賴政府2周年／社宅愈蓋愈少！租屋市場房源不穩　恐淪「房東說了算」

記者周筠羚劉庭宇報導
發佈時間：2026/05/18 07:00

崔媽媽基金會執行長呂秉怡建議，除興建社宅，也可輔導企業經營「出租住宅」健全租屋市場。（圖／胡瑞麒攝）

總統賴清德上任前承諾，要在前總統蔡英文興建12萬戶社宅的基礎上再增加興建13萬戶，合計25萬戶。不過，內政部長劉世芳今年1月坦承，賴清德任內社宅將越來越少，而是藉由包租代管、租金補貼作為替代方案，「三管齊下」維持服務百萬家庭。崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，社宅數量減少將導致租屋市場房源不穩，又回到房東為大的狀態；他也建議，除了社會住宅，政府也應該輔導興建符合市場租金、企業經營的「出租住宅」，由壽險業者或企業來興辦經營，提供更多屋源，可以讓租金更符合市價。

租補、報稅就漲房租！房東囂張寫進合約

北漂近十年的林小姐，至今已換過五次租屋處，曾租過會太潮濕容易長香菇的房子，求學時期更曾遇過寒暑假回來「東西全都發霉」的慘況。如今住在東區屋齡四十五年的老公寓，約五、六坪的小套房，回家也只能睡覺，而同層樓的其他房間，空間更小，甚至還有情侶為省錢同擠一間。

林小姐拿出租房合約，上面清楚寫明，若申請租屋補貼或是報稅，每月房租將由13500元，調漲成含稅租金16000元，相當於每月調漲2500元。但若中央租屋補貼通過，還可再申請台北市加碼租屋補助、報稅，換算下來有三筆津貼，她還是願意冒著被漲租金的風險申請。

申請「租屋補貼」宛若賭博

「我現在就是在賭，會不會被房東、房仲抓到？」林小姐目前共申請過三次租屋補貼，前兩次均是在退租前申請且有通過，平均每次約可領2500元至3000元不等。此次嘗試在正常租賃期間申請，她也是戰戰兢兢，畢竟若被發現也只能「乖乖任房東漲價」。

她感歎，台北市溼氣重、房東大多也不願意維護，年輕人只能住在狹小的分租套房或雅房，根本沒有居住品質可言。還要面對房東隨時漲價、報稅補貼也要偷偷摸摸，每次都是一場賭注，「台北市都是四五十年的老房子，住在五、六坪的小空間，屋況不穩定、房租又昂貴，只是想依法爭取自己的權益，為何這麼困難？」

專家建議：租屋把握一原則保護自己

對於租屋族困境，崔媽媽基金會執行長呂秉怡直言，儘管於法來說，租客申請補貼或要求報稅，房東都不能拒絕，不過實務上，台灣租屋黑市對房客比較不利。較常見的有兩個做法，第一是和房東溝通交換條件，要求部申請就降租或其他權益；第二則是和此次個案一樣，等快退租再去申請。

他建議，租屋時都要簽書面契約，和房東互動過程、匯款紀錄也要好好保存事證，若日後有爭議才能以此佐證。比如房東說不能申請租補和報稅，都是違法的，但因為單純口頭約定，舉證非常費力。

租屋補貼僅是「放煙火式政策」

呂秉怡感歎，台灣租房市場供不應求，好屋源供給嚴重缺乏，政府現今主要實施的補貼型政策，其實是「放煙火式政策」，乍看之下光鮮亮麗，卻沒有累積性，對台灣租屋環境毫無幫助。對整個市場體質改變、中長期租屋市場幫助不大，導致住宅政策事倍功半。

近年來歐美國家也面臨租金快速上漲課題，他舉例，國外目前大多以兩帖藥緩解租屋困境，第一種是較嚴苛的租金管制、限制租金調幅，不過台灣政府目前較難實施。第二種則是溫和路線，透過政府租金補貼和租金報稅減少房客負擔。

