房東在出租房屋的過程中，難免會遇到一兩次租霸。許多房東遇到房客「長期欠租」、「未經同意私自轉租或分租」、「在租屋處囤放危險爆裂物」、「未經同意進行裝修或惡意破壞房屋」等問題，會來崔媽媽申請法律諮詢，想了解如何順利擺脫租霸。
崔媽媽基金會教學，用一張提前終止流程圖，讓房東了解如何透過合法「提前終止租約」程序，從此與租霸說掰掰。
請依照您的情形回答有或沒有，就能快速找出自己的提前終止租約途徑！從此不再害怕遇到租霸！
特別提醒⚠
即使您是房客，仍然建議完整閱讀這封電子報，來了解哪些事項是「租屋大忌」喔，倘若觸犯了，房東可依法跟你「提前終止租約」！
終止租約有兩種，「法定」終止還是「意定」終止?
►「法定終止」
所謂「法定」，就是在法律上有明確規定，可以依法提前終止租約。
當房東在遇到租霸時，可以依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第17點規定，提前終止租約（須依規定提前-檢附相關事證-以書面通知房客），則房客不得要求賠償：
A. 房客有以下行為時，房東須提前三十天，提出書面事證：
1.承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
➡房客積欠的租金累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限向房客催收過，仍沒有支付。
2.承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
➡在租約上約定由承租人繳納的費用（例如：水電費、管理費），積欠累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限催收過，房客仍不支付。
3.承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
4.承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
➡出租時告知房東是要居住使用，事實上卻開店營業。
5.承租人擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
➡房客未經房東同意，私自當起二房東，將租屋處整層轉租出去，或分租部分房間）
6.承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
➡釘釘子、漆油漆、貼壁紙，也是裝修的一種，建議都須雙方溝通達成協議，留下書面證據，以免日後爭議喔。
7.承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
➡與建物構造相連的部分（例如：天花板、內部牆面、分間牆）若需裝修，工程需要申請室內裝修許可才可施作。
（詳細可以自行搜尋《建築物室內裝修管理辦法》
B. 房客有以下行為時，得不先期通知（仍須提出書面事證）：
1.承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
➡堆放爆竹、汽油、煙火等易燃物品。
2.承租人進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。
➡因房客裝修造成房屋結構上的損壞，有安全疑慮（例如：破壞樑柱、承重牆等）。
當然，也有房客不是租霸，但建築物本身已到達需要拆除重建的狀況，這時候房東也可依法提前終止租約：
C.必須在終止前三個月提前以書面提出事證
出租人為重新建築而必要收回。
➡常見案例有因應都市更新計畫需要拆除重建新建物，或經判定有傾倒危險、需要立即拆除的危險建物。
特別提醒⚠
上述有要求「定相當期限催告」、「經阻止仍繼續為之」的項目，請務必記得要留下證明有「催告」、「阻止」的證據，作為事證！
►「意定終止」
所謂「意定」，則是回到契約中，依照租約上關於「提前終止租約」的規定處理。
當房客沒有任何問題，是個好房客，房東和房客間擁有很好的租賃關係，純粹因為房東私人因素想要收回租屋處的話，因為不符合上述「法定終止」的事項，房東必須遵守租約中「提前終止租約」的規定處理，也就是所謂的「意定終止」：
1.租約中寫著「得」（可以）提前終止租約：
a.依照租約上，雙方約定的提前期限告知房客，房客不得要求違約金。
b.未依照規定提前的期限告知房客，房客得要求最高一個月租金作為違約金。
2.租約中寫著「不得」（不可以）提前終止租約：
a.房東必須與房客商雙方可接受的退租方案。
b.房客權利不接受房客提前終止租約，並可要求房東讓其住至期滿。
提醒各位房東，若遇到相關爭議，可以向崔媽媽提出法律諮詢，來確定自己的下一步，不要讓租賃關係的結束，成為訴訟程序的開始。
以上圖文由崔媽媽基金會 電子報提供
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