央行升息1碼終結利率7連凍！房地產投資恐現「脫北潮」

日前在相隔近11年後，央行宣布升息一碼，終結利率7連凍，促使壽險業者投資不動產的最低收益率從2.095% 調高至2.345%，此舉也讓原本已經很難在台北市買到適合商用不動產的現況更加劇困難，甚至出現脫北現象。

對此，高力國際董事總經理劉學龍分析，過去5年保險公司在主要都會區商用不動產購置金額，近年除了2020年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出，推升當年度保險公司在台北市投資金額逾千億外，近年可滿足保險公司收益率要求之投資物件供給短缺，而產業發展成熟之台中、桃園、新竹，受惠產業對辦公室、倉儲物流需求穩健成長，以及較高的收益率，為較受保險公司青睞之重點布局區域。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示，台北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內科等，基本上都已經接近飽和，甚至壽險也已經布局很深，「該買的、能買的幾乎都買了，即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下、甚至不到2.5%，但因有產業匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍非常搶手」。

目前台北市僅有北士科、南港等算是商用不動產供給較大的區域，不過前者仍屬於開發初期階段，目前僅有華固建設推出的廠辦案，即便價格賣得漂亮，但該區域廠辦價格是否就因此而定錨，仍有待整體區域發展成熟才能論定，南港則是未來幾年供給量大增，將會出現一段整理期，就看屆時市場供需的變化；鄰近的新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求，尤其部分有捷運、道路交通，甚至公共建設匯聚的重劃區，而這些會選在新北市設立辦公室的產業，多數有地緣關係或是特定需求。

黃正忠認為，台中市則有產業加持，像是前一波台商回流，不少台商為求升級，將廠房與辦公室分開，甚至到台中七期買進辦公室，目的不外乎是要把市場擴大，提升自身的產業價值，但是再往南，像是台南、高雄等南二都，單靠台積電話題，頂多帶動住宅買氣，對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱，「因此即便壽險業者想要脫北，仍會挑選有產業聚落加持的都會區作為投資不動產的優先考量條件」。

除了保險公司等投資法人外，過去幾年以製造業、科技業為主力之自用型買家，於市場的佔比逐漸提高，依高力國際統計，過去5年光是製造業、科技業貢獻之交易金額佔比，就從31%提升至45%，且這數據尚不包含金融、服務業的自用交易金額，這也在反映自中美貿易戰以來，產業回流帶動的廠、辦擴張需求，以及台灣產業優勢下所吸引之內外資產業投資擴張。


至於這次升息是否會衝擊房地產買氣，高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠認為，應該算是多空拉鋸，升息主要是為壓抑通膨帶來的經濟壓力，但目前缺工、原物料價格上漲等問題未解，營建成本漲、地價漲，甚至土融、建融等負擔也加重，「這些都會直接反應在房價上，倘若政府只用政策抑制房價，也許可能對短期買氣產生觀望，但若業者無法反映高漲的成本，也無多少降價空間，較可能產生的結果乃推遲推案，但自有需求端的壓力無法解決，甚至可能造成因供給短缺，讓不動產價格更往上漲」。

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