不過，相較於歐美國家租屋透明化，房屋持有稅非常重，房子鮮少會閒置，台灣逃漏稅嚴重，加上租屋黑市、房東不讓申請租補或入戶籍，導致救濟方案困難。他直言，若要以補貼為主，應加上配套措施，健全租屋市場、發展租屋透明化，才能進入深水區，真正改變租屋市場。

企業經營「出租住宅」化解黑市

台灣租屋市場目前九成都是小房東，資訊難以透明，成為最大困境。呂秉怡指出，除了社會住宅，政府也應該輔導興建符合市場租金、企業經營的「出租住宅」，由壽險業者或企業來興辦經營，提供更多屋源，可以讓租金更符合市價，且企業經營較公開透明，主管機關都查的到，基本上都可以申請租屋補貼，像是國外約有四到六成都是這類企業管理的出租住宅。

內政部下修社宅戶數　導致「房東為大」

內政部拋出「百萬租屋家庭計畫」新方向，大幅下修直接興建社宅的數量，不足缺口將由社宅包租代管衝量補足。呂秉怡表示，若政府社會住宅興建數量夠大、夠快，就能有效調控租屋市場，若賴清德競選時提到的13萬戶社宅能如期進行，加上蔡英文時代的12萬戶，總計25萬戶社宅，約占台灣家戶比2.5至3%，對租屋市場會很有助益。但如今賴政府大轉彎，將導致社宅數量減少，租屋市場房源不穩，又回到房東為大的狀態。

他解釋，社會住宅有兩大特色，第一是讓年輕家庭、弱勢族群居住穩定，獲得更好的屋源、屋況及義務保障。其次也是最重要的任務則是「弱勢保障」，可跟社會福利、長照單位如社會局、衛生局銜接，針對弱勢家庭做比較好的支持和照顧，這是民間租屋市場、租屋補貼、包租代管無法達到的安定條件。

呂秉怡強調，社會住宅短期來看很費功夫，放中長期，能奠定優良且穩定的居住資源。社宅完工後可以用五十到七十年，可以儲蓄循環再利用，幫五到十個家庭解決每個階段的居住需求，成為政府住宅的資源儲備，也才能真正健全租屋市場。

內政部：三軌並進支持百萬租屋家庭　持續推社宅

內政部回應，自賴總統上任後，內政部已核發指示興辦中央社宅共計42處，其中發包決標共34處、約1萬1,268戶；未來兩年，中央與地方發包興辦社宅戶數將再增加約1.8萬戶，顯示政策正穩定前行。

內政部指出，社宅興建受限於工期，而租金補貼及社宅包租代管能搭配互補，回應民眾跨縣市移動之租屋需求。目前在多元興辦、租金補貼及包租代管三軌政策執行下，已有超過百萬租屋族獲得政府照顧與支持。

截至115年4月底，全國社會住宅達成數已達23萬6,042戶，其中直接興辦占比超過半數，達成12萬4,816戶，分別為中央7萬243戶、地方5萬4,573戶；包租代管有效契約數亦達11萬1,226 戶，加計租金補貼實質支持數十萬戶家庭，充分展現三軌並進之實質成效。

內政部：租金補貼「全國滿意度達7成」

內政部表示，中央政府自111年起推行三百億元中央擴大租金補貼專案計畫，原租金補貼戶數12萬戶，至115年4月底已成長至逾83萬核定戶，經受補貼者填報問卷調查，全國滿意度（滿意及非常滿意）達7成，由此顯示此項政策確實有效降低租屋民眾居住壓力，協助國民安居。

內政部說明，租金補貼政策除實質補貼承租人外，只要房屋所有權人將房屋出租給申請租金補貼的房客，出租人（所有權人）即可自動成為「公益出租人」，享有綜合所得稅每屋每月最高減免1萬5,000元、房屋稅及地價稅比照自用稅率等3稅優惠，享有綜合所得稅之公益出租人減徵戶數從106年度4.7餘萬戶，成長至111年度已達19.5餘萬戶。