下降,辦公室房價也下降,這將導致房地產價格下跌,城市房產稅收減少,市政府必須平衡預算,現在需要削減支出,但這意味著減少用於公共安全、衛生、交通、和教育的資金,使得城市變得不那麼吸引人,人們開始遷出。」
 
 
美國很多州都大量仰賴地產稅,像是拿紐約來說,地產稅就佔了四成以上,商用房產稅更是佔了一成。所以只要這些辦公大樓的房價大跌40%,紐約的稅收就等於少了4%,一年一千億預算就少了40億要想辦法彌補不只是辦公大樓租不出去,讓這些州政府很心痛,遠距上班間接推升人口流失,稅收缺口也越來越大。
 
哥倫比亞商學院教授范尼沃伯格:「有錢人支付不成比例的所得稅,以紐約為例,幾千名納稅人支付了一半的稅收。由於現在可以離開城市同時不失去工作,因此外移變得更容易,如果一些富人或家庭離開,可能會在政府預算中造成巨大的缺口,科技行業對遠距工作更加寬容,因此這些地區受到的影響最大,像是舊金山、西雅圖、西岸各城等等。」
 
不只是衝擊到政府稅收,對金融產業也造成龐大的衝擊。
 
哥倫比亞商學院教授范尼沃伯格:「十年後當貸款到期時,需要重新貸款嗎?通常這不是問題,因為通常辦公室價值在過去的十年中會上升,但如果沒有呢,如果我的辦公室實際上價值下降了呢,現在銀行將重新評估這個辦公室,如果它願意提供一筆新貸款,只會願意給一筆較小的貸款。」
 
對這些辦公大樓的房東來說,銀行給的貸款不夠,要再投入資金等招租並不划算,乾脆讓銀行將閒置的辦公大樓收回去,但對銀行來說等於是接下燙手山芋。
 
哥倫比亞商學院教授范尼沃伯格:「銀行面臨的問題是它們帳面上的商業抵押貸款的信用質量,基本上在惡化,因此那些曾經在當地進行大量商業不動產貸款的小型區域性銀行,現在也在加緊對當地非地產公司的信貸審查,這是一種傳統的信貸緊縮,商業不動產是一個非常大的資產類別,全球約有5兆美元的商業不動產,無論是否知道,你的退休金基金,很有可能直接或間接受商業不動產風險影響。」
 
銀行以及政府體系的金流停滯,衝擊到民眾福利以及企業運作,更沒有錢去租辦公大樓或買房,等於進入一個惡性循環。專家表示,要打破這樣的死循環,就是要善用閒置的辦公大樓創造新商機。
 
 
華盛頓特區市長包瑟:「我們有個好機會,可以改變市中心的用途結構。」

紐約市長亞當斯:「我們要讓未使用的辦公空間更容易轉換為住宅。」
 
因此不少城市由政府帶頭,大推辦公大樓改建成公寓,儘管因為法規加上格局,其實商用大樓改成住宅並不容易。但專家認為,包括改建成商場等各種娛樂場所,也都是不同的思考方向。當民眾的生活方式改變,城市也應該跟著轉變,原地踏步就只能被困在死循環當中。

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#工作#美國#房價#退休#買房#後疫情時代#遠距上班#辦公大樓#房產價值

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