老屋想都更別急著找建商！專家揭「第一步」 做對了更容易成功
- 記者：劉彥萱｜攝影：張志旻｜責任編輯：新聞中心
- 發佈時間：2026.11.13 22:00
- 最後更新時間：2026.11.13 22:00
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自主都更占比僅5%（圖／TVBS）
一頭俏麗捲髮、說話中氣十足，碰姨是台北市水源四、五期自主都更的重要推手。為了讓老舊社區重獲新生，她花了10多年時間，一家一家敲門，反覆溝通、凝聚共識，最終促成社區177戶住戶百分之百同意都更。從原本僅有9坪多的老屋，到改建後擁有近百坪的住宅，碰姨親身走過自主都更的漫長歷程，也為老屋重建提供實際案例。
花10多年挨家挨戶拜訪 碰姨促成177戶百分之百同意
自主都更推手碰姨表示，當初是和朋友萌生都更的想法，便開始籌組團隊，並邀請建築師吳聖洪協助帶領，自己則負責與住戶溝通。由於不熟悉建築專業，也不擅長處理行政程序，她便靠著一張嘴、一戶戶拜訪，努力說服鄰居加入，逐步推動都更計畫。
整合過程中，最困難的就是取得所有住戶的同意。碰姨回憶，當年一度只剩下一戶尚未簽署同意書，團隊花了好幾個月持續拜訪、溝通，甚至建議住戶若不願參與，也可以考慮出售房屋。最後，住戶在家人勸說及對碰姨的信任下，終於點頭同意，讓整個社區得以百分之百同意送件。
台北市水源四、五期都更案於民國100年送件、103年核定拆遷，住戶在107年底搬回新家。碰姨原本在社區擁有兩戶房屋，每戶僅9坪多，改建後分別換得權狀約38坪及54坪的新屋，打通後成為近百坪住宅。整體社區重建成本約13億元，並透過銀行提供百分之百融資，讓住戶不必完全依靠自有資金籌措重建費用。
建築師吳聖洪指出，當地房屋條件及開發效益，讓建商缺乏出資意願，因此住戶選擇自主更新，透過銀行融資推動重建。當時177戶住戶共同參與融資，並以全體土地作為貸款基礎，向第一銀行申貸，才讓這項大型都更案得以持續推進。
對於有意推動自主都更的老舊社區，專家建議，第一步不是急著找建商，而是先找鄰居，確認是否有共同重建的需求，逐步凝聚初步共識。當社區具備一定整合基礎後，再邀請建築師或都更專業團隊評估，判斷適合採取自主都更、建商主導，或尋求政府協助，避免在尚未釐清住戶意願前，就急著投入規劃。
專家建議先整合住戶 降低老屋重建門檻
都更規劃師張耕為表示，住戶若有自主都更的想法，應先從鄰里溝通開始，因為當參與戶數增加、社區整合程度提高，後續尋找建商或專業團隊協助時，也更容易取得合作機會。若社區對都更法令及流程不熟悉，還可以善用政府資源。以雙北為例，住戶可透過連署申請法令宣導說明，由市府委託專業團隊進入社區解說，也可以先成立讀書會，建立基本觀念，讓後續討論更有效率。
低房價區建商興趣低 自主都更占比僅5%
不過，自主都更目前仍只占整體都更案件約5%，尤其在房價較低、開發效益有限的區域，往往更難吸引建商投入，加上住戶必須自行整合、承擔融資及工程管理等責任，推動門檻相對較高。
老屋改建發展協會榮譽理事長胡偉良指出，為鼓勵自主都更，政府推出容積獎勵及融資協助等措施，其中包括最高50%的容積獎勵，以及透過信用保證機制協助住戶取得貸款，降低銀行對還款風險的疑慮，增加自主都更的可行性。
從碰姨花費10多年整合177戶，到住戶終於住進新家，凸顯自主都更的關鍵不只在資金與建築技術，更在於住戶之間能否充分溝通、建立信任。面對老屋重建難題，唯有先凝聚共識，再結合專業團隊與政府資源，才能讓都更計畫真正從紙上走進現實。
